Главная | Обратная связь

Иски о признании и установлении вещного права

РЕФЕРАТ

 

 

на тему: «Право собственности на недвижимость»

 

 

Выполнила: студентка 4 курса

технологического института

по специальности «Коммерция»

Манаенкова В.С.

 

Проверила: Курагодникова Г.А.

 

Мичуринск, 2013 г.

Право собственности на недвижимость

Введение

После введения в законодательство института государственной регистрации прав на недвижимое имущество вопрос квалификации требования о защите права собственности на недвижимость и его субъектного состава приобрел в литературе острый дискуссионный характер. Основные споры вызваны дискуссией о том, аналогична ли запись в реестре (регистре – по законодательству Республики Беларусь) владению. Разные точки зрения по этому вопросу предопределяют взгляд на то, как квалифицировать требование о защите прав на недвижимость: является ли это виндикацией, негаторным требованием или требованием о признании права собственности.

Следует также обратить внимание на то, что при защите вещных прав на недвижимое имущество возможны две ситуации: требование исходит от лица, неправомерно исключенного из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним; требование исходит от лица, которое значится в регистре в качестве собственника.

В рамках концепции тождества существует две различные позиции. Одни авторы видят сущность виндикации, как конструкции, полностью зависящей от владения. Поэтому, по их мнению, виндикация вообще не должна применяться к случаям истребования недвижимости. Е.А. Суханов, например, указывает, что «утрата владения лицом возможна не иначе, как путем внесения в государственный реестр соответствующей регистрационной записи, но тогда спор владельца и собственника сведется к спору об обоснованности такой записи, т.е. к спору о признании права, а не к требованию о возврате вещи». Ф.О. Богатырев обращает внимание на то, что виндикация недвижимости, права на которую зарегистрированы в реестре, невозможна потому, что обязанным лицом «будет значиться лицо, которое записано в качестве собственника». Т.о. авторы полагают, что наиболее адекватным средством защиты является требование о признании права собственности.

В рамках концепции несовпадения записи в реестре и фактического владения эти понятия разграничиваются. Так как на законодательном уровне понятие владения не закреплено, теория выработала следующее определение: владение – это возможность хозяйственного господства над вещью, фактическое обладание вещью. Сторонники данной позиции в случае, когда требование исходит от лица, которое значится в реестре в качестве собственника, квалифицируют такое требование как виндикационное. Например, К.И. Скловский указывает, что «требование о выселении является требованием о передаче вещи во владение» заявителя и посредством негаторного требования нельзя добиться выселения нарушителя из объекта недвижимости (по этому пути идет и практика). Кроме этого, Российская концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе в качестве вещно-правового средства защиты права собственности на недвижимое имущество указывает именно виндикационный иск.

Иски о признании и установлении вещного права

Решение вопроса о сущности иска о признании права собственности позволяет более внимательно подойти к рассмотрению системы вещных исков. В вопросе определения сущности указанного иска, можно выделить два подхода. В рамках первого подхода иск о признании права собственности рассматривается как правосоздающий – субъективное право создается и закрепляется судебным решением. В рамках второго подхода иск рассматривается как правоконстатирующий: суд, рассматривая вопрос о признании права, ничего не создает, а только фиксирует, формализует уже имеющиеся отношения.

Для иска о признании права собственности, в его устоявшемся понимании, правильным является второй подход. Можно сделать вывод, что сущность иска о признании права собственности заключается в требовании о констатации принадлежности (наличия) вещного права за конкретным лицом, что вносит ясность и устраняет неопределенность в уже существующем правоотношении. Иными словами, суть иска – в требовании публичного признания за субъектом наличия у него определенных вещных прав. Как указывает Д.И. Мейер, «для осуществления прав, большею частью, достаточно признания их со стороны тех лиц, которые прикосновенны к юридическим отношениям».

Обоснованность и верность второго подхода подтверждается и тем, что констатация права и его создание являются двумя разными результатами (обладают различными эффектами), которые не могут иметь место в рамках одного способа защиты. Следовательно, в таких случаях как признание права собственности на самовольную постройку (п. 3 ст. 222 ГК РФ), признание права муниципальной собственности на бесхозную недвижимость (п. 3 ст. 225 ГК РФ), судебное установление сервитута (п. 3 ст. 274 ГК РФ), признание права собственности на переработанную вещь (п. 3 ст. 220 ГК РФ) и признание права собственности по давности владения (ст. 234 ГК РФ) – судебное решение носит правоустанавливающий (правосоздающий) характер. Данные требования хоть и содержат в своем наименовании слово «признание», но не являются по своей природе исками о признании права собственности.

На основании обобщения указанных выше требований, можно сделать вывод о наличии еще одного иска, ранее не выделяемого в системе вещных исков – иска об установлении вещного права. Его сущность как раз и будет определяться целью приобретения вещного права, установления возникновения нового правоотношения, т.е. это правоустанавливающий иск вещного характера.

В перечисленных случаях, защищается не только субъективное право, но и интерес субъектов гражданского оборота. Относительно этих случаев можно говорить и о защите (ст. 12 ГК РФ), и об основании возникновения гражданских прав (п/п3 п. 1 ст. 8 ГК РФ). Способность указанных институтов являться, в том числе, и способами защиты права собственности отмечал Б.Б. Черепахин, он утверждал, что есть основания отнести к способам защиты права собственности такие институты, которые нередко связываются только с приобретением права собственности (находка, клад, безнадзорные животные и прочее) 58. Данные институты и требования могут обеспечивать сохранность имущества и возврат его собственнику, на что, и направлено большинство норм о защите вещных прав.

Иск об установлении вещного права является самостоятельным вещно-правовым способом защиты права в силу того, что он представляет собой материально-правовое, внедоговорное требование, реализуемое в рамках самостоятельного охранительного правоотношения, предъявляемое в отношении индивидуальной или индивидуализированной вещи сохранившейся в натуре. Указанное требование носит абсолютный (всеобщий, исключительный) характер, т. к. порождает вещное право.

Следовательно, система вещных исков включает в себя: (1) виндикационный иск, (2) негаторный иск, (3) иск о признании вещного права (в том числе иск об исключении имущества из описи), (4) иски к публичной власти о защите интересов субъектов вещных прав и (5) иск об установлении вещного права.

Предложенное деление вещных исков имеет большое практическое значение, так как позволяет более точно определить сферу применения исков, устанавливать основание требований; способствует разграничению исков и, как следствие, предотвращает ошибки в определении исковых требований; позволяет избегать терминологической путаницы.

Как и другие вещные иски, иск об установлении вещного права обладает структурой. Можно выделить следующие элементы: 1. стороны; 2. предмет иска; 3. основание иска. При этом, в случае отсутствия хотя бы одного из элементов, предъявление вещного иска становится невозможно.

Исковая давность не распространяется на требования об установлении вещного права, что обусловлено особенностями природы таких требований. Для осуществления установительного требования никаких изменений в имущественной сфере ответчика не требуется, поскольку такое охранительное право направлено на установление наличия или отсутствия охраняемых законом интересов. Отсюда вытекают две специфические особенности любого установительного требования: 1) оно способно осуществляться исключительно в юрисдикционной форме защиты; 2) его осуществление предполагает определенную тождественность мотивировочной и резолютивной частей акта юрисдикционного органа.

Требование об установлении вещного права не может быть связано с нормами об исковой давности, так как само применение исковой давности предполагает предварительное установление судом права на стороне истца. Нарушено может быть только конкретное право, а в рассматриваемом случае, речь идет еще только об установлении этого права. Следовательно, вполне обоснован вывод о невозможности применения исковой давности в отношении требований из иска об установлении вещного права.

Иск о приобретении права собственности по давности владения, является разновидностью иска об установление вещного права, т. к. иск давностного владельца, что следует из содержания п. 1 ст. 234 ГК РФ, направлен на приобретение, установление права собственности.

Регистрация вещных прав на недвижимость: вопросы практики

Граждане вправе зарегистрировать право собственности на квартиры, построенные за счет долевого участия, даже если при этом имеются пороки предоставления застройщику земли для целей строительства, отсутствует разрешительная документация или если необходимые для государственной регистрации документы не соответствуют требованиям законодательства. Суды признали, что граждане не несут ответственности за то, что застройщик не получил всех необходимых документов; не могут повлиять на него, и что данное препятствие в регистрации является для заявителей и других участников долевого строительства объективно непреодолимым и неустранимым.

Не являются объектами гражданского права квартиры в незавершенном строительством доме, вследствие чего невозможна и государственная регистрация права собственности на данный объект. До сдачи дома в эксплуатацию отдельные квартиры в объекте незавершенного строительства не могут рассматриваться в качестве самостоятельных объектов недвижимости (ст. 130 ГК РФ, ст. ст. 15, 16 ЖК РФ).

Регистрирующие органы не вправе оценивать законность и обоснованность действий и решений других государственных и муниципальных органов власти, принятых в рамках полномочий последних. Суды указывают на то, что государственная регистрация является лишь предусмотренным законом способом учета прав граждан и их объединений на имущество. Других задач, кроме указанных федеральным законом, перед органом, осуществляющим регистрацию прав, не ставится и не предусматривается в связи с этим предоставление каких-либо дополнительных полномочий.

Возникают вопросы и при регистрации прав на несколько земельных участков, которые составляют так называемое «единое землепользование». Суды считают, что можно зарегистрировать право на земельные участки, представляющие собой единое землепользование, как на одни объект гражданского права с присвоением ему одного кадастрового номера. В тоже время регистрирующие органы (совместно с органами государственного кадастра) указывают, что государственная регистрация прав на земельный участок, сформированный и описанный в государственном земельном кадастре в качестве единого землепользования, возможна только при условии наличия государственной регистрации прав на обособленные земельные участки, входящие в состав единого землепользования.

Субъекты гражданских прав в праве отчуждать доли в праве общей долевой собственности от «целого», а также доли от доли в праве общей долевой собственности даже при отсутствии у отчуждателя зарегистрированного права долевой собственности на объект. По мнению суда, обратное было бы ограничением прав собственника и положений, предусмотренных нормами ст. ст. 209, 218, 244, 245 ГК РФ.

Регистрирующие органы не вправе отказывать заявителям в регистрации вещных прав на объекты недвижимости, если данные права основаны на решениях третейских судов. Единственным исключением являются случаи, когда споры имеют публично-правовой характер или влекут публично-правовые последствия. В данном случае законом установлена исключительная компетенция государственных судов: например, вопросы о праве собственности на недвижимое имущество.

В судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право на недвижимое имущество, а не государственная регистрация такого права и не свидетельство, подтверждающее произведенную государственную регистрацию права. Свидетельство не может быть оспорено в порядке главы 24 АПК РФ, т. к. оно в силу ст. 14 Закона о регистрации является документом, который удостоверяет проведенную государственную регистрацию права, и не отвечает признакам ненормативного акта.

Земельный участок, предоставленный лицу в для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, не может быть отчужден в пользу юридического лица, поскольку обратное нарушало бы нормы Земельного кодекса РФ (п. 2 ст. 7, ст. 78, п. 1 ст. 81), а также положения Гражданского кодекса РФ.

Наиболее сложной в последнее время является проблема регистрации права собственности на земельные участки за публично-правовыми образованиями: муниципальными образованиями, субъектами РФ и самой РФ. Суды поддерживают позицию регистрирующих органов по регистрации права собственности РФ на земельные участки, которые в соответствии со ст. 3.1 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в целях разграничения государственной собственности на землю относятся к федеральной собственности. Субъект РФ не вправе претендовать на такие земельные участки, даже если до разграничения таких земель субъект РФ распоряжался ими по своему усмотрению.

Выдача свидетельств о государственной регистрации права общей долевой собственности граждан на земельные доли не может свидетельствовать о наличии у них права собственности на спорные земельные доли, если граждане распорядились ими ранее путем внесения их в уставный капитал акционерного или иного общества.

До настоящего времени расходятся позиции судов и регистрирующих органов в вопросах регистрации прав на земельные участки при переходе права собственности на здания и строения, расположенные на данных земельных участках. Суды стоят на позиции, что на основании ст. 35 Земельного кодекса РФ и ст. 552 ГК РФ к покупателю переходит то право, на котором земельным участком владел продавец. Для регистрации данного права новому собственнику зданий и сооружений представление в регистрирующий орган каких-либо дополнительных документов не требуется. Переход права осуществляется в силу закона и не требует волеизъявления предыдущего правообладателя.

Факт наличия произведенной другими сособственниками дома его перепланировки не является основанием к отказу в государственной регистрации права заявителя на долю в праве общей долевой собственности, и что несогласованные в установленном законом порядке строительные работы по преобразованию недвижимости, находящейся в долевой собственности, не влекут прекращения прав на неё и не могут препятствовать государственной регистрации прав и сделок с объектом недвижимости.

Заключение

Соглашаясь с позицией, согласно которой, регистрация права не аналогична владению, можно придти к следующим выводам. Фактически существует крайне противоречивая ситуация: управомоченным лицом по виндикационному требованию может быть лицо, чье право зарегистрировано в реестре, поскольку такое требование предъявляется собственником, но им признается и лицо, не значащееся в реестре, поскольку право собственности не утрачивается с перерегистрацией. Соответственно обязанным лицом является захватчик недвижимости, потому что он незаконно ею владеет, но им признается и лицо, значащееся в реестре собственником, поскольку он является формальным собственником.

Учитывая значительное количество самовольных построек, возведенных на арендованных земельных участках, и нецелесообразность в большинстве случаев их сноса, считаю необходимым внести изменения в ст. 222 ГК РФ в части включения права аренды в перечень прав на земельный участок, обладатели которых могут признать право собственности на самовольную постройку.

Регистрирующий орган не вправе отказать заявителю в погашении регистрационной записи об ипотеке, если заявителем в регистрирующий орган представлены документы (в том числе судебные акты), подтверждающие исполнение лицом своих обязательств по договору, независимо от того, представлено ли заявление залогодержателя о погашении записи об ипотеке или нет.

Список литературы

Мурзин Д.В. (2007) Определение истца и ответчика в иске о виндикации недвижимости // Закон. №7. С. 127–134.

Скловский К.И. (2004) Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М.

Эрделевский А. (2007) О защите права собственности на недвижимое имущество // Хозяйство и право. №2. С. 92–96.

Тузов Д.О. (2007) Продажа чужой вещи и проблема защиты добросовестного приобретателя в российском гражданском праве. Вестник ВАС, №1.

Кузина С. (2006) Проблема защиты интересов добросовестного приобретателя. Хозяйство и право, №8.

Тузов Д.О. (2007) Реституция при недействительности сделок и защита добросовестного приобретателя в российском гражданском праве. М.: Статут.

Линев А.Н. (2006) Защита прав добросовестных приобретателей в совершаемых ими сделках. Вестник Московского университета МВД РФ, №2.