Снижение цен в процессе торгов (уторговывание)
Величина корректировки принята на среднем и составляет 5%.
Дата предложения (дата публичной оферты)
Все выбранные аналоги предлагались к продаже в период времени, незначительно отличающийся от даты оценки. поправка не требуется.
Местоположение объекта
Данная поправка не применялась, так как объект оценки и аналоги имеют сходное местоположение (все аналоги расположены в пределах 500 м от объекта оценки).
Общая площадь (с учетом балконов и лоджий)
В данном случае общие площади аналогов №1-4 аналогичны (в пределах 10%) общей площади объекта оценки, корректировки составляет 0%.
Площадь кухни
В данном случае площади кухни аналогов №1-4 аналогичны (в пределах 10%) площади кухни объекта оценки, корректировки составляет 0%.
Этаж расположения
Объекты-аналоги расположены на 4-5 этажах 7-и этажных домов. Объект оценки расположен на 4 этаже 7-и этажного дома. То есть все сравниваемые объекты расположены на средних этажах. Величина корректировки составляет 0%.
Поправка на расположение окон, на смежные комнаты, тип санузлов, наличие балконов (лоджий), тип дома
В данном случае поправки не требуется.
Состояние и уровень отделки квартиры
Величина данной поправки определяется на основе сложившихся на дату оценки цен на стройматериалы и работы специализированных организаций. Для определения стоимости затрат на отделочные работы были проанализированы цены различных строительных фирм, осуществляющих отделку и ремонт помещений:
Веса аналогов
Весовые коэффициенты при расчёте окончательного значения рыночной стоимости права аренды 1 кв. м нежилых помещений определялись, исходя из величины общей чистой и валовой коррекции. При этом величина коэффициента тем больше, чем меньше суммарное значение вносимых корректировок.
Данные коэффициенты рассчитывались по формуле:
где:
| -
| общая валовая коррекция i-ого аналога;
|
| n -
| количество объектов-аналогов.
|
Таблица 4. Расчет величины рыночной стоимости объекта оценки
Элементы сравнения
| Ед. измер.
| Объекты сравнения
|
Объект оценки
| Аналог №1
| Аналог №2
| Аналог №3
| Аналог №4
|
Адрес
| | г. Москва
| г. Москва
| г. Москва
| г. Москва
| г. Москва
|
Цена
| руб.
|
| 13 987 450
| 15 400 000
| 13 850 000
| 14 100 000
|
Площадь
| кв.м.
| 81.7
| 79.0
| 85.3
| 81.9
| 81.7
|
Цена за единицу
| руб./кв.м.
|
| 177 056
| 180 539
| 169 108
| 172 582
|
Внесение поправок:
|
Снижение цен в процессе торгов (уторговывание)
| | предполагаемая цена сделки
| публичная оферта
| публичная оферта
| публичная оферта
| публичная оферта
|
Корректировка
| %
|
| -5%
| -5%
| -5%
| -5%
|
Скорректированная цена
| руб./кв.м
|
| 139 922
| 136 800
| 143 235
| 149 356
|
Местоположение объекта
| | Ул. Марии Ульяновой д.3 корп.1
| Ул. Марии Ульяновой д.13
| Ул. Марии Ульяновой д.3 корп.2
| Ул. Марии Ульяновой д.5 корп.1
| Ул. Марии Ульяновой д.23 корп.2
|
Корректировка
| %
| -
|
|
|
|
|
Скорректированная цена
| руб./кв.м
| -
| 177 056
| 180 539
| 169 108
| 172 582
|
Общая площадь (с учетом балконов и лоджий)
| %
| 81,7
| 79,0
| 85,3
| 81,9
| 81,7
|
Корректировка
| руб./кв.м
| | 0%
| 0%
| 0%
| 0%
|
Скорректированная цена
| | | 177 056
| 180 539
| 169 108
| 172 582
|
Площадь кухни
| %
| 7,5
| 7,8
|
|
| 7,8
|
Корректировка
| руб./кв.м
| | 0%
| 0%
| 0%
| 0%
|
Скорректированная цена
| %
| | 177 056
| 180 539
| 169 108
| 172 582
|
Этаж расположения
| руб./кв.м
|
|
|
|
|
|
Корректировка
| | | 0%
| 0%
| 0%
| 0%
|
Скорректированная цена
| %
| | 177 056
| 180 539
| 169 108
| 172 582
|
Поправка на расположение окон
| руб./кв.м
| во двор
| во двор
| во двор
| во двор
| во двор
|
Корректировка
| %
| -
| 0%
| 0%
| 0%
| 0%
|
Скорректированная цена
| руб./кв.м
| -
| 177 056
| 180 539
| 169 108
| 172 582
|
Поправка на смежные комнаты
| | -
|
|
|
|
|
Корректировка
| %
| -
| 0%
| 0%
| 0%
| 0%
|
Скорректированная цена
| руб./кв.м
| -
| 177 056
| 180 539
| 169 108
| 172 582
|
Тип санузлов
| %
| раздельный
| раздельный
| раздельный
| раздельный
| раздельный
|
Корректировка
| руб./кв.м
| -
| 0%
| 0%
| 0%
| 0%
|
Скорректированная цена
| | -
| 177 056
| 180 539
| 169 108
| 172 582
|
Наличие балконов (лоджий)
| %
| балкон
| балкон
| балкон
| балкон
| балкон
|
Корректировка
| руб./кв.м
| -
| 0%
| 0%
| 0%
| 0%
|
Скорректированная цена
| %
| -
| 177 056
| 180 539
| 169 108
| 172 582
|
Тип дома
| руб./кв.м
| сталинский
| сталинский
| сталинский
| сталинский
| сталинский
|
Корректировка
| | | 0%
| 0%
| 0%
| 0%
|
Скорректированная цена
| %
| | 177 056
| 180 539
| 169 108
| 172 582
|
Состояние и уровень отделки квартиры
| руб./кв.м
| Не требует ремонта
| хорошее
| хорошее
| хорошее
| хорошее
|
Корректировка
| Руб./кв.м
| | -7 600
| -7 600
| -7 600
| -7 600
|
Скорректированная цена
| руб./кв.м
| | 169 456
| 172 939
| 161 508
| 164 982
|
Рыночная стоимость
| руб./кв.м.
| 167 221
|
|
|
|
|
Всего
| руб.
| 13 661 956
|
|
|
|
|
или округленно:
| руб.
| 13 661 956
| | | | |
©2015 arhivinfo.ru Все права принадлежат авторам размещенных материалов.