 |
|
Проблеми джерел земельного права
1.
2. Проблеми співвідношення законів та підзаконних актів у сфері регулювання зем. відносин.
3. Рішення та висновки КСУ в системі джерел зем. права.
4. Проблеми співвідношення стандартів та ін. нормативно-технічних документів з джерелами ЗП.
Літ-ра: ЗУ «Про Держбюджет»; Основна: позиції 3, 47, 48, 50-52, 67, 88, 92. Додаткова:45, 49, 104, 125.
1. Кожний кодифікований акт при його розробці має відповідати певним вимогам:
· виражати конституційні засади зак-чої ді-сті;
· забезпечувати відповідність певної закономірно існуючої галузі права;
· бути системною, упорядкованою, внутрішньо узгодженою узагальнюючою сукупністю правових норм;
· мати загальну і особливу частини, які уособлюють загальний і диференційований хар-ер цих норм.
ЗК приймався в ніч з 24 на 25 жовтня. Укладали 5 фахівців, лише 1 з них юрист, 4 економісти. 10 розділів, 212 статей. Вступив у дію з 1 січня 2002 року.
Зауваження щодо структури: різні категорії земель мають розташовуватися в особливій частині, яка відсутня. Розділ 7 щодо розміщення глав, Глава 29, 31. Глава 36 мала бути розміщена у Розділі 5 ЗК, оскільки це одна з гарантій прав як власників зем. ділянок, так і користувачів.
Щодо концептуальних недоліків по змісту:
· відсутність закріплення конституційного положення (ст. 13 КУ) щодо права власн. на землю Укр. народу та розкриття його змісту;
· відносини щодо розподілу та перерозподілу земель в частині набуття і реалізації прав на землю врегульовані в чинному ЗК на майбутнє в контексті розмежування земель держ. та комунальної власності, оскільки станом на лютий 2009 р. не розмежовані землі держ. та комун. власн., діє пункт 12 Перехідних положень з усіма змінами і доповненнями;
· відсутність визначення суб’єктно-об’єктного складу колективної форми права власності на землю, і як наслідок проблеми у реалізації та захисті прав суб’єктів колективної форми права власності на землю; єдина згадка опосередковано – пункт 7 Перехідних положень;
· відсутність норм в Перехідних положеннях ЗК щодо трансформації колективної форми права власності у приватну;
· відсутність норм у Перехідних положеннях щодо збереження прав особистих підсобних госп-ств та їх трансформація в особисті селянські госп-ва; з’являється ст. 33 ЗК; опосередковано можемо застосувати ст. 5 ЗУ «Про особисте сел.. гос-во»;
ЗУ «Про землеустрій». Землеустрій фактично – сукупність техн. заходів, які включають підготовку, виконання. нагляд за виконанням проектної документації із раціонального використання…. Нечіткість понятійного апарату. Більшість норм про землеустрій має бланкетний характер (н-д, норма 25, 26, 33, 43, 44, 46, 47). Норма: «відповідно до закону» вживається 16 разів. Закон також не встановлює чіткого процедурного забезпечення землевпорядних дій. Процедура землевпорядкування Ст. 118, 123, 124 ЗК. Практично не врегульовано процедуру землевпорядкування володінь (мова йде про внутрішньогосподарс. землеустрій). Не врегульована процедура поділу та об’єднання земельних ділянок. Практично неврегульованими є технічні аспекти землеустрою. Надзвичайно важливе питання технічних вимог до проекту відведення зем. ділянки врегульовано не спеціальним законом, а Еталоном проекту відведення зем. ділянки юр. і фіз. особам для будь-яких потреб – акт, який не був затв. наказом Держкомзему, не зареєстр. в Мінюсті, підписаний заст. начальника Держкомзему. 1999 р., 129 стор. Перенасичений нормами, які дублюють норми ін. законів. Ст. 9 ЗУ «Про землеустрій», п. б, ст. 6 ЗК. П. в ст. 6 також про дубльований із ЗК.
ЗУ «Про плату за землю» від 19.09.1992 р. 25 статей, 10 розділів. Визначення поняття податку не відповідає чинному зак-ву і потребує уточнення. Податок – обов’язків платіж, що справляється з юр. і фіз. осіб за користування зем. ділянками. Розділ 2, ст. 6- Плата за землі с/г призначення. Колізія – Розділ «с/г призначення», а ст. 6 встан. ставки зем. податку за с/г угіддя. Т. ч. поза межами залишились не с/г угіддя.
ЗУ «Про розмежування земель держ. та комун. власності», 4 розділи, 15 статей. Розписана процедура, але не розмежовано землі комун. і держ. власності.
Самостійно: ЗУ «про держ. контроль за використ. і охороною земель» - повноваження. Держ. комітету із земельних ресурсів, Мінприроди – є дублювання повноважень інспекторів, які здійснюють державний контроль.
«Право власності на земельні ділянки»
Чинний ЗК значно розширив коло суб’єктів права власності на землю. Пп. А ч. 1 Ст. 80 ЗК – не визначені особи без громадянства.
Обмеження суб’єктно-правових можливостей власників земельних ділянок, наданих для ведення особистого підсобного господарства у зв’язку із введенням у дію нового ЗК та запровадженням нової категорії «земельні ділянки особистих селянських господарств» (ст. 33 ЗК). Недоліком є і відсутність положення у перехідних положень ЗК про те, що особисті селянські господарства є правонаступниками особистих підсобних господарств[1].
Наступна проблема – відсутність механізму реалізації п. 1 ст. 81 та п. 4 ст. 82 ЗК. З якого моменту в осіб виникає обов’язок відчуження? Хто контролює річний термін і де він встановлюється? Чи може особа реалізовувати земельну ділянку після спливу цього строку?
Проблема – протягом одного року і семи місяців до суб’єктів права приватної власності не були віднесені спільні підприємства.
Проблема – встановлення обмежень та мораторію відповідно до п. 13-15 Перехідних положень ЗК. Раніше мораторій обмежувався тільки роком, а наразі – прийняттям двох законів (перша особливість). Мораторій стосується не усіх власників ЗД ОСГ, а тільки тих, які набули ЗД для ведення ОСГ шляхом виділення у натурі на місцевості як власники паїв (друга особливість)[2]. Таким чином можливість відчуження залежить від способу набуття права власності на ЗД. Мораторій щодо відчуження земельних часток – паїв (сертифікати)…
Проблема – відсутність механізму реалізації ст. 32 ЗК. Членам фермерського господарства ніколи не передавались ЗД на праві … (відповідно до ЗУ «Про фермерське господарство» земельні ділянки передавались на ім’я голови ФГ).
Проблема державної форми права власності на землю. «У державній власності перебувають усі землі крім земель приватної та комунальної власності». Нічийних земель не буває. Які органи реалізують право державної власності на землю?:
- Кабінет міністрів України;
- Рада міністрів АРК;
- Місцеві державні адміністрації;
- Державні органи приватизації.
Раніше такою компетенцією наділявся і Держкомзем,
Відсутність чіткого розмежування повноважень при продажу ЗД на конкурентних засадах, при продажу ЗД у порядку ст. 128 ЗК, при передачі земельних ділянок в оренду (ст. 4 ЗУ «Про оренду землі»). Відсутнє розмежування повноважень органів виконавчої влади і в п. 12 Перехідних положень ЗК.
Необхідно знати, які землі державної власності не можуть передаватися у приватну власність – ч. 4 ст. 84 ЗК.
Ст. 14 Конституції передбачає набуття права власності державою. Разом з тим, законодавець чітко визначає для якої мети набуваються такі земельні ділянки у власність – ст. 85 ЗК (наприклад: з метою видобування корисних копалин не можуть передаватися земельні ділянки у власність іншої держави). Необхідний міжнародних договір.
2. Вперше термін комунальна власність на землю з’явився у Конституційному договорі між Президентом України та ВР від 08 червня 1995 року, - «Про основні начала організації функціонування державної влади і місцевого самоврядування в України на період до прийняття нової Конституції України».
Конституція, ЗУ «Про місцеве самоврядування», ЗУ «Про розмежування земель державної та комунальної власності», ЗК). Суб’єктами є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо (місцевий референдум, загальні збори), або через органи місцевого самоврядування.
Земельні ділянки, які не можуть передаватися у комунальну власність – ч. 3 ст. 83 ЗК, ЗУ «Про розмежування земель державної та комунальної власності».
Причини, чому досі не розмежовані ЗД:
- відсутність стимулу та інтересів в органах місцевого самоврядування;
- відсутність матеріальних ресурсів, які необхідні для розмежування;
- до цього часу також не затверджений державний акт на право власності на земельну ділянку.
Водночас існують дуже багато рішень органів місцевого самоврядування стосовно такого розмежування. Наприклад: рішення Київської міської ради № 39/96 «Про питання розроблення проекту розмежування земель державної та комунальної власності у м. Києві.
3. Проблеми реалізації та трансформації колективної форми права власності на землю.
Легалізація відбулася після прийняття ЗУ «Про форми права власності на землю». Ст. 5 ЗК (у редакції від 1992 року). Така форма права власності вводилася як перехідна.
Проблемним питанням є визначення суб’єктного складу колективної форми права власності на землю. Існувала дискусія: хто є власником – або члени підприємства, або саме підприємство. Відповідь на дане питання можна дати шляхом дослідження права реалізації власності на ЗД (спільна згода; прийняття рішення на загальних зборах більшістю голосів тощо). Усі ознаки вказують на те, що власником є саме юридична особа. Що стосується правомочності членів, то вони мали право на виділення ЗД у натурі на місцевості.
Указами Президента були започатковані процеси паювання та розпаювання земель – від 30 листопада 1994 року «Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері с/г виробництва» і закінчуючи УП «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки». Почалася масова реорганізація суб’єктів права колективної власності. Результат паювання – одержання сертифікату на земельну частку (пай), а результатом розпаювання – виділення ЗД у натурі на місцевості.
На сьогодні ці процеси визнані як передчасними та економічно необґрунтованими.
Причини:
- прискорення передання права власності не були виправдано, оскільки внаслідок різного рівня забезпечення землею регіонів України, наявності земель різної якості – неможливо провести абсолютно справедливе розпаювання земель. До цього часу у судах розглядаються спори у частині порушення чинного зак-ва щодо не включення до переліку суб’єктів права на земельну частку (пай) при паюванні с/г підприємств осіб, які мали на це право;
- прискорення реалізації є також економічно не виправданим. Розміри, отриманих у приватну власність ЗД, обмежуються розмірами земельних часток паїв, на яких неможливо ведення товарно-сільськогосподарського виробництва. Наразі у власників відсутні як фінансові можливості так і спеціальні знання для обробітку землі на таких площах. Єдиним виходом є передача ЗД в оренду (разом з тим, орендарю дуже проблематично сформувати цілісний земельний масив для виробництва с/г продукції).
Паюванню підлягали тільки с/г угіддя. Суб’єкти – три групи-категорії (не тільки члени, які працювали).
Обробіток земель с/г призначення має здійснюватися з урахуванням екологічних та економічних вимог: своєчасне внесення добрив, ведення сівозмін, здійснення заходів щодо іх охорони. 80 % власників є пенсіонери, в яких відсутні такі можливості.
Серйозною помилкою було включення у процес паювання понад 5 млн. малопродуктивних і деградованих земель. Сьогодні гостро постає питання про виведення з обігу цих земель, що передбачає виплату певних компенсації власникам.
Правомочність володіння розглядається як юридично встановлена можливість гарантування приналежності юридично і в натурі визначених земельних ділянок їх власникам згідно із законом та правовстановлюючими документами невідчужуваності земельних ділянок від власників без їх особистого волевиявлення крім випадків передбачених законом, визнання виключності та абсолютності прав на земельні ділянки, які використовуються відповідно до цільового призначення для задоволення власних матеріальних та духовних потреб.
Право володіння фізичних та юридичних осіб фіксується відповідними документами.
Право користування – це гарантована можливість використання корисних властивостей земель та земельних ділянок. Право користування фізичних та юридичних осіб реалізується шляхом самостійного господарювання та використання інших природних ресурсів у рамках цільового призначення. Це повноваження включає ряд можливостей, передбачених пп. б-д ч. 2 ст. 90 ЗК. Право користування територіальних громад та держави – юридично закріплена можливість цих органів безпосередньо одержувати диференційну ренту від фізичних та юридичних осіб за платне використання земельних ділянок.
Право розпорядження фізичних та юридичних осіб – це юридично забезпечена можливість цих осіб щодо вільного та самостійного визначення юридичної долі земельної ділянки. Право розпорядження держави – визначення правового режиму земельних ділянок, визначення плати за земельні ділянки, розподілу та перерозподілу земель та земельних ділянок. Право розпорядження територіальних громад – юридично забезпечена можливість здійснення функції розподілу та перерозподілу земель.
Проблеми набуття та припинення прав власності на ЗД.
Існують різні терміни: «умови», «підстави», «способи» тощо.
Умова – необхідна обставина, яка забезпечує здійснення створення чого-небудь. У спеціально-земельній літературі до умов набуття права власності на ЗД відносять: приписи у яких містяться дозволи, правила, норми, заборони, що забезпечують виникнення права власності на землю тощо.
Підстави розглядаються як сукупність юридично-значимих дій з настанням яких у суб’єктів виникає правомочності щодо володіння, користування та розпорядження земельними ділянками.
Вживаються терміни «правові форми (способи)». Розглядаються як правові моделі поведінки, які можуть бути реалізовані у правовідносинах. Способи набуття прав на землю забезпечують динаміку реалізації об’єктивного права у суб’єктивне, сприяють задоволенню інтересів громадян, юридичних осіб, держави, органів місцевого самоврядування щодо прав на землю за допомогою закріплення засобів організаційно-правового та процесуального характеру.
Форми набуття права власності: приватизація земельних ділянок, придбання земельних ділянок на підставі цивільно-правових угод, у тому числі на аукціонах, набуття права власності на земельну ділянку за набувальною давністю, при переході права власності на земельну ділянку на житловий будинок або споруду (ст. 120 ЗК), виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток, паїв, розмежування земель державної та комунальної власності, передача земельних ділянок з державної власності у комунальну та навпаки.
Ознаки форми набуття права власності шляхом приватизації:
- законодавець визначає чітке коло осіб та види земельних ділянок, які підлягають приватизації;
- ускладнена модель – приватизації земельних ділянок земель запасу, земельного фонду; спрощена модель – приватизація земельних ділянок, які вже перебувають у користуванні громадян;
- визначити види приватизації земельних ділянок.
Література: «Проблеми набуття прав на земельні ділянки у процесі приватизації» - збірник матеріалів міжнародної науково-практичної конференції «Проблеми кримінально-процесуального та цивільно-процесуального права», Київ, 2009 рік (164 ауд.)
Проблеми реалізації ст. 25 ЗК:
- не визначає співвідношення приватизації земель с/г призначення із приватизацією самих підприємств (ст. 6 ЗУ «Про особливості приватизації майна в агропромисловому комплексі»);
- безпідставно розширений перелік осіб, які мають право на земельну частку, пай;
- при реалізації ст. 25 ЗК, щодо приватизації земель зазначених підприємств, фактично може припинитися господарська діяльність самого підприємства.
Другим способом набуття є придбання земельних ділянок на підставі цивільно-правових угод, у тому числі на аукціоні (Глави 20-21 ЗК, положення ЦК та інших актів).
Відповідно до ст. 121, 122 ЗК тощо, фізичні особи мають право набувати земельні ділянки шляхом купівлі-продажу, міни, дарування, ренти, інших угод, а також у порядку спадкування.
//навести характеристику двох-трьох угод
При укладенні будь-яких угод із земельними ділянками повинні бути враховані вимоги ст. 132 ЗК.
Стадії:
- укладання у письмовій формі угоди, її нотаріальне посвідчення та реєстрація зазначеної угоди (ЗУ «Про нотаріат», Інструкція про вчинення нотаріальних дій, п. 6 Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів);
- замовлення та виготовлення технічної документації із землеустрою щодо складання державного акту на право власності на земельну ділянку (ст. 56 ЗУ «Про землеустрій», Інструкція про складання, видачу, зберігання державних актів, затверджена наказом Держкомзему 04 травня 1999 року № 43);
- державна реєстрація державного акту та його видача.
Змінився порядок продажу ЗД із земель державної та комунальної власності:
- в імперативному порядку усі ЗД державної та комунальної власності підлягають відчуженню на конкурентних засадах у формі аукціону (ч. 1 ст. 134 ЗК);
- загальні засади проведення таких аукціонів визначаються ст. ст. 135-138 ЗК (див. рішення КСУ про визнання неконституційною постанови КМУ «Про проведення земельних аукціонів»);
- має передувати рішення органу місцевого самоврядування або виконавчої влади про включення ЗД до переліку ЗД, що підлягають продажу на торгах (ч. 1 ст. 136 ЗК, з урахуванням розмежування компетенції, визначеної ст. 132 та п. 12 Розділом 10 Перехідних положень);
- визначення меж ЗД у натурі, закріплення їх межовими знаками;
- визначення вартості земельної ділянки, які дорівнює її нормативній оцінці;
- виготовлення паспорту земельної ділянки (ч. ч. 2-7 ст. 136 ЗК);
- ч. 2 ст. 134 визначає перелік ЗД, які не підлягають продажу на земельних торгах;
- земельні торги не можуть провадитись для громадян та юридичних осіб, які мають земельні ділянки на праві постійного користування, не переоформили це право з 01 січня 2002 року по 25 вересня 2005 року.
Набуття права власності за набувальною давністю (ст. 119 ЗК). Існують різні точки зору щодо застосування даної статті. Співвідношення ст. 119 ЗК та самовільного заняття земельної ділянки.
Перехід права власності на ЗД, у зв’язку із переходом права власності на будівлю чи споруду.
Виникає проблема при переході права власності на будинок, у випадку, коли ЗД попереднього власника будинку перебуває на праві постійного користування. Таким чином, фактично, орендодавець зобов’язаний виступити орендодавцем ЗД.
…Заборона на відчуження земельних часток паїв була започаткована ЗУ «Про заборону щодо відчуження земельної частки-паю».
Розмежування земель державної та комунальної власності (ст.ст. 83, 84, пункти перехідних положень ЗК, ЗУ «Про розмежування земель державної та колективної власності). Об’єктивні та суб’єктивні причини.
Проблеми припинення права власності на земельні ділянки.
Законодавець не дає визначення поняттю припинення права власності на ЗД і чітко не визначає процедуру припинення. Процес набуття та припинення права власності взаємопов’язані (нічийних земель не буває). Положення ст. 41 Конституції України, глава XXII ЗК, субсидіарне застосування положень ЦК.
Доктриною земельного права припинення права власності розглядається з двох позицій:
- це певний момент у часі;
- як правова форма, порядок, процедура в результаті якої у одного суб’єкта право власності на земельну ділянку припиняється, а в іншого виникає.
Системне тлумачення глави XXII ЗК дає підстави стверджувати, що ЗК розглядає припинення право власності на ЗД як процес. Отже, підставами є юридичні факти, які започатковують відповідний варіант процедури припинення право власності на відповідну ЗД.
Перша група підстав – смерть власника.
Друга група підстав – як санкція (звернення стягнення на вимогу кредитора, конфіскація за рішенням суду, невідчуження ЗД іноземними громадянами та особами без громадянства).
Третя група підстав – викуп ЗД з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб.
Застосувавши системне тлумачення, ст. 140 є спеціальною по відношенню до ст. 143 ЗК за видом права, що припиняється (право власності, а ст. 143 є спеціальною по відношенню до ст. 140 ЗК за способом припинення права.
Наступна проблема – відсутній механізм реалізації ст. 145 ЗК (відчуження ЗД іноземцями та особами без громадянства).
// наразі у ВР зареєстрований законопроект про внесення змін до даної статті //
Іноземна особа залишається власником до моменту припинення права власності на підставі рішення суду та реєстрації права власності новим власником. Законодавець не визначає момент припинення права власності, таким чином право власності припиняється з моменту набуття таким правом іншою особою.
Мораторій – обмеження правомочності власника щодо розпорядження власною ЗД.
Гарантії права власності на землю.
Гарантії права власності на землю розглядають як систему правових норм, які регулюють відносини щодо суб’єктно-об’єктного складу права власності, правовідносини щодо захисту земельних прав власників в адміністративно-судовому порядку.
Позитивне правове регулювання відносин власності на землю:
- нормативно-регулятивні гарантії;
- управлінські гарантії;
- адміністративно-судові гарантії.
«Право землекористування в умовах ринкових відносин»
1. Право землекористування проблеми поняття та видів.
2. Проблеми зак-го регулювання використання земель на праві постійно землекористування.
3. Особливості земельних орендних відносин. Проблеми набуття та реалізації права на оренду земельної ділянки.
4. Особливості права земельного сервітуту.
Право землекористування в об’єктивному значенні розглядається як сукупність правових норм, які регулюють суспільні правовідносини, визначаються суб’єктно-об’єктний склад, особливості використання різних ЗД на юридичному титулі права землекористування, закріплюють права та обов’язки землекористувачів, а також підставою виникнення зміни та припинення земельної правосуб’єктності осіб щодо користування ЗД.
Право землекористування у суб’єктивному значенні розглядається як встановлена об’єктивним правом можливість фізичних та юридичних осіб здійснювати реалізацію земельної правосуб’єктності щодо користування відособленою земельною ділянкою.
Право землекористування як правовідношення розглядається через характеристику структурних елементів.
Класифікація здійснюється за різними критеріями: в залежності від підстав виникнення (загальне, спеціальне), за строками (постійне, тимчасове), за ступенем реалізації та захисту (речові та зобов’язальні).
Чинний ЗК виділяє наступні види землекористування: право загального користування, право на оренду ЗД, право на постійне користування ЗД, право земельного сервітуту, емфітевзису, суперфіцію, право на проведення геологорозвідувальні роботи, право на концесію.
ч. 2 ст. 192 ЗК – була лише одна група суб’єктів. Згодом була доповнена.
Об’єктом є виключно земельні ділянки державної та комунальної власності. Суб’єктами можуть бути громадяни (які одержали ЗД до 01 січня 2001 року) та юридичні особи. Зміст становлять права та обов’язки землекористувачів.
Право постійного землекористування набувається шляхом вилучення або вилучення (викупу) і наступного надання земельних ділянок на невизначений термін для конкретного цільового використання (напр. Розпорядження КМУ від 25 лютого 2009 року № 214-р).
Особливості:
- право постійного землекористування можуть мати лише три групи суб’єктів;
- обов’язковість сплати земельного податку (крім пільг);
- неможливість розпорядження ЗД;
- може бути припинено з підстав, визначених законом і оформляється державним актом на право постійного користування земельною ділянкою.
Оренда земельних ділянок.
Ознаки:
- право розпорядження здійснює тільки власник;
- орендар може здійснювати обмежене розпорядження ЗД з підстав визначених законом та договором (суборенда);
- строковість права оренди ЗД;
- зворотність – повернення ЗД після закінчення дії строку оренди;
- укладення договору оренди ЗД та його державна реєстрація;
- сплата орендної плати.
Характеристика земельно-об’єктного складу – ст.ст. 3-5 ЗУ «Про оренду землі». Проблема ст. 4 ЗУ «Про оренду землі не діє».
Що стосується змісту відносин – мова йде про права та обов’язки, які визначені ЗК та ЗУ «Про оренду землі».
Проблема: ч. 4 ст. 93 ЗК – у частині відчуження права оренди ЗД орендарем є колізійною та такою, що не відповідає чинному зак-ву, оскільки право на оренду може виникнути виключно після укладення договору оренди земельної ділянки та його державної реєстрації, а відтак у покупця право на оренду виникнути не може. По-друге, законодавець не встановив механізм такого відчуження. По-третє, право на оренду ЗД відноситься до зобов’язальних прав, які характеризуються зокрема обмеженим колом суб’єктів (кредитор та боржник). Відповідно до ст. 512 ЦК, зобов’язання, як зв’язок між кредитором та боржником не можуть створювати обов’язку для третьої особи, за умови ж відчуження права оренди ЗД між орендарем і третьою особою, обов’язки виникають і для орендодавця.
ст. 124 ЗК по новому регулює право оренди. Договір купівлі-продажу права оренди ЗД?
Виключенням із зазначених правил передбачається ч. 2 ст. 134 ЗК. Передача ЗД в оренду, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється у порядку, встановленому ст. 123 ЗК.
Вживання терміну «договір-купівлі продажу права оренди ЗД» є незрозумілим, колізійним та таким, що не відповідає чинному законодавству. Право оренди відноситься до зобов’язальних прав, а відтак передаватися не може. Право оренди не можна виставляти на торги, оскільки на момент проведення земельних торгів воно ще не виникло (це право виникає з моменту підписання та державної реєстрації договору оренди земельної ділянки). З переможцем аукціону може бути лише укладено т.з. попередній договір (ст. 635 ЦК) в силу якого у орендодавця виникає обов’язок укласти договір оренди з «покупцем».
Особливості права земельного сервітуту.
Глава 16 ЗК, субсидіарно положення ЦК – глава 32.
У спеціальній літературі земельно-правовий сервітут розглядається як територіально та функціонально-визначене обтяження однієї ЗД, правом обмеженого використання її благ власником (користувачем) іншої ЗД, яка позбавлена таких благ чи вигод, для ефективного та раціонального використання останньої (тривіальний сервітут) або правом користування, що належить конкретно визначеній особі (особистий сервітут).
Юридичні ознаки ЗС:
- зак-чо забезпечена можливість встановлення обтяжень на ЗД, що дозволяє сервітуарію фактично здійснювати певні дії на такій ЗД;
- право на ЗС обмежує права інших осіб на їх ЗД (права власника);
- сервітутне землекористування має здійснюватися лише на частині ЗД у чітко встановлених межах, а також за дозволеними законом або договором способом використання земельної ділянки;
- ЗС має мінімально обмежувати інші права та обтяжувати ЗД, на яку встановлюється;
- встановлення ЗС не позбавляє власника ЗД або користувача ЗД права володіти, користуватися та розпоряджатися такою ЗД;
- сервітут не може бути відчужений іншій особі;
- відповідно до ст. 100 ЗК, сервітут встановлюється на підставі закону, договору, заповіту та рішення суду.
Проблеми:
- зак-ць чітко не визначає як повинен встановлюватися пріоритет між фізичними особами (з однієї сторони – власник ЗД, а з іншої – сусід);
Договір укладається у письмовій формі, повинен визначати місце розташування та розмір на місцевості смуги, на яку поширюється дія ЗС, строк дії сервітуту, порядок відшкодування збитків та приведення ЗД у попередній стан після припинення дії ЗС. До такої угоди обов’язково повинен додаватися план земельної ділянки, на якому повинна бути відображена смуга землі на яку поширюється дія ЗС.
- проблеми встановлення ЗС у судовому порядку – не визначено порядок. Позов до суду має ґрунтуватися на тому, що використання ЗД без встановлення ЗС є неможливим.
Емфітевзис – ст. 102-1 ЗК та главою 33 ЦК. Емфітевзис у ЗК та ЦК визначається як довгострокове відчужуване та успадковуване але, крім випадків передбачених зем-им та цив-им зак-ом, право особи на користування ЗД, що належить іншій особі для с/г потреб. На відміну від інших прав має речовий характер. Може бути відчужене його володільцем іншій особі, але крім випадків, передбачених ч. 3 ст. 102-1 ЗК та ч. 3 ст. 407 ЦК. Емфітевзис надає іншим особам право на користування ЗД в межах її цільового призначення виключно для с/г потреб. Емфітевзис виключає можливість власника ЗД користуватися нею протягом строку дії емфітевзису. Емфітевзис може бути як строковим, так і безстроковим (відповідно до ч. 4 ст.102-1 ЗК та ч. 1 ст. 408 ЦК строк договору про надання права на користування чужою ЗД для с/г потреб встановлюється договором і для земель державної та комунальної власності не може перевищувати 50 років). За користування ЗД на підставі емфітевзису стягується плата, розмір якої погоджується у договорі про встановлення емфітевзису.
08 квітня 2009 року був опублікований ЗУ «Про внесення змін і доповнень до деяких зак-их актів щодо документів, що посвідчують право власності на ЗД…».
Відповідно до ст. 126 ЗК право власності буде посвідчуватися як договором, так і державним актом.
Умови посвідчення права власності договором:
- якщо право власності набувається із земель приватної власності;
- без зміни меж;
- без зміни цільового призначення.
Таким чином, державний акт буде супроводжувати постійно договори про відчуження ЗД.
«Проблеми правового регулювання управління у галузі земельного права»
1. проблеми управлінських відносин у галузі вик-ня, охорони та відтворення земель;
2. проблеми організаційно-правового забезпечення управління;
3. проблеми функціонально-правового забезпечення вик-ня, охорони та відтворення земель;
a. проблеми планування використання земель як функції управління;
b. проблеми розподілу та перерозподілу земель як функції управління;
c. проблеми здійснення землеустрою як функції управління;
d. проблеми здійснення моніторингу;
e. проблеми ведення державного земельного кадастру як функції управління;
f. проблеми здійснення контролю за використанням та охороною земель;
g. проблеми розгляду земельних спорів.
Заєць, Шомпол: «Правові проблеми формування системи органів управління у галузі екології / Бюлетень Мінюста № 12, 2007 + № 2-3, 2008 рік
Поняття управління у галузі … розглядається як специфічний різновид земельних правовідносин у яких реалізується управлінська діяльність спеціально уповноважених державних органів та інших інституцій, які зобов’язані забезпечувати виконання всіма фізичними та юридичними особами вимог земельного законодавства щодо ефективного використання ЗД, їх відтворення та охорони, включаючи і застосування примусових заходів для досягнення цієї мети.
Проблемою є відсутність єдиної позиції науковців щодо об’єктного складу таких відносин. У спеціальній літературі до об’єктного складу таких відносин відносять землі, ЗД, земельний фонд, землевласників та землекористувачів, діяльність фізичних та юридичних осіб щодо додержання вимог земельного законодавства. Державне управління носить соціальний характер – не можна вживати словосполучення «управління землями» тощо, оскільки воно пов’язано із впливом на людей, а не на об’єкти матеріального світу. Разом з цим, зміна стану об’єктів матеріального світу у необхідному для суспільства напрямку здійснюється не безпосередньо, а опосередковано, тобто через волю та свідомість людей – керовану соціальну систему. А відтак, у відносинах управління у галузі …, доцільно виділяти безпосередній та опосередкований об’єкт.
Ознаки управлінських відносин:
- виникають на підставі норм закону, підзаконних актів або приписів відповідних органів;
- є спеціально уповноваженими органами;
- об’єктний склад: безпосередній об’єкт має комплексний характер і залежить від конкретної функції управління (діяльність фізичних та юридичних осіб щодо додержання зак-ва, земельно-кадастрова документація, документи, що посвідчують права власників та землекористувачів та інші об’єкти); опосередкований об’єкт – земельні ділянки з їх правовими режимами.
Організаційно-правове забезпечення управління – як способи закріплення, так і … (необхідно дати загальну характеристику органів загальної компетенції). Органи міжгалузевої компетенції – компетенція яких охоплює певний напрямок (Мінприроди, Міноборони). Галузеві органи – Держкомзем, Держлісгосп, Держводгосп.
Проблеми:
- постійна реструктуризація органів галузевої компетенції: з 31 січня 2007 року по 13 лютого 2008 року – Державне агенство із земельних ресурсів, яке було позбавлене повноважень за здійсненням контролю за використанням та охороною земель. Виникла парадоксальна ситуація. З 13 лютого 2008 року – Державний комітет із земельних ресурсів вже має повноваження стосовно функції контролю. Інший приклад – Міністерство будівництва, архітектури та … господарства було реорганізовано і створено два міністерства: Міністерство регіонального розвитку та будівництва України та Міністерство з питань житлово-комунального господарства;
- проблеми організаційно-правового забезпечення. Не внесені зміни до пп. 29 п. 4 Положення про Держкомзем (Постанова КМУ № 204). Відповідно до даного пункту Держкомзем здійснює продаж земель с/г призначення, а також встановлює види використання земель, призначених для продажу Держкомземом, відповідно до його повноважень, визначених законом (пов’язано із рішенням КСУ щодо визнання статей ЗУ «Про державний бюджет на …» неконституційними);
- дублювання повноважень Держкомзему та Міністерства охорони навколишнього природного середовища при здійсненні функції контролю за використанням та охороною земель;
- відсутність розмежування повноважень органів Держкомзему, Мінприроди, Мінагрополітики, Української академії аграрних наук щодо здійснення моніторингу ґрунтів;
- станом на квітень 2009 року не прийнято положення про громадських інспекторів по контролю за використанням та охороною земель.
Проблеми планування використання земель:
На зак-му рівні не дається визначення «планування використання земель». У спеціальній земельно-правовій літературі цей термін розглядається як діяльність уповноважених органів державної влади та місцевого самоврядування, що полягає у створенні, прийнятті перспективних програм (схем), використанні та охорони земельних відносин з урахуванням екологічних, економічних, історичних, географічних, демографічних та інших особливостей конкретних територій, а також прийнятті та реалізації на їх основі відповідних рішень.
Аналіз чинного зак-ва дає можливість виділити такі форми планування земель:
- розробка та затвердження програм використання та охорони земель;
- планування територій, у тому числі зонування земель;
- природно-сільськогосподарське районування земель.
Правова основа – ст. 6 ЗУ «Про охорону НПС», ст.ст. 6, 8, 177,178 ЗК.
Проблема – станом на квітень 2009 року ВР України не затвердила загальнодержавну програму використання та охорони земель.
Необхідно зазначити, що планування здійснюється на загальнодержавному, регіональному та місцевому рівнях.
Проблеми: на законодавчому рівні визначення поняття планування територій має обмежений характер. Так відповідно до ЗУ «Про планування і забудову територій» планування і забудова територій розглядається як процес, що полягає у створенні та впровадженні містобудівної документації, ухваленні та реалізації відповідних рішень.
Наступна проблема є фактична відсутність схем планування окремих частин територій України (областей та районів).
Переважна більшість генпланів населених пунктів була розроблена до 1991 року. За час незалежності України з них зкореговано лише 15 %.
У ЗУ «Про генеральну схему планування території України», який розрахований на два етапи: перший – до 2010 року, другий – 2011-2020 роки. У цьому законі не враховані чинники міжнародної інтеграції та міжнародного співробітництва.
Складовою» планування територій є зонування земель. Станом на квітень 2009 року Закон «про зонування земель» відсутній.
Проблеми розподілу та перерозподілу земель. Перша форма – приватизація земель, друга форма – продаж земель державної та комунальної власності на земельних аукціонах, але з урахуванням обмежень та мораторію.
ЗУ «Про першочергові заходи про першочергові заходи щодо запобігання негативним наслідкам фінансової кризи та про внесення змін до деяких зак-их актів України». Розділ 3 Прикінцевих положень… п. 12 – передбачити заборону на продаж земель с/г призначення до 01 січня 2010 року (проблема – не передбачений суб’єкт). Інше питання – чому тільки продаж? Адже фактично можна відчужити іншим чином.
Третя форма – надання ЗД у користування – оренда, емфітевзис, суперфіцій тощо у порядку проведення земельних аукціонів, так і без конкурентного надання.
Четверта форма – вилучення та викуп ЗД.
// «тіньова схема» – відміна радою власних рішень. З даним питанням було внесено конституційне подання. Рішення КСУ за конституційним поданням Харківської міської ради (справа про скасування актів органів місцевого самоврядування) від 16 квітня 2009 року № 7-рп/2009 //
Проблеми:
- повноваження органів місцевого самоврядування у частині розподілу та перерозподілу земель у чинному ЗК врегульовані на майбутнє з урахуванням розмежування земель на землі державної та комунальної власності;
- до розмежування земель державної та комунальної власності існує колізія між повноваженнями місцевих рад щодо розпорядження землями у межах населених пунктів та повноваженням КМУ щодо укладення міжнародних договорів;
- законодавча неврегульованість окремих форм розподілу та перерозподілу окремих ділянок зон відчуження та зон безумовного відселення. Відповідно до п. «д» ч. 3 ст. 84 ЗК до земель державної власності, які не можуть передаватися у комунальну власність, а відповідно до п. «є» ч. 4 ст. 84 ЗК – у приватну власність, належать ЗД зон відчуження та безумовного (обов’язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок чорнобильської катастрофи. Разом з цим, враховуючи, що на зазначених територіях припинена діяльність місцевих рад, відповідно до закону окремі форми розподілу та перерозподілу земель здійснює підрозділ Мінчорнобиля – ДД «Адміністрація зони відчуження і зони обов’язкового відселення», яка згідно з положенням «Про адміністрацію зони», затверджена постановою КМУ № 1263, уповноважена надавати в оренду ЗД у зоні відчуження та зоні обов’язкового відселення на тих територіях, на яких відселені жителі та припинена діяльність рад;
- відсутність чіткої законодавчо-закріпленої процедури набуття прав на ЗД (надання, передача ЗД, викуп, вилучення ЗД) із зазначенням конкретних строків проходження документів (по більшості стадій), із зазначенням конкретних строків розгляду матеріалів та їх погодження, із зазначенням конкретних строків щодо виготовлення та реєстрації правопосвідчуючих документів.
…
Проблеми:
- відсутність детальної регламентації землевпорядних процедур;
- відсутність належної правової основи для землевпорядного нормування.
Проблеми здійснення моніторингу земель
Глава 33, ст.ст. 191, 192 ЗК, ст. 22 ЗУ «Про охорону НПС», постанова від 20 серпня 1990 року «Про затвердження положення про моніторинг земель», постанова КМУ «Про затвердження положення про державну систему моніторингу довкілля».
Викликає подив, що норми які визначають систему органів, що здійснюють зазначену функцію, а також їх повноваження містяться у ЗУ «Про державний контроль за використанням та охороною земель».
Враховуючи, що здійснення контролю за використанням та охороною земель є різними функціями виникає потреба у розробці єдиного нормативного акту, в якому були б врегульовані питання співвідношення між моніторингом земель та моніторингом грунтів, та врегульовані питання організаційного функціонального та фінансового забезпечення здійснення моніторингу земель та грунтів с/г призначення.
Моніторинг існує трьох рівнів: національний, регіональний, місцевий.
Проблемою є відсутність розмежування повноважень між органами, що проводять моніторинг: Міністерство аграрної політики, Міністерство охорони НПС, Державний комітет із земельних ресурсів, Державний комітет по водному господарству, Українська академія аграрних наук.
Проблеми ведення державного земельного кадастру
Загальні положення – глава 34 ЗК. Положення про порядок ведення державного земельного кадастру, яке затверджене постановою КМУ від 12 січня 200_ із змінами і доповненнями. Про програму створення автоматизованої системи ведення ДЗК. Про затвердження порядку виконання земельно-кадастрових робіт та надання послуг на платній основі державними органами земельних ресурсів від 01 листопада 2000 року.
Як функцію управління ДЗК доцільно розглядати як систему правовідносин, що виникають між відповідними суб’єктами у сфері земельно-кадастрової діяльності, пов’язаної із одержанням, обробкою, збереженням і використанням інформації про природний господарський та правовий стан землі та земельних ділянок.
Правова природа ДЗК полягає у тому, що його ведення забезпечується державою у порядку, передбаченого чинним законодавством.
Проблеми:
- підлягає уточненню визначення ДЗК. Фактично ДЗК – це система відомостей про природний, економічний, правовий режим землі і земельних ділянок у межах території України. Така інформація міститься у земельно-кадастровій документації до якої відноситься: кадастрові карти, плани (графічні і цифрові), схеми, графіки, текстові і графічні матеріали, книги реєстрації правопосвідчуючих документів;
- некоректність віднесення до складових ДЗК земельно-кадастрових робіт. До заповнення документів із інформацією про характеристику земельної ділянки необхідно провести роботи щодо формування цієї земельної ділянки (напр.: роботи щодо виділення ЗД із земель запасу тощо, у зв’язку із чим проводяться кадастрові зйомки, проводяться геодезичні роботи, інвентаризація будівель і споруд, здійснюється грошова, експертна або нормативна оцінка земель, тобто фактично здійснюються роботи щодо кадастрового землеустрою. Зазначені вище роботи здійснюються суб’єкти підприємницької діяльності, які мають спеціальні дозволи;
- станом на 2008 рік, матеріали щодо різного обліку земель є застарілими. Наявні матеріали обліку кількості та якості земель у цілому по Україні за станом на 1996 рік, дані економічної оцінки земель за станом на 1987 рік, дані грошової оцінки земель за станом на 1995 рік;
- відсутність належного кадрового та фінансового забезпечення ведення ДЗК;
- не прийнятий закон про ДЗК. За проектом, який наразі розглядається у ВР, пропонується віддати ведення ДЗК місцевій раді. Однією із проблем є те, що усі селища, села і міста не забезпечені спеціалістами, не мають ліцензійного програмного забезпечення, окрім того ніхто не гарантує, що інформація не буде захищеною від несанкціонованого доступу.
Проблеми здійснення контролю за використанням та охороною земель
Правову основу складають: ст.ст. 187, 190 ЗК, ЗУ «Про державний контроль за …», ЗУ «Про охорону земель», ЗУ «Про місцеве самоврядування».
Види контролю:
- державний. Дану функцію реалізує Держінспекція за використанням та охороною земель (Держкомзем), структурні підрозділи Мінохоронприроди, Міністерства аграрної політики. Контроль здійснюється і іншими органами в залежності від категорії земель. Проблеми стосуються здійснення громадського та самоврядного контролю.
- самоврядний контроль. Напр.: рішення КМР від 25 вересня 2003 року. Разом з тим такий контроль наразі є надто неефективним.
- громадський контроль. Держкомзем (ст. 190 ЗК) не затвердив положення про здійснення громадського контролю за використанням та охороною земель. Положення про громадських інспекторів…
Проблеми розгляду земельних спорів (у адміністративному порядку)
Глава 25 ЗК.
У теорії земельного права, - розгляд земельних спорів – це діяльність органів місцевого самоврядування, органів виконавчої влади по вирішенню спорів, що виникли між суб’єктами правовідносин з метою захисту та відновлення порушених земельних прав сторін.
Процедура розгляду земельних спорів:
- порушення справи;
- розгляд спору;
- винесення рішення;
- виконання рішення.
Основною проблемою є відсутність висококваліфікованих спеціалістів. Відсутність чіткої процедури.
Майже не розглядаються спори даними органами.
«Відповідальність у земельному праві»
це особливий стан суспільних земельних правовідносин, при якому правовими засобами забезпечується виконання відповідальними особами спеціальних обов’язкових вимог зак-ва у галузі використання та охорони землі чи застосування до винних осіб заходів державного примусу.
Позитивна та негативна (ретроспективна) відповідальність.
Позитивна відповідальність – відповідний стан правовідносин, у яких активно реалізується специфічна правосуб’єктність зобов’язаних осіб, що спрямована на виконання належних позитивних юридично-значимих дій у галузі використання відтворення та охорони земель. Такий вид відповідальності реалізується у регулятивних земельних правовідносинах, характеризується добровільною формою реалізації, підставами виступають норми земельного та екологічного права.
У ретроспективному значенні – це форма суспільних відносин, у яких за допомогою правових норм та інших юридичних засобів забезпечується добровільне чи примусове виконання винними особами вимог земельного законодавства або покладаються додаткове виконання інших обов’язків за вчинене правопорушення. Тобто підставою для відповідальності є земельне правопорушення.
Проблема юридичної відповідальності за земельні правопорушення
Можна розглядати як інститут земельного права. Через призму земельних відносин, як гарантія прав, як один із юридичних засобів охорони земель.
Юридична відповідальність реалізується через певний механізм, який має відповідні складові. Підстави для притягнення до юридичної відповідальності.
Встановлення переліку органів та посадових осіб, які мають право притягати порушників земельного законодавства до юридичної відповідальності. Накладення санкцій за вчинення земельних правопорушень.
Держкомземом затверджені чотири інструкції.
Особливості застосування окремих видів відповідальності за земельні правопорушення.
// посібник Мирошніченко //
Дискусійним є питання про існування земельно-правової відповідальності (на рівні адміністративної, дисциплінарної тощо відповідальності.
Санкції:
- примусове припинення прав на землю;
- відмова компетентних державних органів у наданні земельних ділянок особам, які не провели рекультивації земельних ділянок, проведених при розробці …
- земельна реституція – повернення законному власнику або землекористувачу самовільно-зайнятої ЗД.
Проблеми класифікації земельного фонду за цільовим призначенням
ст. 19 ЗК визначає 9 категорії земель. Разом з тим є різні земельні ділянки, правовий режим потребує легалізації. До таких земель відносяться землі культового, землі космічного забезпечення, землі водно-болотних угідь та торф’яного фонду, землі мисливського фонду, землі садових поселень. Недоцільність виділення як окремої категорії земель житлової та громадської забудови.
Проблемою є застосування українського класифікатора цільового використання земель, який затверджений листом Деркомзему 1998 року.
// стаття Ковальчук – Вісник КНУ, 2005 рік, № 63 //
[1] Відповідно до аналізу чинного зак-ва
[2] Головне питання – яким чином особа набула права на земельну ділянку?