Главная | Обратная связь

Земельний сервітут.

Згідно з положенням ст. 98 ЗК земельний сервітут є правом обмеженого користування чужою земельною ділянкою. Під­грунтям його сучасної концепції в земельному праві служить модель, закріплена ще у римському праві. Відповідно до рим­ської правової традиції земельним сервітутом визначалось речове право на чужу річ, що забезпечує повне чи часткове користу­вання нею і було нерозривно пов'язано з певною земельною ділянкою чи певною особою. За сучасних умов відбувається відродження цього інституту після більш ніж 80-річної перерви у його розвитку, зумовленої тим, що він не визнавався системою радянського права.

Сервітут є одним з видів прав на чужі речі, який може бути визначений як право обмеженого користування ними (майном), встановлене в інтересах певної особи. Сервітут належить до прав, що підпорядковують річ уповноваженій за ним особі (сервітуарію) у певному напрямі і з певною метою. Сервітут дозволяє сервітуарію користуватися природними властивостями речі, щодо якої він встановлений.

Насамперед слід зазначити, що сервітут, закріплений у ЗК, за своєю природою відрізняється від того, який міститься у цивільному праві. У науці цивільного права згідно з римською правовою традицією сервітути прийнято підрозділяти на земель­ні (предіальні) і особисті (персональні). Відмінності між ними визначаються не об'єктом сервітутного права, а виключно спосо­бом визначення суб'єкта останнього, тобто тієї уповноваженої особи, якій належить право обмеженого користування чужою річчю (майном). Адже, як вже зазначалось, сервітути встановлю­ються в інтересах певних осіб. Належність зазначеного права конкретній особі визначається або її найменуванням, або пов'язується з наявністю у неї іншого права (зокрема права власності). Тому сервітут належить певній особі як такій (персо­нальний сервітут) або особі як власнику (володільцю) певної нерухомості (предіальний сервітут).

Суб'єктом предіального сервітуту є власник (володілець) так званої панівної земельної ділянки чи іншого нерухомого майна, на користування яким (якою) встановлений сервітут (панівної речі), за рахунок встановлення обмежень у користуванні іншим майном - так званої обслуговуючої земельної ділянки чи іншого нерухомого майна (обслуговуючою річчю). Наявність зазна­ченого сервітуту пов'язується з існуванням двох земельних ділянок, які за загальним правилом повинні бути сусідніми, але можуть і не бути такими. Причому сусідні не обов'язково повинні бути суміжними (такими, що безпосередньо межують). Ними можуть бути визнані й ділянки, що можуть не мати спільної межі.

Суб'єктом персонального сервітуту є певна особа, на задово­лення інтересів якої служить обслуговуюча річ. Права, що випливають з нього, належать лише конкретно цій особі і не можуть бути передані навіть її спадкоємцям.

Таким чином, можна дійти висновку, що земельний сер­вітут - це такий предіальний сервітут, який може бути вста­новлений на вимогу власника чи користувача земельної ділянки для її обслуговування шляхом використання корисних влас­тивостей сусідньої ділянки за домовленістю між власниками цих ділянок.

Порівняно з предіальним сервітутом, закріпленим у цивіль­ному праві, сервітут, передбачений ЗК, відзначається обмеже­ним колом предметів, щодо яких він може бути встановлений. У ЗК закріплена можливість встановлення сервітуту виключно щодо земельної ділянки. У ньому немає прямої вказівки на можливість встановлення сервітуту щодо іншого нерухомого майна. Проте треба зазначити, що в результаті встановлення такого сервітуту, як право прокладення й експлуатації лінійних комунікацій, може бути обмежена реалізація права власності не тільки на земельну ділянку, а й на розташовані на ній будівлі та споруди.

Встановлення сервітуту обмежує реалізацію права власності на конкретну земельну ділянку. Підставою для цього є домов­леність між власниками сусідніх земельних ділянок. При цьому, однак, треба врахувати те, що кожен власник земельної ділян­ки або землекористувач відповідно до ч. 1 ст. 99 ЗК наділений правом вимагати встановлення земельного сервітуту для об­слуговування своєї земельної ділянки.

У ЗК закріплений вичерпний перелік підстав встановлення земельного сервітуту, якими є договір, заповіт, закон та рішення суду. Якщо між сторонами - власником земельної ділянки й особою, що вимагає встановлення сервітуту, досягнута домов­леність щодо всіх умов сервітуту, виникнення сервітутного права можливе на підставі договору. Істотними умовами укладення договору є предмет сервітуту і за змістом ч. З ст. 101 ЗК - плата за його встановлення. Сервітут надає його суб'єкту право обмеженого користування чужою земельною ділянкою, яке може мати різний обсяг залежно від виду сервітуту. Останній завжди передбачає обмежене, часткове користування чужою земельною ділянкою. Притому воно має відповідати її цільовому призна­ченню. У ЗК не встановлена форма зазначеного договору. Тому при його укладанні треба виходити зі вказівки ЗК про необ­хідність обов'язкової державної реєстрації прав на земельну ділянку, у тому числі й права земельного сервітуту (ч. З ст. 100 ЗК).

У разі недосягнення домовленості щодо встановлення сер­вітуту у цілому або щодо окремих його умов сервітутне право може виникнути на підставі судового рішення. Особа, заінте­ресована у встановленні сервітуту, вправі пред'явити власнику сусідньої земельної ділянки позов, це випливає з положення передбаченого у ч. 1 ст. 100 ЗК. При цьому позивач повинен довести в суді, що нормальне господарське використання його земельної ділянки неможливе без обтяження сервітутом чужого майна (земельної ділянки), і що задовольнити потреби сервітуарія будь-яким іншим способом неможливо.

Можна не погодитися з тим, що договір і рішення суду складають вичерпний перелік підстав встановлення сервітуту, оскільки ЗК не виключається можливість існування права влас­ності на будівлю (споруду), розташовану на земельній ділянці, яка не належить на праві власності власнику цієї будівлі (спо­руди). У силу природи відносин, що складаються при цьому та з метою забезпечення належної реалізації права власності на будівлю, власнику належить право проходу до своєї будівлі. Перешкоджання реалізації цього права є й перешкоджанням реалізації права власності взагалі.

Змістом сервітуту є обсяг прав і обов'язків сервітуарія, які випливають з обмеженого користування чужою земельною ділянкою. Зміст сервітуту залежно від його виду становлять повноваження щодо проходу, проїзду через сусідню земельну ділянку, прокладання лінійних комунікацій тощо. Правомочнос­ті сервітуарія можуть складатися з можливості вчинення певних дій (прохід, проїзд, прокладання комунікацій тощо) або пред'яв­лення до власника сусідньої ділянки вимоги утримуватися від певних видів її використання (наприклад, не протидіяти відводу з неї води, навіть якщо цим буде обмежене право власності). Відповідно цьому праву сервітуарія кореспондує обов'язок влас­ника обслуговуючої земельної ділянки.

Зміст сервітуту визначається також певними обов'язками сервітуарія. Останній зобов'язаний використовувати об'єкт сервітуту з певною метою, яка повинна відповідати меті чої ділянки на момент встановлення сервітуту, враховуючи при цьому інтереси її власника і діяти в межах, необхідних для задоволення своїх господарських потреб; вносити власнику обслуговуючої земельної ділянки плату за її використання; здій­снювати сервітут способом найменш обтяжливим для власника обслуговуючої ділянки (ч. 4 ст. 98 ЗК). Протягом використання має зберігатися підстава його встановлення. В іншому випадку власник обслуговуючої ділянки вправі пред'явити вимогу про припинення сервітуту через наявність обставин, які мають істотне значення, або у зв'язку з тим, що сервітут перешкоджає вико­ристанню земельної ділянки за її цільовим призначенням.

Зобов'язання власника земельної ділянки, обтяженої сервіту­том, завжди мають пасивний характер. Він повинен зміритися з діями третьої особи, або не вчиняти певних дій. Повноважен­ню сервітуарія не може кореспондувати зобов'язання будь-якої особи зробити щось на користь третьої особи. Зміст сервітуту завжди пов'язаний з правом користування. Він не поширюється на право розпорядження ділянкою. За своїм змістом сервітутне право завжди є вужчим права власності.

Строк, на який встановлюється сервітут, також визначає зміст останнього. Він повинен бути обумовлений при встанов­ленні сервітуту. Земельний сервітут, встановлений без визна­чення строку його дії згідно з ч. 2 ст. 98 ЗК є постійним, тобто безстроковим. Сервітут може бути встановлений також на період дії певних обставин, що були підставою його встановлення. У разі припинення таких обставин дія сервітуту також припи­няється.

Відповідно до ч. З ст. 101 ЗК власник, землекористувач земельної ділянки, щодо якої встановлений сервітут, має право вимагати від осіб, в інтересах яких він встановлений, плати за його встановлення, якщо інше не встановлено законом. Тобто загальним є платний режим користування ділянкою, обтяженою сервітутом.

Визначення розміру плати за встановлення сервітуту (корис­тування сервітутом) віднесено до компетенції суб'єктів сервітутних відносин. При цьому сторони повинні виходити з того, що плата повинна носити адекватний характер і має враховувати ті обмеження, які перешкоджатимуть власнику реалізовувати своє право на обтяжене сервітутом майно.

Сервітут є самостійним речовим правом на земельну ділянку. Однак він не підлягає відчуженню окремо від ділянки. Тому сервітут не може бути самостійним предметом купівлі-продажу, застави та не може передаватися яким-небудь іншим способом особі, яка не є власником ділянки, для забезпечення користу­вання якою воно встановлено. У цьому розумінні сервітут має акцесорний характер щодо того права, в інтересах реалізації якого він виник. Тому правочини щодо відчуження земельного сервітуту не створюють у сторін будь-яких прав та обов'язків й не призводять до настання мети, на досягнення якої була спрямована воля сторін.

При вирішенні питання про можливість перенесення серві­тутного права на іншу особу варто виходити з того, що під час встановлення земельного сервітуту особа власника обслуговуючої ділянки не має значення для існування цього права, оскільки цей сервітут встановлюється не на користь конкретної особи як такої, а на користь, так би мовити, сусідньої земельної ділянки, тобто її власника як такого. Тому заміна власника обслугову­ючої ділянки, як і панівної ділянки, не позначається на встанов­леному сервітуті. Оскільки у ч. 1 ст. 101 ЗК стосовно сервітуту як речового права закріплено, що: сервітут зберігається у випад­ку переходу права власності на ділянку, обтяжену сервітутом, до іншої особи.

Зміст сервітуту як речового права також складають повнова­ження сторін щодо захисту своїх прав і інтересів. Так, особа, яка вимагає встановлення сервітуту, має право на захист своїх прав і інтересів шляхом застосування певних правових засобів на стадії ведення переговорів з контрагентом щодо укладення договору про встановлення сервітуту, тобто така особа має право на спеціальний позов про його примусове встановлення.

У ЗК не передбачений спеціальний позов для захисту вже встановленого сервітутного права від зазіхань як третіх осіб, так і власника обслуговуючої ділянки. Право на пред'явлення подібного позову має ґрунтуватися на положеннях цивільного права.

Відповідно до цих положень в разі неправомірного пору­шення речові права на чуже майно (до яких за ЦК належить і земельний сервітут) можуть бути захищені, але в ЦК не перед­бачені спеціальні засоби їх захисту. З певними притаманними їх природі особливостями речові права на чуже майно підляга­ють захисту з використанням тих засобів, за допомогою яких захищається право власності відповідно до положень гл. 29 ЦК (петиторні засоби захисту). На відміну від попереднього цивільного законодавства, надання захисту за допомогою петиторних засобів у чинному ЦК відрізняється певними особливос­тями. Відповідно до положень ст. 396 ЦК право використову­вати петиторні засоби захисту надано лише особам, які мають речове право на чуже майно. Відповідно до положень глав 31 - 34 ЦК такими особами є сервітуарій, емфітевта, суперфіціарій, а також володілець (ст. 395 ЦК).

У ЦК не передбачаються спеціальні речові позови для захисту окремих прав на чуже майно, що вже виникли, від можливого порушення з боку третіх осіб та власника майна, обтяженого цими правами. Законні права та інтереси особи, яка має речове право на чуже майно, захищаються у тому ж порядку, що й права власника цієї речі, тобто забезпечені абсолютним захистом. Це надає особі, яка має речове право на чуже майно, право скористатися певними засобами захисту свого права відповідно до природи права на чуже майно.

Реалізація певних прав на чуже майно пов'язана з набуттям тих або інших правомочностей щодо нього. В разі створення сервітуарію порушень, не пов'язаних з втратою володіння, останній вправі застосувати для захисту своїх прав такий спосіб, що є подібним негаторному позову (ст. 391 ЦК), в разі ство­рення реальної загрози такого порушення у майбутньому - спосіб, подібний прогібіторному позову (ч. 2 ст. 386 ЦК).

Відносини між особою, яка має речове право на чуже майно, та власником цього майна носять речово-правовий характер, це призводить до обмеження, за загальним правилом, можливості застосування для захисту цього права зобов'язально-правових засобів. Якщо власник ділянки всупереч договору про вста­новлення речового права на чуже майно, створює, наприклад, сервітуарієві перешкоди у здійсненні ним його права, вимоги останнього мають ґрунтуватися на негаторному позові, а не на вимогах до контрагенту у випадку невиконання або неналежного виконання договору. Не охоплюється цим правилом ситуація заподіяння власником майна неправомірними діями шкоди особі, яка має речове право на це майно. В цьому випадку компен­сація завданої шкоди можлива за допомогою зобов'язального (позадоговірного) позову про відшкодування шкоди відповідно до положень гл. 80 ЦК.

Припинення сервітуту. Перелік підстав за яких відбувається припинення сервітуту, передбачених у ст. 102 ЗК. Проте він має бути доповнений загальними підставами припинення речо­вих прав, а також тими, які випливають із природи сервітутних правовідносин. При цьому необхідно враховувати ту обставину, що окремі з перерахованих у ст. 102 ЗК підстав можуть бути застосовані лише до окремих видів сервітутів. Зокрема, закін­чення строку, на який було установлено земельний сервітут, є підставою припинення дії виключно строкового сервітуту.

Незважаючи на обрані законодавством словосполучення назви та тексту ст. 102 ЗК, в якій говориться про припинення дії сервітуту, виходячи з її змісту слід враховувати, що в цій нормі мова йде не про припинення дії сервітуту, а про припинення самого сервітуту як окремого речового права, тому настання перерахованих обставин не дезактивує дію сервітуту, а веде до припинення певного роду правовідносин.

Загальними підставами припинення речових прав, які під­лягають застосуванню до припинення земельних сервітутів, є такі: загибель об'єкта сервітутного права (обслуговуючої ді­лянки), що може мати як юридичний (наприклад вилучення земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності або для суспільних потреб), так і фактичний характер (наприклад пог­линання ділянки рікою); відмова особи, в інтересах якої вста­новлено земельний сервітут. Оскільки право земельного серві­туту виникає з моменту державної реєстрації, його припинен­ня також треба пов'язувати з цим. Тому визнання правочину недійсним або розірвання договору, що є підставою встанов­лення сервітуту, визнання неправомірною державну реєстра­цію сервітуту також є підставами припинення сервітуту.

Загальною підставою припинення прав на чужі речі, яку допустимо застосувати й для припинення земельних сервіту­тів, може бути також поєднання в одній особі суб'єкта права земельного сервітуту, в інтересах якого він установлений, та власника обслуговуючої земельної ділянки. Це випливає з то­го положення, що сервітут не може бути встановлений на власне майно. Тому особа, що є власником двох сусідніх земельних ділянок, не може встановити сервітут щодо однієї з них, обтя­живши іншу.

Загальними для всіх видів сервітутів є такі підстави:

1) припинення обставин, що були підставою для встанов­лення сервітуту. Як зазначалося вище, сервітут може бути вста­новлений для задоволення потреб, які не можуть бути задово­лені іншим способом, тому припинення цих обставин може слугувати підставою для припинення сервітуту;

2) невикористання земельного сервітуту протягом 3 років. Кваліфікація такого невикористання має факультативний ха­рактер, оскільки обслуговуюча земельна ділянка повинна вико­ристовуватися відповідно до цілей встановленого земельного сервітуту;

3) наявність ситуації, за якої використання сервітутного права унеможливлює використання земельної ділянки, щодо якої вста­новлений земельний сервітут, за її цільовим призначенням;

4) порушення сервітуарієм умов користування сервітутом (використання земельної ділянки, обтяженої сервітутом, не для тих цілей, для задоволення яких він був встановлений, зловжи­вання своїм правом, а також використання свого права виключно з метою ущемлення або порушення прав власника обслуговуючої земельної ділянки тощо);

5) зникнення панівної земельної ділянки, тобто фактичне припинення існування земельної ділянки, для задоволення потреб користування якою встановлювався сервітут.

У ЗК передбачені також спеціальні підстави припинення сервітутів, характерні для окремих їх видів. Наприклад, для строкових сервітутів такою підставою є закінчення строку, на який його було встановлено.

Підстави припинення сервітутів необхідно відрізняти від способів їх припинення, хоча у ст. 102 ЗК має місце змішування цих понять.

До способів припинення сервітуту може бути віднесено домов­леність сторін, припинення дії у судовому порядку або авто­матично (при настанні обставин, з якими право пов'язує при­пинення сервітуту). Так, автоматично сервітут припиняється поєднанням в одній особі сервітуарія і власника обслуговуючої земельної ділянки, закінченням строку, на який було установ­лено сервітут.

На вимогу власника обслуговуючої земельної ділянки для сервітуту може бути припинена у судовому порядку у разі при­пинення підстав його встановлення, а також за наявності ситу­ації, коли встановлення земельного сервітуту унеможливлює використання земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, за її цільовим призначенням. Необхідно враховувати, що рішення суду про припинення земельного серві­туту не є підставою (як це зазначено в ч. 1 ст. 102 ЗК), а лише порядком його припинення. Тому суд має право припинити сервітутне право не за власною ініціативою, а лише за наявності наведених вище підстав.