Главная | Обратная связь

С уважением, Серж Гинсбур, Волгодонск, февраль 2014.

О том, как – с учетом каких положений закона и индивидуальных обстоятельств каждого многоквартирного дома – правильно сделать выбор способа формирования фонда капитального ремонта мы говорили с собственниками на собрании, проходившем 26 января в помещении Профессионального лицея №71.

Сегодняшняя консультация будет полезна тем, кто выбрал формирование фонда капитального ремонта на специальном счете регионального оператора. Напомним, что ключевое отличие данного способа формирования фонда от его формирования на счете регионального оператора заключается в том, что на специальном счете аккумулируются средства собственников только одного МКД (п. 4 ст. 175 ЖК РФ). Соответственно, эти средства расходуются исключительно на капитальный ремонт конкретного дома. Иными словами, для одного МКД создается один фонд и открывается один специальный счет. Денежные средства, находящиеся на специальном счете (средства фонда), принадлежат собственникам помещений, а не владельцу счета (региональному оператору).

Отметим, что в отношении МКД, где фонд формируется на специальном счете, функции регионального оператора сводятся исключительно к выполнению роли владельца счета (ст. 180 ЖК РФ) в части его открытия и осуществления приходных и расходных операций. Учет фонда капитального ремонта в разрезе начисленных и уплаченных каждым собственником взносов региональный оператор в данном случае вести не обязан.

Таким образом, ввиду того, что управляющие организации не могут являться владельцами специального счета, на который перечисляются соответствующие взносы, а права на денежные средства, хранящиеся на специальном счете, принадлежат собственникам, а не региональному оператору, последний не имеет, в силу закона, обязанностей перед собственниками по ведению претензионной работы с неплательщиками. Не обязан региональный оператор и формировать и выставлять платежные документы в адрес собственников. Именно этим объясняется то, обстоятельство, что сайт регионального оператора до недавнего времени содержал информацию, о том, что выставление платежных документов, ведение претензионной работы, администрирование платежей может быть предложено собственникам, выбравшим специальный счет, в виде дополнительных услуг и конечно – за дополнительную плату (от 23 руб. за одну счет-квитанцию). Именно эта особенность очень часто заставляет собственников вновь вернуться к рассуждениям на тему: а не отдать ли свои деньги в котел регионального оператора (Котел! – Смеюсь! С котлом у меня свои религиозные ассоциации, которые Вас, уважаемый читатель, не должны вводить в заблуждение).

С учетом сказанного напрашивается и еще один вывод: поскольку, в силу действующего правового режима, при платежах на спецсчет выставление платежек и иные сопутствующие услуги – это дополнительные услуги, навязать их нам Региональный оператор также не может и не имеет права, а соответственно – мы можем попробовать найти иное лицо, которое взялось бы выполнять необходимые функции по администрированию платежей и выставлению квитанций. Естественно, в первую очередь приходит на ум наш главный исполнитель всего, что связано с ЖКХ (ну, как минимум, если не на практике, то на бумаге) – наша УК! Так вот, уже сегодня в некоторых УК – со слов собственников, управляющихся в УК «Жилстрой-ЖКУ», ЖЭК-1, и др. – УК предложили себя жителям в качестве исполнителей этих услуг – также за отдельную плату.

 

Сейчас, на уровне ссылок на закон, мы докажем, что выставление квитанций, в т.ч. и по платежам на капитальный ремонт на специальный счет Регионального оператора, – не только право, но и обязанность вашей УК, т.е. услуга, в которой Вам (вашему дому) не могут отказать. И работу эту УК должна сделать для Вас в рамках уже сформированного тарифа на содержание и ремонт жилья – без взимания дополнительной платы. Иная практика будет противозаконной. Таким образом, хотят в УК или нет – делать это придется управляющему. Объясняем, почему.

 

Первый аргумент. При выборе накоплений на спецсчете все обязательства по организации, планированию и проведению капитального ремонта общего имущества в домах, находящихся в управлении УК, сохраняются за Вашим управляющим (п.п. 1, 1.1., 1.2. ст. 161 ЖК). Все нормы ЖК и подзаконных актов действуют по-прежнему. Значит, лицом, заинтересованным в учете фонда капитального ремонта в целом и платы в виде взноса каждого собственника помещения в частности, является именно управляющий. Ведь фонд признается источником финансирования расходов на капитальный ремонт (п. 2 ст. 158 ЖК РФ), при этом отсутствие такого финансирования не освобождает управляющего от обязанности выполнить все необходимые работы капитального характера, которые будут раскрыты в региональной программе капитального ремонта по каждому дому. Да-да, и это закон!

 

Аргумент второй. Платежная дисциплина (претензионная работа в отношении неплательщиков) также минимизирует риск неоплаты управляющим предстоящих работ капитального характера со стороны собственников, то есть гарантирует приток денежных средств. Поэтому, несмотря на то, что взносы на капитальный ремонт могут перечисляться на специальный счет, владельцем которого является региональный оператор, начислять их и предъявлять к уплате собственникам следует именно управляющему в составе уже применяемого в организации или специально разработанного платежного документа.

На одном из собраний господин В.С. Ивахненко (директор ООО «ЖЭК – 1, 2, 3, 4, 5») заявил людям, что он не может указывать два разных расчетных счета в одной платежке. Форменная ложь. Специалисты расчетных центров подтвердили такую возможность, а законодатель дозволил (вспоминаем рекомендации Минрегиона №454 о едином платежном документе). Да и сам Ивахненко, сотрудничая с РСО и передав им функции по выставлению квитанции, знает, что в платежках содержатся два наименования предприятий: например, в платежках «Лукойла» указан и сам «Лукойл», и ЖЭК-1 господина Ивахненко (а если нет – то налицо очередное нарушение).

 

Третий аргумент. Читаем пп. «ж» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД (Постановление №416 Правительства РФ) и п. 29 Правил содержания общего имущества (491-е Правила содержания общедомового имущества). Черным по белому написано, что ведение учета в разрезе начисленных и уплаченных взносов, а также претензионной работы с должниками, тоже остается в компетенции управляющей компании. Цитируем и подтверждаем обязанность УК в силу закона:

«Управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением следующих стандартов:

… ж) организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту (Обратите внимание – законодатель специально не детализирует вид ремонта – текущий или капитальный. И то и другое – обязанность УК. – прим. автора) общего имущества в многоквартирном доме, включая услуги и работы по управлению многоквартирным домом, и коммунальные услуги, в том числе:

– начисление обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме…

– оформление платежных документов и направление их собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме;

– ведение претензионной и исковой работы в отношении лиц, не исполнивших обязанность по внесению платы за жилое помещение (Куда входят и работы по текущему и капитальному ремонту. – прим. автора)…

Теперь цитируем и обосновываем, что услуги по выставлению платежных документов на спецсчет должны быть предоставлены без дополнительной оплаты в рамках ранее утвержденного и действующего тарифа на услуги по содержанию и ремонту. П. 29 491-ые «Правила содержания»:

«…Расходы за содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере (от автора – определяются на собрании собственников при заключении договора управления с учетом предложений от УК – сегодня это ваш тариф, допустим условно, 19 руб. за кв.м), обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание и ремонт…, расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений…, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.

Вот так, не больше и не меньше ! Решили накапливать деньги на капитальный ремонт на специальном счете – заявите о своей позиции о выставлении платежных документов в своей УК уже сегодня. Несогласие с нормой закона должно повлечь наказание. Обращайтесь!

С уважением, Серж Гинсбур, Волгодонск, февраль 2014.

P.S. Фонд защиты собственников МКД и реализации программ ЖКХ «Цветущий ясень» начал процедуру официальных переговоров с уполномоченными представителями МКД о сотрудничестве. Вы можете оставить заявку по телефону: 24-25-2