Главная | Обратная связь

Поняття, істотні ознаки, функції обмежень прав на землю. Класифікація обмежень прав на землю.

Законодавство не розрізняє (і не розкриває) на сьогодні термінів «обмеження» та «обтяження», часто вони вживаються як синоніми. Суперечливі погляди з приводу змісту та співвідношення згаданих понять існують і в спеціальній літературі.

Цивільне законодавство вживає термін обтяження і навіть пропонує його визначення.

Зокрема, відповідно до ст. 2 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», «обтяження - заборона розпоряджатися та/або користуватися нерухомим майном, яка встановлена або законом, або актами уповноважених на це органів державної влади, їх посадових осіб або яка виникає на підставі договорів». Очевидно, заборона здійснення певної правомочності може розглядатися як обмеження права.

Термін обтяження (щодо рухомого майна) визначається як «право обтяжувана на рухоме майно боржника або обмеження права боржника чи обтяжувана на рухоме майно, що виникає на підставі закону, договору, рішення суду або з інших дій фізичних і юридичних осіб, з якими закон пов’язує виникнення прав і обов’язків щодо рухомого майна» (ч. 1 ст. З ЗУ «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень» від 18.11.2003). Таким чином, як бачимо, поняття «обтяження» та «обмеження» чітко не розрізняються.

На думку В. В. Носіка, «обмеження права власності на земельні ділянки доцільно розглядати як самостійний вид земельних правовідносин, що виникають на підставі юридичних фактів, визначених у законі, чи у договорі у випадках, передбачених також законом». Вони «стосуються суб´єкта права і спрямовані на вчинення землевласником певних дій, або ж утримання від них, чи терпіння з метою забезпечення прав третіх осіб». Натомість, обтяження права власності на землю «характеризуються такими ознаками: стосуються земельної ділянки як об’єкта права; встановлюються з метою забезпечення інтересів третіх осіб у такій ділянці в порядку, передбаченому законом чи договором; поєднуються з правами третіх осіб на цю ділянку, що ускладнює, утруднює, перешкоджає власнику вільно здійснювати свої правомочності, накладає на власника тягар зайвих обов’язків, пов’язаних з використанням такої ділянки чи з необхідністю звільнення земельної ділянки від обмежувальних умов».

Д. В. Бусуйок вважає, що «є всі підстави стверджувати, що обтяження прав на землю є різновидом обмежень прав на землю». На думку дослідниці, «обмеження прав на землю є багатоаспектним явищем. Під ними слід розуміти функціональний інститут земельного права, правовідносини щодо обмеження прав на землю та суб’єктивний обов’язок щодо утримання від вчинення певних дій, якими можуть бути порушені права, що належать уповноваженій особі».

В. К. Гуревський поділяє обмеження за змістом правовідносин на: а) ті, які надають право користуватись чужою земельною ділянкою; б) які забороняють здійснювати певні дії на власній земельній ділянці; в) які є поєднанням перших та других.

Існує думка, за якою не можна сприймати як обмеження специфічні обов´язки (обтяження), що покладаються на землевласника чи землекористувача (ст. ст.. 91, 96 ЗК тощо). Як зазначала І. О. Іконицька, «... жодною мірою обов’язки та повинності не можуть бути віднесені до обмеження прав власника».

Довідка містить формулювання «сервітутні обмеження (обтяження) - ЛЕП 0,4 кВ», що свідчить про нерозуміння природи земельного сервітуту, 3 одного боку, та обмежень прав на земельну ділянку, що випливають із факту наявності на ній ЛЕП. Причиною такого становище є насамперед використання у роботі органів земельних ресурсів т. зв. «Українського класифікатора обмежень прав власності на землю та використання земельних ділянок».

Із змісту видно, що поняття «сервітут», «охоронна зона», «санітарно-захисна зона» розглядаються виконавцем технічної документації із землеустрою як синоніми, яке не випливає із права іншої особи. Саме із такого підходу, відзначаючи його умовність, при викладенні матеріалу даної теми будемо виходити і ми.

Слід звернути увагу, що правила про обмеження прав на землю складають значну частину земельно-правового регулювання. Наявність значної кількості обмежень прав на землю обумовлена специфікою землі як об´єкта права.

Ще римському праву були відомі обмеження права власності на земельні ділянки, у тому числі такі, що випливали із прав інших осіб. Так, право власності на публічні дороги обмежувалося правом всіх і кожного пересуватися по них, переміщувати вантажі та худобу (Дігести Юстиніана). Власники приватних доріг також у певних випадках повинні були надавати їх «для всіх і кожного». Аналогічний режим поширювався на ріки.

Власник будівлі повинен був залишати навколо неї вільний простір у 2,5 фути шириною для запобігання пожежам (фрагмент 5 титулу 13 книги 47 Дігест). Існували правила щодо форми будівель, встановлювався обов´язок підтримання їх у пристойному та справному вигляді (фрагменти 46 та 58 Титулу 2 книги 39 Дігест).

У ч. 4 ст. 41 Конституції зазначено, що право власності є непорушним, ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права. Водночас у ч. З ст. 13 підкреслено, що власність зобов'язує і що вона не повинна використовуватися на шкоду людині та суспільству. Крім того, відповідно до ч. 7 ст. 41 Конституції використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію й природні якості землі. Отже, суб'єктивне право треба розглядати як встановлений законом рівень не тільки можливої, а й обов'язкової поведінки власника.

Таким чином, певні обмеження здійснення суб'єктивних прав, пов'язаних із земельною власністю, є проявом меж реалізації права власності на земельні ділянки з урахуванням тих або інших обставин, які можуть становити як публічний, так і приватний інтерес. Такі обмеження встановлюються як в силу прямих приписів законодавства, так і на підставі відповідних договорів, однією зі сторін яких є власник земельної ділянки. Обмеження, встановлені для попереднього власника, поширю­ється й на наступного, якщо не втратили силу обставини їх договірного встановлення.

Наявність обмежень повинна поєднуватися з системою прин­ципів гарантування права власників розпоряджатися земель­ними ділянками. Серед них можна виділити такі, як допусти­мість обмеження права власності лише у суспільних інтересах; справедлива компенсація власникам збитків; встановлення обмежень на підставі й у межах закону; рівність усіх власників перед обмеженнями; судовий захист права власності. При цьому головним принципом регулювання земельних відносин повинно бути забезпечення паритету приватних і суспільних інтересів.

Отже, обмеження прав власників земельних ділянок становить закріплення в установленому порядку заборон щодо здійснення окремих видів господарської діяльності, пов'язаної з викорис­танням землі, вимоги утримуватися від певних дій чи надання обмеженої можливості використання з чітко визначеною метою чужої земельної ділянки.

Обмеженням треба вважати й будь-які заборони та вимоги, що приписують утримуватися від здійснення певних дій, які передбачені законодавством для відповідних видів земельних ділянок за наявності певних умов і які не застосовуються до інших ділянок аналогічного цільового призначення.

В літературі обмеження також поділяють на загальні та спе­ціальні. Під загальними обмеженнями прав на землю слід розуміти обмеження, які поширюються на здійснення певною категорією суб'єктів прав на землю своїх правомочностей в рівній мірі. До спеціальних обмежень прав на землю відно­сяться обмеження, які поширюються на здійснення певною категорією суб'єктів прав на землю своїх правомочностей не в рівній мірі, тобто вибірково.

Встановлення обмежень прав на земельні ділянки становить форму закріплення в законодавстві меж реалізації суб'єктивних земельних прав, а межі цієї реалізації - невід'ємний елемент будь-якого правовідношення з приводу використання й охорони земель.

Обмеженням прав на землю присвячена гл. 18 ЗК. В ст. 110 ЗК обтяження виступають як різновид обмежень прав на землю.Відповідно до ст. 111 ЗК право на земельну ділянку може бути обмежене законом або договором шляхом встановлення: забо­рони на її продаж або інше відчуження певним особам протя­гом встановленого строку; заборони на передачу ділянки в оренду (суборенду); права на переважну купівлю у разі її продажу; умови прийняття спадщини тільки визначеним спадкоємцем; умови розпочати і завершити забудову або освоєння земельної ділянки протягом встановлених строків; заборони на провад­ження окремих видів діяльності; заборони на зміну цільового призначення земельної ділянки, ландшафту та зовнішнього виду нерухомого майна; умови здійснити будівництво, ремонт або утримання дороги, ділянки дороги; умови додержання природо­охоронних вимог або виконання визначених робіт; умови нада­вати право полювання, вилову риби, збирання дикорослих рослин на своїй земельній ділянці в установлений час і в уста­новленому порядку; інших зобов'язань, обмежень або умов. Обмеження використання земельних ділянок, як і право земель­ного сервітуту, підлягають державній реєстрації. Строк дії обмежень визначається законом або договором.

Треба зазначити, що викликає сумнів можливість розши­реного тлумачення закріпленого у зазначеній нормі ЗК слово­сполучення "інших зобов'язань, обмежень або умов". Адже га­рантій щодо встановлення обмежень, не передбачених законом і таких, які не ущемляють права власника земельної ділянки, немає. Тому перелік обмежень прав на землю у земельному законодавстві має бути вичерпним. Застосування перелічених вище видів обмежень прав на земельну ділянку здійснюється шляхом використання норм різних нормативно-правових актів.

В літературі запропонована класифікація обмежень прав на землю в межах зон з особливими умовами землекористування за низкою критеріїв, зокрема: за суб'єктами, в інтересах яких вони встановлюються - обмеження, які встановлюються в інте­ресах користувачів земель несільськогосподарського призначен­ня, обмеження, які встановлюються в інтересах користувачів інших природних об'єктів, та обмеження, які встановлюються в суспільних інтересах; за категорією земельної ділянки, на якій встановлюються зони з особливими умовами землекорис­тування - обмеження прав на землю, що встановлюються на землях: сільськогосподарського призначення, житлової та громадської забудови, природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого призначення, рекреаційного призначення, лісогосподарського призначення, водного фонду, промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення; за змістом прав та обов'язків учасників правовідносин - обмеження, пов'язані з забороною здійснювати деякі з наданих власникам (користувачам) земель­них ділянок права, обмеження, які поєднують в собі заборону здійснювати деякі з наданих власникам (землекористувачам) земельних ділянок права та обов'язки зазнавати певних незручностей при здійсненні ними своїх правомочностей.

Аналіз встановлення обмежень для землевласників і земле­користувачів дозволяє виділити й інші підстави для класифі­кації видів обмежень. За наслідками встановлення обмежень для власників земельних ділянок їх можна поділити на 2 основні види: обмеження без відшкодування власникам заподіяних збитків і обмеження з відшкодуванням збитків. Підставою для такої класифікації є ст. 156 ЗК, у якій, зокрема, зазначено, що влас­никам землі і землекористувачам відшкодовуються збитки, завдані внаслідок встановлення обмежень щодо використання земельних ділянок.

Право власника може бути також обмежене (обтяжене) вста­новленням земельного сервітуту на вимогу іншого власника або землекористувача. Соціальна ж функція права власності дістає вияв у додержанні власниками земельних ділянок правил добросусідства.

Усі зазначені вище обмеження дістають конкретний вияв під час регулювання здійснення "тріади" правомочностей, які складають зміст права власності (володіння, користування і розпорядження) на земельні ділянки.

Обмеження права володіння полягають у тому, що земельне законодавство строго регламентує граничні розміри земель, на­самперед сільськогосподарського призначення, які можуть зна­ходитися в приватній власності - до 100 га (п. 13 Перехідних положень ЗК).

Обмеження права користування земельними ділянками дістали відображення у нормах глав 16, 16-1, 17 і 18 ЗК, які регламентують право земельного сервітуту, емфітевзису, суперфіцію, правила добросусідства і встановлення обмежень прав на землю. При цьому необхідно розрізняти поняття "сервітут" і "обмеження прав". Як вже зазначалося, сервітут - це право обмеженого користування чужою ділянкою. Обмеження ж права - це встановлення заборони або вимога утримуватися від здійснення дій чи право обмеженого користування чужою земельною ділянкою. Сервітут встановлюється або за згодою сторін, або за рішенням суду. За використання ділянки, обтяженої сервітутом, може стягуватися плата. На відміну від сервітуту обмеження прав на землю носить адміністративний характер і є невід'ємним елементом правового режиму тієї чи іншої земельної ділянки в силу особливостей місця її розташу­вання. Законодавець не передбачає справляння плати за вста­новлення обмежень. Тому може мати місце лише відшкодування збитків, завданих встановленням обмежень.

У теорії земельного права прийнято вважати, що учасниками сервітутних відносин можуть бути лише власники земельних ділянок і землекористувачі. Обмеження ж можуть бути вста­новлені до земельних ділянок, що використовуються на будь-яких титулах, передбачених законом. Тому в літературі вислов­лена думка про те, що до сервітуту має застосовуватись термін "обтяження земельної ділянки", який не може застосовуватись до встановлення обмежень прав на земельні ділянки.

Обмеження права розпорядження допускається чинним за­конодавством шляхом обмеження обігу земельних ділянок з урахуванням вимог ст. 131 ЗК. Ці вимоги полягають насам­перед у законодавчому закріпленні переліку видів земель, що мають вилучатися із цивільного обігу, а отже, не можуть бути об'єктами права приватної власності. До таких земель належать техногенно забруднені землі сільськогосподарського призна­чення, на яких неможливе одержання продукції, що відповідає встановленим вимогам (нормам, правилам, нормативам), а також деградовані та малопродуктивні землі (ст.ст. 170, 172 ЗК). Крім того, земельне законодавство може встановлювати особливі правила здійснення правовідносин із землями, які знаходяться у приватній власності. Причому ці правила доповнюють цивіль­не законодавство, але не суперечать йому. Наприклад, відповідно до ч. 2 ст. 130 ЗК переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення мають громадяни Укра­їни, які постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж земельної ділянки.

За строками обмеження поділяють на постійні і тимчасові. До постійних можуть бути віднесені обов'язки власників земель­них ділянок своєчасно сплачувати земельний податок; не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов'язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон, тощо. Тимчасовими є обмеження щодо цільового використання земельних ділянок; купівлі-продажу земельних ділянок, зайнятих у сільськогосподарському виробництві; обме­ження загальної площі земельних ділянок сільськогосподар­ського призначення (до 1 січня 2015 p.); заборона на внесення права на земельну частку (пай) до статутних фондів госпо­дарських товариств (до набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та ринок земель); особливі умови оренди.

Обмеження права власності на землю можна також класифі­кувати за об'єктом, суб'єктом та змістом. До обмежень за об'єк­том можна віднести обмеження загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення 100 га. Збільшення цієї площі можливо лише у разі спадкування земельних ділянок за законом.

Обмеження за суб'єктом характеризується тим, що однією стороною у цьому в разі є один власник, а другою, в інтересах якої встановлюються обмеження, - інший власник або земле­користувач. До таких обмежень можна віднести обов'язки власника не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; дотримуватися правил добро­сусідства та обмежень, пов'язаних із встановленням земельних сервітутів та охоронних зон; вимог, пов'язаних з охороною довкілля; зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем; своєчасно нада­вати відповідним органам виконавчої влади та органам місце­вого самоврядування відомості про стан і використання земель та інших природних ресурсів.

Обмеження, пов'язані зі змістом правовідносин можна поділи­ти на 3 групи: 1) ті, які забороняють вчинення певних дій на земельній ділянці; 2) обмеження, що надають право сусідньому власнику або землекористувачу так чи інакше користуватися земельною ділянкою власника; 3) обмеження, які поєднують перші дві групи обмежень.

Своєрідним обмеженням права приватної власності грома­дян є також право держави в особі її компетентних органів викупати земельні ділянки для суспільних потреб й примусово відчужувати їх з мотивів суспільної необхідності. Законодавець встановив, що викуп земельних ділянок, які знаходяться у власності громадян та юридичних осіб, для суспільних потреб провадиться органами державної влади та місцевого само­врядування відповідно до їх повноважень лише для таких потреб, які визначені, зокрема, ст. 146 ЗК. Примусове відчуження (вилучення) земельної ділянки з мотивів суспільної необхід­ності може мати місце у разі введення воєнного або надзви­чайного стану. Воно здійснюється у порядку, встановленому законом (ст. 147 ЗК).

Таким чином, обмеження прав на землю повинні забезпечу­вати вирішення основних завдань, які стоять перед суб'єктом права, - здійснювати раціональне та ефективне використання земель і водночас забезпечувати їх охорону. Характер обме­жень повинен бути таким, щоб внаслідок реалізації суб'єктив­ного права у встановлених межах не було завдано збитків природному об'єкту, природному комплексу або іншому об'єкту і споруді, в інтересах яких встановлені обмеження. Водночас встановлене обмеження не повинно перешкоджати використан­ню земельної ділянки за її основним цільовим призначенням.

Право власності на землю на сучасному етапі розвитку суспільства не є абсолютним. В більшості країн світу воно обмежується в законодавчому порядку в інтересах суспільства. Необхідність обмеження права власності на землю в Україні випливає і з Конституції України (ст. 41), якою передбачено, що використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі. Межі здійснення права власності на землю визначаються колом покладених законодавством на власників земельних ділянок обов'язків щодо раціонального використання та охорони земель. Важливе значення для визначення меж здійснення прав на землю мають обмеження цих прав.

Обмеженням права на землю слід вважати встановлену відповідно до чинного законодавства заборону або покладення на суб'єктів такого права Додаткового обов'язку щодо вчинення дій, пов'язаних з набуттям, використанням та відчуженням земельних ділянок.

Залежно від способу встановлення, характеру обмеження права на землю, дією в часі тощо обмеження прав на землю поділяються на кілька видів. Згідно зі ст. 110 Земельного кодексу України на використання власником земельної ділянки або її частини може бути встановлено обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором. Крім того, в окремих випадках Земельний кодекс України передбачає можливість встановлення обмеження прав на землю за рішенням суду. Отже, за способом встановлення обмеження прав на землю поділяються на обмеження, які встановлені: 1) законом; 2) договором; 3) судом. Прикладом встановленого законом обмеження прав на землю є заборона набуття іноземцями у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення (статті 81—82 ЗК). Що стосується договору, то, наприклад, договором оренди землі може бути встановлена заборона на передачу земельної ділянки в суборенду. Нарешті, за позовом власника чи користувача однієї земельної ділянки суд може заборонити певну діяльність власника сусідньої земельної ділянки, якою завдається неприпустимий вплив (ст. 103 ЗК). Така заборона являтиме собою обмеження прав на використання земельної ділянки.

Крім способу встановлення, обмеження прав на землю розрізняються за об'єктом обмеження. За цим критерієм обмеження прав на землю поділяються на обмеження щодо певних суб'єктів та обмеження щодо певних земель. Так, Земельний кодекс України, закріпивши безоплатну приватизацію земельних ділянок громадянами України, одночасно заборонив безоплатну передачу у власність земельних ділянок іноземним громадянам та особам без громадянства. Однак, частіше дія обмежень прав на землю поширюється не на суб'єктів земельних прав, а на їх об'єкти, тобто на певні види земель, наданих громадянам у власність чи користування. Так, згідно зі ст. 114 ЗК, навколо об'єктів, які є джерелами виділення шкідливих речовин, запахів, підвищених рівнів шуму, вібрації, ультразвукових і електромагнітних хвиль, електронних полів, іонізуючих випромінювань тощо, створюються санітарно-захисні зони з метою відокремлення таких об'єктів від територій житлової забудови. В зв'язку з цим у межах санітарно-захисних зон забороняється будівництво житлових об'єктів, об'єктів соціальної інфраструктури та інших об'єктів, пов'язаних з постійним перебуванням людей.

Особливим видом обмеження прав на землю, дія якого “прив'язана” до землі, є обтяження земельної ділянки. Обтяження земельної ділянки являє собою таку різновидність обмеження земельних прав, при якій обмежуються права конкретних власника чи користувача конкретної земельної ділянки. Одним із випадків встановлення обтяження земельної ділянки є використання її в якості об'єкта застави (іпотеки), при якій встановлюються обмеження щодо розпорядження земельною ділянкою її власником на період до виконання іпотекодавцем свого іпотечного боргового зобов'язання. Обтяження земельної ділянки має місце і в випадках встановлення земельного сервітуту, а також накладення за рішенням суду заборони щодо відчуження земельної ділянки з метою забезпечення позову тощо.

Важливе значення має термін дії встановленого відповідно до чинного законодавства обмеження прав на землю. За цим критерієм вони класифікуються на постійні та тимчасові. До постійних обмежень прав на землю належать ті з них, термін дії яких не визначений. Прикладом постійно діючого обмеження прав на землю можна назвати заборону для громадян та юридичних осіб самостійно змінювати цільове призначення наданих їм у власність або в користування земельних ділянок (ст. 20 ЗК). Така зміна може здійснюватися лише на підставі рішення відповідного органу влади. Тимчасовими вважаються ті обмеження прав на землю, термін дії (закінчення) яких чітко визначений законом, договором або судом. Так, до тимчасових обмежень прав на землю належить заборона на відчуження до 1 січня 2005 р. земельних ділянок сільськогосподарського призначення, наданих для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Саме таке обмеження прав власників відповідних земельних ділянок передбачене п. 15 Перехідних положень Земельного кодексу України.

Встановлене відповідно до чинного законодавства обмеження прав на землю може мати правову форму заборони чи додаткового обов'язку. Заборона на вчинення дій щодо володіння, користування та розпорядження земельними ділянками— найбільш поширений вид обмежень прав на землю. Забороняючи певні дії щодо землі, законодавець чітко визначає межі дозволеної поведінки суб'єктів, земельних відносин. Власники земельних ділянок та землекористувачі, володіючи та користуючись ними, не мають права самовільно здійснювати зняття та перенесення ґрунтового покриву земельних ділянок. Такі дії без отримання спеціального дозволу на те органів, що здійснюють державний контроль за використанням та охороною земель, заборонені (ст. 168 ЗК). Однак, з точки зору нормотворчої техніки, в ряді випадків встановлення певного обмеження прав на землю доцільніше здійснювати не шляхом введення заборони на вчинення певних дій, а шляхом покладення на суб'єкта земельних відносин певних обов'язків щодо володіння, користування чи розпорядження земельними ділянками. Причому, мова йде не про загальні обов'язки, дотримання яких є обов'язковим для всіх власників землі та землекористувачів (статті 90, 96 ЗК). Зазначені обов'язки є елементом правового режиму земель в Україні, а не обмеженнями прав власників землі та землекористувачів. Обмеженням прав на землі можна вважати лише додаткові обмеження прав власників та користувачів земельних ділянок, які введені саме з метою обмеження прав на землю певної категорії суб'єктів земельних прав. Так, обмеженням прав на землю іноземних громадян та іноземних юридичних осіб слід вважати покладення на них обов'язку відчуження протягом року земельних ділянок сільськогосподарського призначення, набутих ними у спадщину шляхом спадкування (статті 81 і 82 ЗК).