 |
|
Аннуитетная схема погашения
Можно дать и еще один ответ на вопрос, почему банки массово перешли к аннуитету.
Три-четыре года назад даже отъявленные скептики поняли, что экономический рост — это надолго.
На ипотечный рынок ежемесячно выходило чуть ли не по десять новых банков.
Стало ясно, что процентные ставки будут падать. И тогда те, кто брал кредит под 20% годовых, зададутся вполне естественным вопросом: «Не погасить ли мне старый долг и взять новый кредит в другом банке под 14%? А потом и под 10%?»
Банкам потребовалось принять меры, чтобы держать такое перекредитование под контролем, сохранить лояльность заемщиков.
Аннуитетная схема погашения – это надежный крючок для клиента!
«Хотите перекредитоваться?
Без проблем! — говорят в банке заемщику.
— Всего вы выплатили $30 тыс., из них $5 тыс. основного долга и $25 тыс. — проценты, которые, как вы понимаете, возврату не подлежат.
Ну, так как?
Будете погашать досрочно или продолжим сотрудничество?»
В то же время сама суть дифференцированных платежей (процентное начисление на остаток основного долга) предполагает, что досрочное погашение, сокращение тела долга, должно существенно уменьшать выплаты по процентной ставке.
Да, банк предоставляет заемщику крупную сумму.
Да, инфляция в стране велика.
Но не забывайте, что, отдав клиенту деньги, банк кое-что взял у него.
Он получил в залог квартиру — это очень хороший актив, который постоянно дорожает.
Не вы один потираете руки, читая новости о быстром росте цен на рынке жилой недвижимости.
Где-то на другом конце города руки потирает и банкир, причем по поводу вашей же квартиры.
Боже упаси, он вовсе не мечтает о вашем дефолте.
Впрочем… перечитайте еще раз пункты договора о том, при каких условиях банк может потребовать полного досрочного погашения кредита.
Вот так, взять и потребовать, не интересуясь, где заемщик возьмет деньги.
Ипотечный кредит несет для банка самые низкие риски.
Что вы с этой квартирой сделаете? Куда увезете, куда спрячете? А если и попортите слегка, то ведь у риэлторов термин «убитая квартира» почти вышел из употребления: при такой-то цене сделать скромный ремонт — сущий пустяк (тем более что квартира застрахована). Банк не просто получает с ипотечного заемщика свои 10—14% (кстати, перечитайте и пункты договора о том, при каких условиях банк вправе повысить процент). Он на многие годы вперед с точностью до одного дня и рубля знает о поступлении этих платежей. Значит, ему не требуется ждать 10—20 лет, и уже сейчас он может уверенно распоряжаться этими деньгами.
Банк собирает кредитные обязательства в пулы, скажем, по $20—50 млн и продает их ипотечным
фондам (секьюритизирует). По сути возвращает себе выданные заемщику деньги и становится лишь оператором-посредником между заемщиком и фондом.
Итак, резюме:
Если при покупке квартиры в кредит заемщик хочет взять максимальный размер кредита, который позволяет его ежемесячный подход, и не собирается его досрочно погашать, ему выгоднее выбрать программу с аннуитетными платежи. В этом случае, если он решит брать кредит с дифференцированными платежами, возможная сумма кредита окажется намного меньше. Почему? Потому что в отличие от аннуитета, где все платежи равны, дифференцированный подход подразумевает, что первый платеж самый большой, а последний — самый маленький.
В остальных случаях, а также с точки зрения вероятности наступления непредвиденных событий (а что Вы можете гарантировать в своей жизни через 5 – 10 лет?), выгоднее найти банк, предлагающий ипотечные программы с дифференцированными платежами. Это касается и срока кредитования - если заемщик обращается за долгосрочным кредитом (на 20—30 лет), ему лучше выбрать дифференцированный платеж.
Основными кредиторами, применяющими сегодня дифференцированную схему погашения, являются Сбербанк и Газпромбанк, на рынок с подобным предложением постепенно выходят и другие организации. Из недавних — банк Глобэкс, который предлагает несколько кредитных продуктов, предназначенных для покупки жилья.
В целом же лучшей схемы погашения нет, так же как не существует и лучшего банка. Каждый человек или семья должны искать свое, индивидуальное решение.
informatio.ru