Шесть функции сложного процентаСтр 1 из 2Следующая ⇒
Метод валового рентого мультипликатора Он определяется как соотношение стоимости или цены предложения к потенциально валовому или действительно валовому доходу. ВРМ=Ст/ПВД Потенциально валовый доход - весь доход генерируемый объектом за год. ПВД - потери = Действительно валовый доход Потери могут быть связаны с: 1)юридическими, рекламными и риелторскими услугами; 2)с наличием специфических помещении (помещения которые не пользуются спросом у арендаторов но без них здание существовать не может- коридоры, котельные). В качестве площади мы берем фактическую площадь, или мы находим процент этих помещении к общей площади и вносим его как поправочный коэффициент; 3) наличием недобросовестных арендаторов или смене арендаторов. Учитывается на сколько долгосрочная аренда и на сколько правильно составлен договор аренды. Пз= (Количество времени на поиск новых арендаторов* оборачиваемость помещении ) / количество арендных периодов в году в которых принимается арендная плата Поправочный коэффициент для маленьких торговых центров: Пз=(0,5*0,75)/12 0,5 - пол месяца на поиск нового арендатора и оформление документа 0,75 - процент площадей которые могут менять арендаторов 12 - количество раз сколько мы берем деньги за аренду (т. е. раз в месяц) ЧОД = ДВД - операционные расходы Виды операционных расходов: 1) условно- постоянные - налоги (налог на недвижимость 2,2% от балансовой стоимости; налог на землю если она основана на праве собственности или арендная плата, сервитут; страховка). Если на коммунальные услуги не установлены счетчики то эта сумма условно-постоянная, если установлены то условно-переменные. А так же входят юристы, охрана, бухгалтер и т. д. Если они на окладе, а так же налог на нее 2) Условно-переменные - комуналка, мелкий текущий ремонт, заработная плата текущего персонала (если техничка получает зарплату за м2) 3) Расходы на замещение резервов - она рассчитывается по формуле факторов фондовозмещения (6 функции сложного процента). Валовый рентный мультипликатор = цена(стоимость)/ ПВД (ДВД) Определение рыночной стоимости по методу ВРМ: 1) Оценить рыночный валовый доход, генерируемый объектом 2) Провести анализ рынка и выявить для аналогов цену или стоимость и ПВД и ДВД 3) Определить валовый рентный мультипликатор для каждого аналога 4) Умножить рыночный доход объекта оценки на усредненное или средне-взвешанное значение ВРМ по аналогам.
Задача 1
ПВД объекта оценки=150 тыс Тогда цена объекта оценки =150 000 * 5,1 = 765 тыс. Недостатки: - сложность нахождение ПВД и цены по аналогам - невозможно учесть некоторые дополнительные операционные расходы Но этот метод хорошо работает для объектов доходной недвижимости - турбазы, бензозаправки, кинотеатры, парикмахерские, т. е. та недвижимость которая зависит от бизнеса который там организован.
Шесть функции сложного процента Аннуитет - серия равных платежей вносимых или получаемых через равные промежутки времени в течении определенного периода. Если такие платежи производятся в конце каждого периода то аннуитет называется обычным, если платежи осуществляются в начале периода, аннуитет называется авансовым. FV - будущая стоимость PV - текущая стоимость PMT - периодичный платеж
Первая базовая функция - накопление денежной единицы: FV= PV * (1+i)в степени n i - процентная ставка n - количество периодов накопления Эта формула работает при ежегодном накоплении процентов, если они начисляются чаще чем 1 раз в год приобретает вид: FV = PV * (1+ i/k) в степени n*k Где к - количество начислении в этом году
Задача 2 Мы положили 10 тыс. руб под процент 8 на 2 года, какую сумму мы сможем накопить при ежегодном начислении процента, ежеквартальном и ежемесячном. FV = 10000* (1+0,08) в степени 2 = 11664 FV = 10000 * (1+0,08/4) в степени 8 = 11716,59 FV = 10000 * (1+0,08/12) в степени 24 = 11728,88
Вторая функция - текущая стоимость единицы: PV = FV / (1+i) в степени n Если чаще чем раз в год то: PV = FV / (1+i/k) в степени n*k
Задача 3 Заключен договор займа на 300 тыс. руб с отсрочкой в 4 года под 16% годовых. PV = 300000/ (1+0,16) в степени 4 = 165 687 Третья функция - текущая стоимость аннуитета PV = PMT* (1 - (1/(1+i)ст n))/ i - обычный аннуитет Если поступления чаще чем раз в год i/k, а n*k PV= PMT *[(1-(1+i)ст n-1)) + 1] - авансовый аннуитет Если поступления чаще чем раз в год i/k, а n*k
Четвертая функция - Накопление денежной единицы за период FV =PMT * ((1+i)ст n -1)/il Если поступления чаще чем раз в год i/k, а n*k
Пятая функция - взнос на амортизацию единицы PMT = i/ (1-(1/(1+i)ст n)) Используется для регулярных аннуитетных платежей в счет погашения кредита выданных на определенный период по определенной ставке. Шестая функция - фактор фондовозмещения PMT = FV* [i/((1+i)ст n) -1)]
Задача Система кондиционирования воздуха стоимость 5 тыс условных единиц имеет срок службы 5 лет. Рассчитать размер ежегодных отчислении под 10% годовых. PMT = 819,67 25.04
©2015 arhivinfo.ru Все права принадлежат авторам размещенных материалов.
|