 |
|
Применение ГИС при оценке объектов недвижимости
Геоинформационная система (ГИС) - это программно-аппаратный комплекс, решающий совокупность задач по хранению, отображению, обновлению и анализу пространственной и атрибутивной информации по объектам территории. Одна из основных функций ГИС - создание и использование компьютерных (электронных) карт, атласов и других картографических произведений. [3]
Основой любой информационной системы служат данные.
Данные в ГИС подразделяются на пространственные, семантические и метаданные.
Пространственные данные - данные, описывающие местоположение объекта в пространстве. Например, координаты угловых точек здания, представленные в местной или любой другой системе координат.
Семантические (атрибутивные) данные - данные о свойствах объекта. Например, адрес, кадастровый номер, этажность и прочие характеристики здания.
Метаданные - данные о данных. Например, информация о том, кем, когда и с использованием какого исходного материала, в систему было внесено здание.
Ученые подсчитали, что 85% информации, с которой сталкивается человек в своей жизни, имеет территориальную привязку. Поэтому перечислить все области применения ГИС просто невозможно. Этим системам можно найти применение практически в любой сфере трудовой деятельности человека.
ГИС эффективны во всех областях, где осуществляется учет и управление территорией и объектами на ней. Это практически все направления деятельности органов управления и администраций: земельные ресурсы и объекты недвижимости, транспорт, инженерные коммуникации, развитие бизнеса, обеспечение правопорядка и безопасности, управление ЧС, демография, экология, здравоохранение и т.д.
ГИС позволяют точнейшим образом учитывать координаты объектов и площади участков. Благодаря возможности комплексного (с учетом множества географических, социальных и других факторов) анализа информации о качестве и ценности территории и объектов на ней, эти системы позволяют наиболее объективно оценивать участки и объекты, а также могут давать точную информацию о налогооблагаемой базе. [6]
Геоинформационная система (ГИС). Географические данные позволяют идентифицировать объекты недвижимости и определять их местоположение. Особую ценность для процесса государственной кадастровой оценки представляют электронные карты, формируемые в географических информационных системах (ГИС). ГИС позволяют графически представить цены покупки-продажи объектов недвижимости, отобразить величину стоимости, установленной для целей налогообложения, а также даты сделок, виды использования недвижимости и т.д. Кроме того, ГИС дает возможность проводить анализ сопоставимых продаж, анализ территории, на которой находятся оцениваемые объекты, а также визуализировать динамику рыночных тенденций.
ГИС позволяет формировать инфраструктуру пространственных данных ГКООН в виде актуального систематизированного фонда разно масштабных картографических материалов в цифровом виде. Качественно решить задачу формирования информационной базы пространственных данных ГКООН возможно при условии использования современных технологий сбора, обработки, хранения и предоставления картографической информации. Полученная с их помощью цифровая картографическая основа позволит определить местоположение объектов недвижимости и тем самым создать основу для разрешения возможных конфликтных ситуаций и правовых коллизий в части вопросов использования объектов недвижимости.
Создание инфраструктуры пространственных данных требует разработки и внедрения в практику работы технологий проведения аэрокосмических съемок, создания ортофотопланов и цифровой картографической основы ведения государственного кадастра недвижимости. Особое значение при этом будет играть снятие режимных ограничений на точность определения координат географических объектов и формирование единой открытой системы координат.
В процессе выполнения работ по кадастровой оценке объектов недвижимости необходимо определить местоположение объектов недвижимости, рассчитать значения факторов стоимости. Для определения местоположения объектов недвижимости используются ортофотопланы, планово-картографическая информация, векторно-адресные планы, адресно - цифровые планы, материалы, формируемые в целях проведения переписи населения в бумажном и электронном виде. Для расчета значений факторов стоимости на картографическую основу наносятся объекты, влияющие на стоимость – объекты социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры. В результате формируются картографические слои факторов стоимости, на основании которых средствами ГИС рассчитываются значения факторов стоимости.
Однако ГИС государственной кадастровой оценки недвижимости в настоящее время не сформирована. В процессе выполнения работ по кадастровой оценке земель зачастую используются картографические материалы в бумажном виде. Сведения в электронном виде разрозненны, не систематизированы, не полны. Технология проведения работ не содержит требования формирования и использования картографического материала в электронном виде. Это препятствует выполнению автоматизированных расчетов значений факторов стоимости, описывающих местоположение объектов оценки, проведению экспертизы расчетов значений факторов стоимости.
Предлагается:
– разработать ГИС государственной кадастровой оценки недвижимости для повышения качества расчета факторов местоположения и визуализации результатов расчета;
– дополнить технологию проведения работ требованием использования для расчета факторов стоимости картографических материалов в электронном виде.
Государственный кадастр недвижимости. Учет объектов недвижимости является основой информационного обеспечения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, системы статистического учета, системы налогообложения. Системность, полнота и достоверность учета объектов недвижимости обеспечивают соблюдение принципов однократности и справедливости налогообложения. Сведения об объектах учета являются основой для определения размера налога. Следует отметить, что одной из важнейших целей создания ГКН является совершенствование системы налогообложения недвижимости. Как справедливо отмечает М.В. Мишустин, «..кадастр является основным источником сведений, используемых для расчета налоговой базы по земельному и имущественным налогам, и он должен стать основным источником сведений о кадастровой стоимости недвижимости. Именно этот информационный ресурс создает основу для перехода в перспективе к налогообложению недвижимости».
Для реализации системного подхода к учету объектов недвижимости необходимо:
– определить и классифицировать объекты недвижимости;
– описать структуру и состав объектов недвижимости;
– определить идентификатор объекта недвижимости;
– определить обязательные и дополнительные сведения об объекте недвижимости;
– описать взаимосвязи объектов недвижимости.
Полнота учета обеспечивается регламентом учета, требованиями к заполнению учетных форм. Достоверность учета обеспечивается легитимностью источников информации.
Федеральный закон №221-ФЗ от 24 июля 2007г. регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности [7].
Объекты недвижимости, в отношении которых осуществляется кадастровый учет – земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства. Статья 5 вышеупомянутого закона определяет в качестве идентификатора кадастровый номер объекта недвижимости, статья 6 Закона описывает геодезическую и картографическую основы государственного кадастра недвижимости, статья 7 Закона определяет состав обязательных и дополнительных сведений государственного кадастра недвижимости об объекте. Важно, что в состав дополнительных сведений входят используемые в целях налогообложения сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения стоимости.
Анализ нормативно-правового обеспечения учета объектов недвижимости показывает, что постепенно происходит становление системного подхода к учету объектов недвижимости в РФ.
Для последующего использования данных ГКН в целях налогообложения необходимо совершенствовать организационное обеспечение процесса обмена информацией, определить регламент информационного взаимодействия и однозначное соответствие между объектами учета и объектами налогообложения. [7]
Заключение
Для формирования перечня объектов оценки, определения кадастровой стоимости, внесения ее в кадастр недвижимости и последующего использования в качестве базы налогообложения необходимо объединить информацию, содержащуюся в различных информационных ресурсах.
Основными факторами, влияющими на стоимость объектов, являются факторы местоположения (определяются на основе адресных характеристик объекта), а также характеристики объекта недвижимости - общая площадь, износ, материал стен, год постройки, этаж/этажность. Эти факторы присутствуют как в объектах обращения на рынке недвижимости, так и в объектах оценки (согласно статье 7 «Состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости» Федерального закона «О Государственном кадастре недвижимости» [4] это учетные характеристики объектов недвижимости). Необходимо обеспечить обязательность, полноту и не противоречивость учетных характеристик, объектов недвижимости, целостность учета объектов, в состав которых входит несколько строений (сооружений) - индивидуальных жилых домов, имущественных комплексов.
Экономический смысл налога на недвижимость требует применения в качестве налоговой базы рыночной стоимости недвижимости. По сути, это налог на состояние, богатство, измеряемое рыночной стоимостью. Рыночная стоимость отражает потенциальную платежеспособность налогоплательщика, ее использование в качестве налоговой базы побуждает налогоплательщика более эффективно распоряжаться своей собственностью. Именно поэтому кадастровая стоимость определяется на основе рыночной стоимости. Для получения информации о рыночной стоимости необходим сбор сведений о рынке недвижимости. Отсюда следует, что введение мониторинга рынка недвижимости становится государственной задачей, от выполнения которой зависит определение налогооблагаемой базы объектов недвижимости.
За десять лет существования кадастровой оценки в Российской Федерации и давно вошедшего в практику применения кадастровой стоимости в целях налогообложения понятия «кадастровая стоимость», "Кадастровая оценка» законодательно не определены [5]. Отсутствие законодательного определения приводит к неоднозначности и противоречивости понимания и толкования этих понятий. Таким образом, необходимо законодательно определить понятия «кадастровая стоимость объектов недвижимости», «кадастровая оценка объектов недвижимости». В настоящее время в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации находится на рассмотрении проект федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и другие законодательные акты Российской Федерации». В этот закон введена глава «Государственная кадастровая оценка», в которой содержатся определения указанных понятий.
Список используемой литературы
1. Варламов А.А., Гальченко С.А. Земельный кадастр. Т.6. Географические и земельные информационные системы. – М.: КолосС, 2006.-400с.- (Учебники и учеб.пособия для студентов высш.учеб.заведений).
2. Волков С.Н. Землеустройство. Системы автоматизированного проектирвоания в землеустройстве. Т.6.-М.: Колос,2002.-328с. (Учебники и учебные пособия для студентов высш.учеб.заведений).
3. Томилин В.В., Нориевская Г.М. Использование ГИС в муниципальном управлении // Практика муниципального управления, 2007. - №7.
4. Закон «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.01
5. Пылаева А.А. Эволюция понятия «Кадастровая оценка» в РФ и мониторинг земель.2009г.№10
6. http://gis-laris.narod.ru/primen_gis.htm (режим доступа 06.04.2013)
7. http://stranica.info/book/200-nalogooblozhenie-i-kadastrovaya-ocenka-nedvizhimosti-monografiya-bezrukov-v-b/12-23-sovershenstvovanie-informacionnogo-obespecheniya-siste-my-nalogooblozheniya-nedvizhimosti.html (режим доступа 06.04.2013)