Главная | Обратная связь

Право собственности на жилые помещения

Приватизацияжилья –способ прекращения государственной (муниципальной) собственности на жилые помещения. Регламентирована законом РФ № 1541-1 от 04.07.91г. «О приватизации жилищного фонда в РФ» (с изменениями). Это бесплатная передача в собственность граждан РФ занимаемых ими по договору найма жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ); муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Лица, занимающие жилые помещения по договору найма, вправе при наличии согласия всехсовместно проживающих совершеннолетних и несовершеннолетних в возрасте от 14 до18 лет членов семьи, приобрести эти помещения в общую долевую собственность либо в собственность одного из проживающих. В договор передачи жилого помещения обязательно должны быть включены несовершеннолетние, не утратившие право пользования помещением. Совершеннолетние лица имеют право однократно бесплатно участвовать в приватизации жилья.

Жилые помещения, в которых проживают только дети до 14лет, передаются им в собственность по заявлению их законных представителей с предварительного разрешения или по инициативе органов опеки и попечительства. Несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет помещения передаются в собственность по их заявлениям с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства. Договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, оформляется за счет средств местного бюджета.

Приватизация оформляется договором передачи. Заключается, с одной стороны, уполномоченными собственником жилья органами государственной власти или местного самоуправления, либо ю.лицом, за которым закреплено жилье, с другой стороны –лицом (лицами), получающим жилое помещение в собственность. Договор не требует нотариального удостоверения, госпошлина не взимается. Право собственности на жилье возникает с момента государственной регистрации права в едином государственном реестре учреждениями по регистрации недвижимости.

В ст. 4 закона определены не подлежашие приватизации жилые помещения (находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков; служебные жилые помещения; жилищный фонд стационарных учреждений соцзащиты населения).

Отказ в приватизации жилья по основаниям, не предусмотренным законом, можно обжаловать в суд. Заключенный договор на передачу жилья в собственность и свидетельства о праве собственности по заявлению заинтересованных лиц могут быть признаны недействительными судом по основаниям недействительности сделок.

Приватизированные квартиры принадлежат гражданам на праве собственности – без изъятий, т.е. могут быть предметом любых сделок. Собственники приватизированных квартир становятся совладельцами внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома (ст. 290 ГК).

В соответствии со ст. 3.1законаРФ № 1541-1 в случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001г, определяются доли участников общей собственности на это жилое помещение, в том числе доля умершего, исходя из равенства долей, если для отдельных видов совместной собственности федеральными законами не установлено иное.

Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе возвратить приватизированные свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность. При этом заключаются договоры социального найма жилых помещений с этими гражданами в установленном порядке.

Субъекты, объекты, основания приобретения ПС на жилые помещения. Граждане фвправе приобретать в собственность жилые помещения без стоимостных и количественных ограничений. Правовой режим жилых помещений как объектов вещных правопределен нормами гл. 18 ГК и глав 5 и 6 Жилищного кодекса. В ГК в качестве жилого помещения как объектаправа собственности рассматривается квартира в многоквартирном доме (ст. 289 ГК). В соответствии со ст. 15 ЖК жилое помещение – недвижимое имущество, являющееся изолированным помещением, пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. отвечающее санитарным и техническим нормам и правилам и иным требованиям законодательства. Жилыми помещениям признаны: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Субъектамиправа собственности на жилые помещения могут быть все субъекты гражданского права. Возможна общая собственность на жилые помещения. В зависимости от формы собственности жилые помещения составляют частный, государственный или муниципальный жилищный фонд (ст. 19 ЖК). Жилые помещения предназначены для проживания граждан, поэтому собственники-граждане непосредственно используют их для проживания членов семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного или возмездного пользования, а иные собственники предоставляют принадлежащие им жилые помещения гражданам для проживания – на условиях, определенных жилищным законодательством.

Перечень оснований приобретения права собственности на жилые помещения исчерпывающим не является. Порядок приобретения ПС на жилые помещения определен жилищным, гражданским и приватизационным законодательством. Право собственности граждан на жилые помещения возникает по различным основаниям – на основе жилищных сертификатов, договоров купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания с иждивением, в результате наследования, приватизации, полной выплаты пая в жилищном, жилищно-строительном, дачном, ином потребительском кооперативе, в результате индивидуального жилищного строительства и участия в долевом строительстве многоквартирных домов и т.д. Законы № 214-ФЗ от 30.12.2004г «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости…» и от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" регламентируют привлечение денежных средств граждан физическим или ю.лицом с принятием обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает ПС на жилое помещение. Для жилищных кооперативов эти вопросы решены гл.11 и 12 ЖК, п. 4 ст. 218 ГК. Член кооператива, иные лица, имеющие право на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу приобретают ПС на эту недвижимость; названные помещения становятся объектами права собственности на жилье, если отвечают предъявляемым к жилым помещениям требованиям. Правоустанавливающие документы собственника зависят от оснований приобретения им права собственности – договоры, свидетельства о праве на наследство, справка ЖСК о выплате пая, свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов и т.д. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 2 ст. 558); государственной регистрации подлежит и переход права собственности на эти объекты (ст. 551 ГК).\

Осуществление права собственности на жилые помещения. Право собственности на жилье – право владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями. Собственник вправе предоставить принадлежащее ему жилое помещение гражданину на основе договоров найма, безвозмездного пользования, на ином законном основании, а ю.лицу – на основе договора аренды. Пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов лиц, проживающих в жилом помещении, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ. Статья 288 ГК требует целевогоиспользования жилых помещений – запрещено размещение в них промышленных производств. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений и организаций допускается после перевода такого помещения в нежилое – в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. ЖК допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональнойдеятельности или индивидуальной предпринимательскойдеятельности, если это не нарушает права и законные интересы других проживающих в нем граждан, а также требований, которым должно отвечать жилое помещение. Если собственник использует свои помещения не для проживания, право собственности подлежит прекращению помимо его воли (ст. 293 ГК).

Жилищным законодательством определеныусловия перевода жилого помещения в нежилое и наоборот. Так, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается, если она расположена на первом этаже дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить его соответствие этим требованиям либо право собственности на помещение обременено правами иных лиц. Перевод осуществляется органом местного самоуправления. Переустройство иперепланировку жилого помещения собственник вправе производить по согласованию с органом местного самоуправления, на основе принятого им решения, в порядке, предусмотренном гл. 4 ЖК.

Собственник несет бремя содержания помещения и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире – бремя содержания общего имущества собственников комнат в квартире, если иное не предусмотрено ФЗ или договором. Собственник обязан поддерживать свое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Дополнительныеоснования прекращения права собственности для собственника установлены ст. 293 ГК:1) использование жилых помещений не по назначению; 2)систематическое нарушение прав и законных интересов соседей; 3) бесхозяйственное обращение с жильем, влекущее его разрушение.