 |
|
Тема: Правовые основы оценочной деят-ти
Оценка собственности
1. Сущность и правовое регулирование оценочной деят-ти
2. Субъекты и объекты оценочной деят-ти
3. Случаи обязательного проведения оценки
4. Саморегулирование оценочной деят-ти России
1 вопрос:В условиях рыночной экономики при совершении любой сделки каждая из сторон хотела бы знать о возможном результате т.е. цене объекта сделки. Однако рыночная цена становится известной только после совершения сделки и абсолютную ее величину нельзя определить заранее. Цена – это исторический факт, явившийся следствием переговоров конкретных покупателей и продавца в определенных условиях.
Тем не менее, в основе определения цены лежит объективная стоимость, отражающая все особенности объекта в условиях конкретного рынка и максимально подходящая для большинства участников. Именно стоимость и определяет оценщик в процессе оценочной деят-ти.
Оценочная деят-ть как объект правового регулирования представляет собой с одной стороны услуги экспертов-оценщиков по определению стоимости, а с другой стороны юридический факт устанавливающий стоимость объекта оценки для целей, определенных в договоре.
Юридический факт –это факт реальной действительности с которым действующие законы или правовые акты связывают возникновение, изменение или прекращение правоотношений. Поэтому оценка, проведенная в соответствии с законодательством РФ может повлечь за собой определенные правовые последствия.
Основой правового регулирования оценочной деят-ти в России является федеральный закон «Об оценочной деят-ти в РФ» в 1998 году был принят.
В соответствии с ФЗ под оценочной деят-тью понимается действия ее субъектов, направленные на установление отношений объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Основные черты оценочной деят-ти:
1. Оценка-это процесс
2. Для всех случаев оценки выделяются общие этапы.
3. Целенаправленность.
4. Стоимость всегда выражается в стоимостном выражении в определенной валюте.
5. Оценка всегда проводится на конкретный момент времени
6. Оценка предусматривает определение стоимости в конкретных рыночных условиях
Оценка рыночной стоимости позволяет продавцу и покупателю заключить сделку ориентируясь на обоснованную стоимость объекта т.к. рыночная стоимость учитывает с одной стороны индивидуальные затраты и ожидания, а с другой стороны ситуацию на рынке, ожидания этого рынка и общеэкономические тенденции развития.
2 вопрос:Оценочная деят-ть как процесс предполагает наличие субъектов оценки и оцениваемых объектов
Можно выделить 2 уровня субъектов ОД:
1. оценщики и заказчики
2. Органы исполнительной власти РФ субъектов РФ и муниципальных образований, профессиональные объединения оценщиков, СРО –саморегулируемая организация оценщиков, потребители оценочных услуг.
В соответствии с ФЗ Об оценочной деят-ти основным субъектом признается оценщик к которому предъявляются следующие требования:
1. Профессионализм – наличие документа об образовании в области оценочных услуг
2. Правовой статус либо ИП, или трудовой договор с юр лицом
3. Членство в СРО
4. Обязательное страхование гражданской ответственности
5. Независимость
6. Неразглашение конфиденциальной информации
7. Своевременное составление и передача заказчику отчета об оценке.
Оценка объекта не может…..
1. если он является собственником или работником юридического лица заказчика
2. является кредитором юр лица заказчика либо заказчик является страховщиком оценщика
3. является лицом имеющий имущественный интерес в …
4. если он состоит в близком родстве или свойстве с собственниками или работниками заказчика
5. если он имеет вещные или обязательственные права вне договора в отношении объекта оценки
Оценщик имеет право:
1. применять самостоятельно методы проведения оценки в соответствии со стандартами оценки
2. требовать от заказчика при проведении обязательной оценки обеспечения доступа в полном к информации и документации необходимой для осуществления оценки
3. получать разъяснение и дополнительные сведения необходимые для оценки
4. запрашивать в письменной форме у третьих лиц информацию для оценки, кроме той что составляет гос тайну, если отказ в предоставлении указанной информации существенно влияет на результаты оценки, это обязательно указывается в отчете
5. привлекать на договорной основе к участию в проведении оценки других оценщиков
6. отказаться от проведения оценки если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил необходимой информацией, не обеспечил соответствующие договору условия работы
7. требовать возмещение расходов связанных с оценкой
8. денежного вознаграждения за проведение оценки
Все объекты оценки представляют собой объекты гражданских прав основной правовой характеристики которых является ликвидность.
В соответствии с законодательством выделяют следующие виды оценки:
-отдельные вещи
-совокупность вещей
-права собственности и иные вещные права
-права требования и обязательства
-работы, услуги, информация
-иные объекты ражд прав, участвующие в гражданском обороте
В зависимости от объекта оценки учитывая особенности методики можно выделить следующие направления или виды оценочных работ:
1. оценка машин, оборудования и транспортных средств
2. оценка недвижимости
3. оценка земли
4. оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности
5. оценка бизнеса
3 вопрос: Случаи обязательного проведения оценки
В основном обязательность проведения оценки диктуется мотивами соблюдения публичного или частного интереса. Случаи обязательного проведения оценки регламентируются законодательством об оценочной деятельности а также иными правовыми актами. В целом выделяют три группы случаев обязательного проведения оценки:
1. в соответствии с законодательством об оценочной деятельности проведение оценки является обязательным в случаях вовлечения в сделку объектов оценки полностью или частично принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям:
1) приватизация, передача в аренду или передача в доверительное управление
2) использование в качестве предмета залога
3) прямая продажа или иное отчуждение
4) переуступка долговых обязательств связанных с объектами
5) передача в качестве вклада в УК или фонды юридических лиц
2. случаи возникновения споров о стоимости объекта оценки
1) споры при национализации имущества
2) при ипотечном кредитовании
3) при составлении брачного контракта и разделе имущества супругов
4) при проведении оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения споров об исчислении налогооблагаемой базы
5) при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для гос или муниципальных нужд
3. Иные случаи обязательной оценки:
1) оценка акций для их обязательного выкупа по требованию акционеров
2) оценка взноса в УК осуществляемая в неденежной форме
3) оценка имущества в целях исполнительного производства
4) оценка в рамках законодательства о банкротстве
5) оценка безвозмездно полученного имущества для отражения в бухучете
4 вопрос: Регулирование оценочной деятельности – это система мер и процедур, направленных на повышение качества оценочных услуг и соответствия их определенным критериям, устанавливаемым профессиональным сообществом оценщиков.
Регулирование оценочной деятельности в России происходит с использованием трех разных механизмов:
1.Механизм правового регулирования – регулирование с помощью норм права. Осуществляется путем наделения сторон соответствующими правами и обязанностями.
Законодатель формирует рамки действия субъектов правоотношений. При этом основным способом защиты прав является судебная защита. В случае нарушения норм права отсутствует необходимость обращения в регулирующий орган, т.к. судебное решение имеет большую силу, чем решение любого такого органа.
Даже в случае отсутствия или отмены гос регулирования правовое регулирование не перестанет иметь силы.
2. Механизм гос регулирования оценочной деятельности. Необходимость гос регулирования оценочной деятельности возникло в России в связи с переходным периодом. В целом гос регулирование хар-ся насаждением сверху профессионального института в целях быстрейшего формирования и развития оценочной деятельности РФ.
Создание института оценочной деятельности объясняется объективными потребностями в экономике для упорядочивания имущественных отношений, защиты гос и частного интереса в отношении имущества от правонарушений в области оборота имущества.
Гос регулирования оценочной деятельности интегрировано в правовую систему РФ. Сферы гос и правового регулирования оценочной деятельности можно разделить на 2 составляющие:
1. Сфера деятельности гос органов и их функций, направленных на контроль за оценочной деятельностью
2. Сфера действия норм права определяющих права и обязанности субъектов оценочной деят-ти.
Преимущества механизма гос регулирования:
а) подкрепление решений и нормативных актов силой гос власти
б) установление равенства контролируемых субъектов и подконтрольности гос-ву контролирующего органа
в) информированность гос власти, определяющая своевременные эффективные рычаги воздействия на подконтрольные субъекты.
Недостатки механизма:
а) издержки гос власти на содержание аппарата контролирующих органов
б) низкая привлекательность гос службы и недостаток профессиональных кадров
в) возможность злоупотреблений
г) доминирование публичных интересов и снижение профессиональной общности оценщиков
д) проблема отчужденности гос власти оценщиков и бюрократизм
3. Механизм саморегулирования оценочной деятельности
в настоящее время осуществлен переход от гос регулирования оценочной деят-ти к ее саморегулированию.
В условиях либеральных отношений, госуд-во как правило ограничивает свои регулирующие функции и передает регулирующие полномочия общественным механизмам.
Основные вопросы регулирования оценочной деятельности:
1)Создание барьеров для вступления в деятельность и создание цензов
2)Установление стандартов оценки
3)Регулирование качества услуг
4)Возможность контроля рынка оценочных услуг
5)определение степени свободы оценщиков и контроль за ними
6)регулирование статуса отчетов об оценке
7) контроль за привлечением оценщиков к ответственности
8)определение степени независимости оценщика
9)влияние на потребителей оценочных услуг, хоз процессы и перераспределение собственности
Преимущества саморегулирования:
1.повышение общности оценщиков как профессий, понимание общих интересов оценщиков
2.профессиональная работа над стандартами
3.самостоятельные рычаги влияния на деятельность оценщиков
Недостатки саморегулирования:
1.искусственное создание барьеров вступления в отрасль, снижение конкуренции на рынке
2. опасность формирования закрытости профессии
3. опасность превращения в систему неподконтрольную обществу
4. взаимное прекрывание противоправных действий
В качестве основного общественного института выполняющего регулирующие функции в сфере оценочной деятельности выступают саморегулируемые организации оценщиков (СРОО)
СРОО - некоммерческая организация, созданная в целях регулирования контроля оценочной деятельности включенная в единый гос реестр СРО и объединяющая оценщиков на условиях членства.
Требования к СРО:
1. Не менее 300 членов оценщиков
2. Наличие компенсационного фонда, формируемого за счет взносов членов в денежной форме не менее 30 тыс.
3. Наличие коллегиального органа управления, функционально специализированных органов и структурных подразделений.
4. Наличие правил и стандартов оценочной деятельности утвержденных в соответствии с требованиями ФЗ «Об оценочной деятельности». Работники СРО не вправе осуществлять оценочную деятельность.
Функции СРО:
1. Разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности а также правил деловой и профессиональной этики
2. Разработка и утверждение правил и условий приемов членов СРО, дополнительных требований к порядку обеспечения имущественной ответственности своих членов при осуществлении оценочной деятельности
3. Установление размеров членских взносов.
4. Представление интересов своих членов оценщиков в их отношениях с органами гос власти а также с м/н организациями оценщиков
5. Прием и исключение из членов СРО
6. Ведение реестра членов СРО
7. Контроль за осуществлением своими членами оценочной деятельности в части соблюдения требований законодательства, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности а также правил деловой профессиональной этики
8. Организация информационного и методического обеспечения своих членов
СРО в праве:
- представлять интересы своих членов
- оспаривать в судебном порядке нормативные акты гос и муниципальных органов власти а также действия или бездействия этих органов нарушающих права и законные интересы своих членов