 |
|
Втрата права користування жилим приміщенням та виселення з нього
Окремою підставою припинення житлових правовідносин може бути припинення сімейних відносин з власником будинку. Хоча згідно ч. 4 ст. 156 ЖК припинення сімейних відносин з власником будинку (квартири) не позбавляє колишніх членів його сім´ї права користування займаним помешканням. Як у цьому, так і в інших випадках припинення житлового правовідношення може супроводжуватися виселенням або відбуватися без виселення. Як зазначає Ю. Толстой, найбільш складними є випадки, коли припинення житлових правовідносин пов´язане із виселенням осіб, які проживають у жилому приміщенні [14]. Для усунення колізії між власником та членами його сім´ї Л. В. Красицька пропонує встановити таку норму: «У випадку припинення сімейних правовідносин з власником жилого приміщення право користування цим житловим приміщенням за колишнім членом сім´ї власника цього житлового приміщення не зберігається» [15].
Припинення житлових правовідносин можливе у випадку, якщо наймач або член його сім´ї, який вибув на інше постійне місце проживання, втрачає право користування жилим приміщенням від дня вибуття, незалежно від пред´явлення позову з цього приводу. Так, відповідно до п. 1 ст. 825 ЦК наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом із ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці. Якщо із жилого приміщення вибуває не вся сім´я, то договір найму не розривається, а член сім´ї, який вибув, втрачає право користування цим жилим приміщенням.
Проте слід зазначити, що у випадку припинення у громадянина права користування житлом на підставах, передбачених договором, громадянин зобов´язаний звільнити відповідне жиле приміщення, і тільки у випадку нездійснення такого обов´язку він може бути виселений за рішенням суду.
Виселення за рішенням суду полягає у примусовому звільненні приміщення особою, яка його займала, та у забороні в подальшому користуватися цим приміщенням. Виселення не завжди можна кваліфікувати як захід правової відповідальності, що тягне за собою припинення житлових правовідносин — наприклад, у випадку, коли виселяються громадяни із самоправно зайнятого жилого приміщення до жилого приміщення, яке вони до цього займали.
Окремою підставою для виселення є систематична несплата квартирної плати. Таке виселення можливе, якщо наймач систематично не сплачує квартирну плату у приватному житловому фонді, яку він зобов´язується вносити у строк, встановлений договором найму житла. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця. Тому заслуговує на увагу позиція Є. Мічуріна, С. Сліпченко, О. Соболєва, які вважають «таке припущення хибним, оскільки ст. 157 ЖК дає вичерпний перелік випадків виселення членів сім´ї власника жилого приміщення, а робити висновок, що в результаті чогось, наприклад новації, виникли відносини по найму, діюче законодавство не дає підстав» [16].
П. Седугін виділяє окремі підстави виселення: виселення з наданням іншого впорядкованого приміщення, за умов, якщо будинок підлягає зносу, загрожує обвалом або підлягає переобладнанню у нежилий; виселення у зв´язку із зносом будинків державного, муніципального або громадського житлового фонду; виселення із жилих приміщень, що знаходяться на території військових містечок; виселення з наданням іншого (не впорядкованого) жилого приміщення; виселення без надання жилого приміщення за умови: систематичного руйнування або пошкодження житла, використання його не за призначенням, порушення правил суспільного буття, у зв´язку з визнанням ордера недійсним, виселення осіб, які самоправно зайняли жиле приміщення [17].
Висновки
Виходячи із норм чинного законодавства та практики його застосування припинення житлових правовідносин можна класифікувати за різними ознаками: виселення у добровільному та примусовому порядку; виселення в судовому та адміністративному порядку; виселення у зв´язку з проведенням капітального ремонту, внаслідок звернення стягнення на передане в іпотеку жиле приміщення, припинення дії або розірвання договору найму житла; виселення з приватного, державного житлового фонду, житлового фонду спеціального, соціального призначення; виселення з державного житлового фонду як із наданням, так і без надання житла, з наданням упорядкованого і невпорядкованого жилого приміщення.
Виселення може бути зумовлене погодженими взаємними зустрічними діями сторін (припинення договору найму); діями однієї із сторін (порушення правил співжиття); припиненням трудових відносин; визнанням ордера, договору найму недійсним; самоправним зайняттям жилого приміщення; подіями: будинок підлягає знесенню, загрожує обвалом; аварійним станом будинку; переведенням у нежилий, жилий будинок (квартира) не відповідає санітарним і технічним вимогам.
Окремо слід зазначити, що житлові правовідносини не виникають у випадку проживання у самочинно збудованому житлі. Самочинним будівництвом вважається жилий будинок, що збудований або будується на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил (ст. 375 ЦК). При цьому слід розрізняти підстави та наслідки припинення права на житло та правові наслідки самочинної забудови, здійсненої власником, що визначаються ст. 376 ЦК як самочинне будівництво.