Местоположение объекта

Характеристики района расположения объекта оценки оказывают значительное влияние на стоимость. К характеристикам местоположения относят:

удаленность от метро (близость к транспортным развязкам и основным железнодорожным/автомобильным магистралям);
окружение объекта (район преимущественно жилой застройки, бизнес-зона, промышленная зона и др.);
ценовая зона и перспективы развития района расположения объекта.

Специалистами нашей компании проводилось исследование зависимости удельной рыночной стоимости коммерческой недвижимости от местоположения (удаленности от метро). Для увеличения репрезентативности результатов опроса и повышению их достоверности к опросу были привлечены как оценщики, так и риэлторы.

В ходе исследования была установлена зависимость удельных цен предложения от удаленности от метро посредством трендового анализа (см. таблицу ниже).

Таблица 2. Зависимости удельной стоимости объекта от удаленности от метро

Объекты-аналоги	Объект оценки
Удаленность от метро	5 минут	10 минут	15 минут	20 и более минут
5 минут	0%	-2 %	-4%	-6%
10 минут	2%	0%	-2%	-4%
15 минут	4%	2%	0%	-2%
20 и более минут	6%	4%	2%	0%

Источник информации: по данным экспертов, принимающих участие в опросе

Общая площадь (с учетом балконов и лоджий)

Абсолютная величина рыночной стоимости оказывает обратное воздействие на уровень ликвидности – чем выше стоимость и размер объекта, тем меньше становится платежеспособный спрос на него в связи с уменьшением числа потенциальных покупателей. С увеличением размера площади объектов недвижимости стоимость 1 м² площади уменьшается.

Данный параметр может быть учтен по индексам, публикуемым на аналитических сайтах

Площадь кухни

Как правило, планировка квартиры во многом оказывает влияние на ее стоимость. Одной из основных характеристик планировки является площадь кухни. Большая кухня свидетельствует об улучшенной планировке квартиры и повышает ее стоимость.

Установлена зависимость удельной рыночной стоимости жилых помещений (квартир) от площади кухни в пределах ±5%.

Этаж расположения

Этаж, на котором находится квартира, может влиять на ее конечную стоимость, считают эксперты. Причем расположение может как существенно понизить, так и повысить цену объекта.

Однако даже при наличии такой зависимости цены внутри сегментов ведут себя по-разному. Если в эконом-классе квартиры на крайних этажах (первые или последние), как правило, оценивают с понижающим коэффициентом, то в категориях бизнес-класса и элитного такой зависимости нет. Причин тому несколько.

Во-первых, расположение на крайних этажах связано с некоторыми преимуществами. Например, наличие небольшой собственной придомовой территории повышает как привлекательность квартиры, так и ее стоимость. Или например, в высотных элитных домах и домах бизнес-класса на последних этажах располагаются пентхаусы — квартиры, имеющие большие площади, уникальные планировочные решения и видовые характеристики. Такие объекты обладают и рядом других преимуществ — например, здесь есть собственные лифты, террасы, зимние сады

Во-вторых, в новостройках жилыми первые этажи делают достаточно редко. В случае же их наличия подобные помещения приобретают владельцы мелкого и среднего бизнеса, переводят квартиру в нежилой фонд и используют как коммерческую недвижимость.

По мнению специалистов, участвовавших в опросе, снижение стоимости квартир, расположенных на крайних этажах, относительно квартир, расположенных на средних этажах, для типовых домов составляет 5%.

⇐ Предыдущая 1 2 3 456 7 Следующая ⇒