 |
|
Розірвання договору
Відчуження власником свого житла є загальною підставою припинення права власності і може мати місце внаслідок укладення різноманітних договорів, спрямованих на відчуження власником житла (продаж, міна, дарування, рента, довічне утримання тощо). В той самий час, інколи дій учасників житлових правовідносин недостатньо для припинення таких правовідносин. Так, для припинення житлових правовідносин внаслідок того, що громадянин систематично порушує права та інтереси співмешканців, створює умови неможливості проживання, необхідне рішення суду за позовом заінтересованої особи.
Дострокове припинення договору найму житла можливе у разі знесення будинку в зв´язку з вилученням земельної ділянки для державних або громадських потреб, переобладнання в нежилий.
Договір найму жилого приміщення, укладений з власником будинку на певний строк, може бути достроково розірваний за вимогою наймодавця лише у певних випадках. Так, відповідно до ст. 825 ЦК договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця тільки у разі: невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі — понад два рази; руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає (ст. 825 ЦК). За наявності потреби в житлі власник будинку повинен попередити наймача про передбачуване розірвання договору за три місяці.
Дострокове припинення договору та виселення наймача застосовується за порушення відповідних договірних зобов´язань. Якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення цих порушень(ст. 825ЦК) і вимагати в подальшому розірвання договору найму житла. При цьому за рішенням суду наймачеві може бути наданий строк (не більше одного року) для відновлення житла (ст. 825 ЦК). Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік.
Договір найму жилого приміщення, укладений на невизначений строк, може бути розірваний на вимогу наймодавця (крім зазначених підстав) також у випадку, якщо жиле приміщення, займане наймачем, необхідне для проживання йому та членам його сім´ї, а наймач був попереджений про розірвання договору не менше ніж за два місяці, як визначено п. 3. ст. 825 ЦК. Відповідно до практики, що склалася в європейських країнах, при виселенні наймачів позивачі-власники повинні довести власну потребу в проживанні у помешканні. У випадку недоведення цього факту власники квартир не можуть домагатися примусового виселення осіб, які наймають це житло.
Досвід деяких іноземних країн свідчить, що розірвання договору найму може бути без дотримання строків для попередження. Так, відповідно до статей 683, 685 Цивільного кодексу Польщі [13] наймач зобов´язаний дотримуватися правил співжиття. Якщо наймач житла злісно порушує цей порядок або своєю поведінкою створює умови, за яких унеможливлює користування приміщеннями іншими наймачами, наймодавець має право розірвати договір найму без дотримання строків попередження.
З припиненням договору найму жилого приміщення наймачем припиняються права й обов´язки, що випливають з цього договору, в усіх членів його сім´ї, що мають рівні права й несуть рівні обов´язки. В той самий час слід зазначити, що ст. 816 ЦК визначає, що не члени сім´ї, а особи, вказані наймачем, які постійно з ним проживають, набувають рівних із наймачем прав і обов´язків.