 |
|
Финансовые ренты в управлении недвижимостью: теория и методы определения.
Финансовая рента - поток платежей, все члены которого - положительные величины, а временные интервалы между последовательными платежами постоянны. Финансовая рента - начисление процентов или дисконтирование произведенное по отношению к одноразовому вкладу (депозиту) или ссуде. В большинстве современных коммерческих операций подразумеваются не разовые платежи, а последовательность денежных поступлений (или наоборот, выплат) в течение определенного периода. Ряд последовательных фиксированных платежей, производимых через равные промежутки времени называется финансовой рентой или аннуитетом. Финансовая рента может быть охарактеризована рядом параметров: член ренты — величина каждого отдельного платежа; период ренты — временный интервал между двумя платежами; срок ренты — время от начала реализации ренты до момента начисления последнего платежа; процентная ставка — ставка, используемая для расчета наращения или дисконтирования платежей, составляющих ренту.
используются различные виды финансовых рент : годовыми -Ренты, по которым платежи производятся раз в год,. Р-срочными.-При производстве платежей несколько раз в году (Р раз) Дискретным - у которых период между платежами может превышать год. Все перечисленные ренты называются дискретными. В зависимости от частоты начисления процентов различают ренты с начислением процентов один раз в год, несколько раз в году (m раз) и непрерывным
начислением(очень часто).
С точки зрения стабильности размера платежей ренты подразделяются на постоянные (платежи — члены ренты — равны между собой) и переменные.
Рента, выплата которой не ограничена какими-либо условиями, называется правильной. Рента, выплата которой обусловлена наступлением какого-либо события называется условной.( страховые взносы, вносимо до наступления страхового случая.)
По моменту выплат членов ренты последние подразделяются на обычные (постнумерандо), у которых платежи производятся в конце соответствующих периодов (года, полугодия и т.д.) и пренумерандо, в которых платежи осуществляются в начале этих периодов. Встречаются также ренты, в которых предусматриваются поступление платежей в середине периода.
Примером финансовой ренты может послужить: периодическое равномерное погашение за полугодие кредита с фиксированным временем погашения и полугодовым начислением процентов — это полугодовая, правильная, ограниченная рента; абонентная плата за телефон — Р-срочная, вечная, постоянная рента пренумерандо; выплаты дивидендов от акций — условная, вечная рента постнумерандо; арендная плата за пользование землей — годовая, постоянная, вечная рента.
Обобщенными показателями ренты являются: наращенная сумма и современная (приведенная) величина. Наращенная сумма — сумма всех членов потока платежей с начисленными на них процентами на конец срока, т.е. на дату последней выплаты. Наращенная сумма показывает, какую величину будет представлять капитал, вносимый через равные промежутки времени в течение всего срока ренты вместе с начисленными процентами. Современная величина потока платежей — сумма всех его членов, уменьшенная (дисконтированная) на величину процентной ставки на определенный момент времени, совпадающий с началом потока платежей или предшествующий ему. Современная величина показывает, какую сумму следовало бы иметь первоначально, чтобы разбив ее на равные взносы, на которые бы начислялись установленные проценты в течение срока ренты, можно было обеспечить получение наращенной суммы.
Тогда современная величина ренты составит:
При заключении коммерческих сделок может возникнуть ситуация, когда стороны, договорившись о главных условиях, т.е. финансовых последствиях сделки — конечной сумме и сроках уплаты — должны разработать остальные условия: размер разовых платежей, частоту их поступления, процентную ставку и т.п.
Величину рентного платежа можно определить, используя раннее полученную формулу (3.2):
