Главная | Обратная связь

В контексті сімейних відносин

Правові підстави припинення житлових відносин

Правова регламентація житлових правовідносин здійснюється в цілому Цивільним кодексом України, ЖК УРСР, чинними нормативними актами. ЦК України регулює право власності та речові права на житло, зобов´язальні відносини в житловій сфері. В той самий час нормативна база у житловій сфері розроблена ще з часу прийняття у 1983 р. ЖК УРСР, який потребує приведення його у відповідність до Цивільного кодексу України. Застосування різних нормативних документів створює складнощі в правовому регулюванні питань, які виникають у житлових відносинах.

Головна мета статті — визначити основні правові підстави припинення житлових відносин, на засадах цивільного законодавства. У наукових дослідженнях розглядалися лише окремі аспекти припинення житлових відносин. Зокрема йдеться про праці таких вчених, як О.Є. Аврамова, В. С. Гопанчук, М. К. Галянтич, О. В. Дзера, П. Н. Дятлов, І.В. Жилінкова, В. А. Золотарь, П. В. Крашенінніков, В. Н. Литовкін, В. Ф. Маслов, П. І. Седугін, Є. О. Мічурін, Л. Г. Лічман, М. В. Скаржинський та інші.

Юридичні факти

Слід зазначити, що припинення житлових правовідносин завжди пов´язане із настанням певних юридичних фактів. До подій належать факти, настання яких не залежить від волі людей: стихійне лихо, яке призводить до руйнування жилого приміщення, смерть власника, користувача, з якими закон пов´язує припинення житлового правовідношення. Припинення житлового правовідношення може бути наслідком спливу строку, якщо правовідношення носило строковий характер, непридатності жилого приміщення для проживання, викупу житла. Деякі вчені доводять, що приватизація житла в цілому є юридичною підставою припинення житлових відносин, оскільки змінюється правовий режим жилого приміщення [1].

Житлове правовідношення може бути припинене за взаємною згодою його сторін або за вимогою одного із учасників, внаслідок дій третіх осіб, а також дії актів відповідних органів державної влади чи органів місцевого самоврядування, судових органів. О.Є.Аврамова у поняття позбавлення користування житлом, як вольову зовнішню дію, включає: позбавлення права користування житлом внаслідок подій; втрату права на житло; припинення житлових правовідносин внаслідок розірвання договору найму; визнання договору недійсним [2].

Дії, спрямовані на припинення житлових відносин, можуть бути як правомірними, так і неправомірними. До правомірних дій слід віднести дії, спрямовані на виконання вимог закону. Так, відносини, що випливають із договору найму (оренди) житла, регулюються статтями 810—826 ЦК, де, зокрема, ч. 1 ст. 825 ЦК встановлено, що наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому.

До неправомірних дій слід віднести знищення або пошкодження майна або завдання смерті особам, які там проживають, при знесенні будинку, переобладнанні його у нежилий, визнанні право-установчих документів недійсними тощо. Якщо правоустановчі документи визнані недійсними, автоматично недійсним стає й договір найму. Не випадково ЖК передбачає правові наслідки у випадку визнання недійсним саме ордера, а не рішення про його надання. Якщо вселення в жиле приміщення відбулося без видачі громадянину ордера, а той, хто вселився, потім уклав договір найму жилого приміщення, то такий договір визнається в судовому порядку недійсним.

Припинення юридичної особи або смерть власника, якщо вони є однією із сторін зобов´язальних відносин, є безумовною підставою припинення житлових правовідносин. Для будинку (квартири), зареєстрованого за певною особою, місце перебування якої невідомо, необхідно, щоб будівля дійсно не мала власника; власник попередньо був визнаний померлим або безвісно відсутнім; будівля перейшла до іншої особи, у тому числі до держави як відумерле майно.

Житлові відносини припиняються у випадку припинення права власності на житло або зобов´язальних відносин. Статтями 346—354 ЦК визначені загальні підстави припинення права власності на житло. Сутність права власності полягає у певному обсязі правомочностей, наданих ЦК власникові. У літературі було висловлено думку, що способи, які забезпечують охорону інтересів членів сім´ї власника, не можуть бути пов´язані з обмеженням волевиявлення власника, а мають бути встановлені обмеження іншого роду: наприклад, законодавчо визнана можливість задоволення позову члена сім´ї власника квартири (будинку) про визнання за ним права на частку в квартирі (будинку) і повинно стосуватися лише членів сім´ї власника квартири, які проживали єдиною з ним сім´єю до приватизації. У члена сім´ї, визнаного учасником спільної часткової власності на квартиру, з´явиться право переважної купівлі частки, що надасть йому додаткову гарантію охорони його житлових прав, а з іншого боку — такий громадянин матиме право на частку доходу у випадку відчуження квартири (будинку) у цілому [3].

В контексті сімейних відносин

Припинення сімейних відносин власника жилого приміщення з членами його сім´ї, наприклад у зв´язку з розірванням шлюбу, не припиняє права користування колишнього члена сім´ї вказаним житлом. Судова практика за часів СРСР колишніх членів сім´ї власника будинку в своїх правах на користування жилою площею прирівнювала до наймачів жилих приміщень [4]. Статті 21—22 Закону Республіки Казахстан «Про житлові відносини» від 16.04.1997 р. передбачають, що у випадку припинення сімейних відносин з власником колишні члени сім´ї можуть користуватися житлом на правах користувача без вказівки строку найму, якщо інше не передбачено письмовою угодою з власником житла [5].

Разом із тим, на відміну від ст. 292 ЦК РФ, згідно з якою члени сім´ї зберігають право користування жилим приміщенням навіть у випадку, коли власник відчужує жиле приміщення, відповідно до ч. 6 ст. 403 ЦК України сервітут зберігає чинність у разі переходу до інших осіб права власності на майно, щодо якого він встановлений. Це дає змогу дійти висновку про збереження за членами сім´ї колишнього власника жилого приміщення права користування цим житлом [6]. Власник вправі вимагати усунення будь-яких перешкод у здійсненні свого права. За членом сім´ї колишнього власника жилого приміщення зберігається право користування цим приміщенням у разі зміни власника і неможливість виселення тільки внаслідок того, що право власності на жиле приміщення перейшло до іншої особи [7].

Як зазначається в ухвалі судової колегії Верховного Суду України від 08.11.2000 р., при вирішенні позову про виселення з жилого будинку відповідача з мотивів захисту права власності позивача суд повинен з´ясувати, чи має останній право власності на цей будинок або, відповідно, його частину, правові підстави проживання відповідачів у будинку та наявність передбачених житловим законодавством підстав для виселення. Скасовуючи рішення Жовтневого суду м. Дніпропетровська від 13.08.1999 р. та постанову Президії Дніпропетровського суду від 09.02.2000 р., якими задоволений позов Д. М. до Д. А. і С. Ю. про усунення перешкод у користуванні і виселення з жилого будинку, судова колегія зазначила, що режим проживання в будинку, який належить особі на праві приватної власності, регулюється нормами ЖК і тому, відповідно, особи можуть бути виселені з займаного жилого приміщення з підстав і в порядку, передбачених законодавством. Таким чином, судова колегія Верховного Суду дійшла висновку, що особа може бути виселена тільки з підстав, передбачених ЖК [8]. Більш того, вищий судовий орган країни в справі за позовом С. до Є. та У. про виселення однозначно вказав, що з урахуванням вимог ч. 3 ст. 9 ЖК УРСР члени сім´ї власника будинку (квартири), у тому числі колишнього, можуть бути виселені лише на підставі ч. 1 ст. 116 ЖК УРСР [9].

Проте практика з цих категорій спорів складається неоднозначно. Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України від 06.11.2002 р. ухвалила, що особа, яка в установленому законом порядку придбала квартиру, має відповідно до ст. 48 Закону України «Про власність» право вимагати виселення з цієї квартири колишніх членів її відчужувача. У цій ухвалі зазначено, що до цих правовідносин не застосовуються статті 150, 170 ЖК УРСР, оскільки, відповідно до постанови Верховної Ради УРСР «Про введення в дію Закону Української РСР «Про власність» від 26.03.1991 р. чинні акти законодавства УРСР застосовуються, якщо вони не суперечать цьому закону [10].

У таких випадках відповідно до ч. 2 ст. 406 ЦК сервітут може бути припинений за рішенням суду на вимогу власника майна за наявності обставин, що мають істотне значення [11]. Вважаємо за необхідне доповнити ч. 2 ст. 406 ЦК реченням такого змісту: «До обставин, які мають істотне значення, належать потреба власника та нових членів його сім´ї в житлі, наявність у колишніх членів його сім´ї іншого житла, достатній життєвий рівень членів сім´ї власника житла, який свідчить про можливість придбання або отримання в користування житла тощо».

З метою забезпечення балансу між інтересами нового власника і членів сім´ї колишнього власника необхідно на законодавчому рівні закріпити збереження права користування жилим приміщенням за колишніми членами сім´ї власника при переході права власності (якщо при вселенні не було передбачено іншого) до іншої особи шляхом попереднього укладання з ними договорів найму строком не менше як на три роки, а щодо неповнолітніх із числа колишніх членів сім´ї власника — до досягнення ними повноліття.

Стаття 814 ЦК гарантує наймачу продовження дії договору найму жилого приміщення та користування займаним жилим приміщенням після переходу права власності на жилий будинок до іншої особи. В Росії законодавчо закріплена норма про те, що перехід права власності не є підставою для припинення права членів сім´ї на це житло [12]. Хоча право власності може бути припинене в інших випадках, встановлених законом.

Підстави для припинення житлових правовідносин розширені Законом України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» від 22.12.2006 р. № 525-У,який передбачає викуп з наступною передачею земельних ділянок забудовнику в зв´язку з проведенням комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) із заміною застарілого житлового фонду для задоволення суспільних потреб. Вважаємо, що у випадку виникнення спору позов про викуп жилого будинку в зв´язку з викупом земельної ділянки, на якій він розміщений, може бути поданий тільки юридичними особами публічного права. Юридичні особи приватного права та фізичні особи права на подання позову на викуп жилого будинку не повинні мати, оскільки, як зазначено у ст. 350 ЦК, рішення про викуп земельної ділянки приймає орган державної влади або орган місцевого самоврядування, який і визначає «суспільні потреби» і лише у випадку, якщо доведе, що використання земельної ділянки у зв´язку з суспільною необхідністю є неможливим без припинення права власності на жилий будинок.