Главная | Обратная связь

Статья 676 ГК РФ. Обязанности наймодателя жилого помещения

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Ответ: Суд вынес верное решение, согласно п.1. статьи 673 ГК РФ, жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания. Помещения находятся в собственности субъекта РФ - Санкт-Петербурга, в муниципальную собственность переданы не были.

 

 

 

сСЗС-31

Задача №30.

В павильоне дворца, где проводились реставрационные работы, возник пожар. Следственными органами установлено, что пожар возник по вине работника общества с ограниченной ответственностью «Реставратор» Васильева, оставившего на ночь включенный рефлектор. Ряд нарушений противопожарных правил допущен и со стороны дирекции дворцов и парков. Против виновника пожара Васильева возбуждено уголовное дело, при рассмотрении которого удовлетворен и гражданский иск дирекции дворцов и парков о взыскании с Васильева убытков, причиненных пожаром. Приговор суда в части удовлетворения гражданского иска опротестован председателем горсуда.

С кого и в каком размере должны быть взысканы убытки, причиненные пожаром?

Решение:

По ст.12 ГК РФ возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.

В соответствии со ст.15 ГК РФ Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб). Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со ст.393 ГК РФ Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

 

 

Задача №31.

В одном из жилых домов в Санкт-Петербурге освободилась квартира. Между комитетом по жилищной политике администрации Санкт-Петербурга и администрацией Центрального района возник спор: кто имеет право заселить эту квартиру и выдать на нее ордер? По мнению комитета по жилищной политике, жилой дом является собственностью города, а потому именно ему принадлежит право распоряжения квартирой.

Администрация Центрального района считала, что дом относится к муниципальной собственности. При этом она ссылалась на то, что заселение дома происходит по ордерам, выдаваемым в районе, и дом значится на балансе одной из районных жилищно-эксплуатационных организаций.

Решите дело. По каким основаниям происходит разграничение государственной и муниципальной собственности?

Решение:

Право государственной собственности характеризуется множественностью субъектов, в роли которых выступает Российская Федерация в целом (в отношении имущества, составляющего федеральную собственность) и ее субъекты - республики, края, области и т.д. (в отношении имущества, составляющего их собственность). Следовательно, субъектом права государственной собственности выступают именно соответствующие государственные (публично-правовые) образования в целом, т.е. Российская Федерация и входящие в ее состав республики, края, области и т.д., но не их органы власти или управления (п.3 ст.214).

Муниципальная собственность относится к публичной частной собственности, поскольку ее субъекты являются публично-правовыми образованиями. Муниципальная собственность является разновидностью государственной собственности и представляет собой самостоятельный вид публичной собственности.

Субъектами права в муниципальной собственности в п.1 ст.2, ст.124 ГК РФ объявлены городские и сельские поселения и другие муниципальные образования в целом. От имени соответствующего муниципального образования - собственника его правомочия в соответствии со своей компетенцией могут осуществлять те или иные его органы (ст.125 п.2, ст.215 ГК РФ), что не делает их собственниками соответствующего имущества.

Согласно Постановлению ВС РФ - к объектам муниципальной собственности относится: жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местной администрации (п.1 приложения № 3 Постановления ВС РФ от 22.12. 1991 г. №3020 – 1). Таким образом, данный жилой дом находится в муниципальной собственности.

п.2 ст.62 Закона «О местном самоуправлении в РФ» гласит, что к полномочиям районной администрации в области жилищного хозяйства, коммунально-бытового обслуживания населения относится: распределение в установленном порядке муниципального жилищного фонда, учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставление им жилых помещений в домах муниципального жилищного фонда, вопросы продажи домов и квартир, использования нежилых помещений, аренды зданий и сооружений, находящихся в муниципальной собственности, а также выдача ордера на заселение жилой площади, за исключением домов, принадлежащих гражданам. Из этого следует, что право на заселение квартиры и заключения договора социального найма администрация Центрального района Сенкт-Петербурга.

 

Задача №32.

Строительная компания выиграла инвестиционные торги на право строительства жилого дома. Не имея достаточных финансовых средств для осуществления строительства, компания обратилась в юридическую фирму с предложением разработать договор купли-продажи квартир в строящемся доме. При этом компания просила включить в договор:

1. условие о поэтапной оплате покупателем строящейся квартиры, в соответствии с которым право собственности на квартиру переходит к покупателю после полной ее оплаты, а риск случайного повреждения или порчи - с момента подписания договора купли-продажи;

2. условие о том, что цена квартир определяется из расчета 500 долларов США за 1 кв. м, но окончательная сумма уточняется после завершения перепланировки квартир с учетом пожеланий покупателей.

Кроме того, строительная компания предполагала взять кредит в банке под залог строящегося дома и хотела бы получить консультацию, можно ли об этом не упоминать в договорах купли-продажи квартир. Ее также интересовал вопрос, нуждаются ли в государственной регистрации договоры купли-продажи, которые предполагается заключать.

Наконец, был задан вопрос: сможет ли компания, если она не найдет достаточных средств на строительство дома, продать по договору купли-продажи полученные по конкурсу право застройки и право аренды земельного участка сроком на 49 лет (в том числе без согласия арендодателя)?

Дайте ответы на поставленные вопросы от имени юридической фирмы.

Решение:

В соответствии со ст.549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии со ст.460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Российская газета. – 2001.- 30 октября.

Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 1996. – 29 января. - № 5. - Ст. 410.

Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая: Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Российская газета. – 1994. – 8 декабря.

 

Задача №33.

Зимой Григорьев купил у Чашкина дачу. Когда в мае он привез на да­чу свою семью, то обнаружил, что в двух комнатах уже поселился Сидо­ров с семьей. Сидоров сообщил, что летом прошлого года он заключил с Чашкиным договор аренды двух комнат в дачном доме сроком на 5 лет и заплатил вперед всю арендную плату, хотя письменного договора с Гри­горьевым не имеет.

Григорьев обратился с претензиями к Чашкину, но последний заявил, что Григорьев знал о том, что Чашкин систематически сдавал дачу в аренду и не задавал ему вопросов относительно наличия арендаторов. Кроме того, как он понял, Григорьева интересовало оформление право­устанавливающих документов, а пользоваться дачей он не собирался, так как постоянно проживает с семьей за границей. Именно поэтому в их до­говоре и отсутствовало указание на срок передачи дачи. Кроме того, Чашкин сообщил, что Григорьева вызывают в суд, так как по решению суда о разделе имущества между Чашкиным и его бывшей женой, вступившему в силу до регистрации договора купли-продажи дачи, она была передана жене Чашкина. Григорьев обратился за помощью к адвокату.

Какие разъяснения ему следует дать?

Решение:

 

 

Задача №37.(см)

Члены дачно-строительного кооператива «Прометей» на общем собра­нии решили нанять сторожа с целью охраны недостроенных дачных до­миков и завозимых кооперативом строительных материалов от расхище­ния и предоставить ему в пользование щитовой домик, находящийся на территории ДСК, который прежде планировалось использовать для про­ведения заседаний правления кооператива. Позднее было принято реше­ние об утеплении дома за счет средств ДСК с тем, чтобы сторож мог про­живать в нем и зимой.

Через несколько лет сторож заболел и уволился, так как не мог выпол­нять свои обязанности. Правление кооператива предложило ему освобо­дить предоставленное помещение. Сторож отказался, ссылаясь на то, что другого жилья для проживания не имеет и является инвалидом Великой Отечественной войны. Сторож считал, что ДСК должен обеспечить его другим жильем, пригодным для постоянного проживания. Правление ука­зывало на то, что никакой жилой площадью кооператив не располагает, а строить для сторожа дом за счет средств кооператива не собирается, так как ДСК является потребительским кооперативом и строит дачи только для своих членов.

Правление предъявило к сторожу иск о выселении.

 

Решение:

Жилищные правоотношения в основном регулируются не столько ГК РФ, сколько Жилищным Кодексом РФ. В соответствии со ст.15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства ).

Из ст. 16 ЖК РФ следует:
1. К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната. 2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. 3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. 4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Таким образом, в соответствии с вышеуказанными нормами права, помещение, где проживал сторож, не может являться объектом жилищных прав. Какое-либо другое жилое помещение кооператив сторожу предоставлять не обязан, так как тот не является членом кооператива. Но учитывая, что сторож является ветеранов ВОВ, то высилить его не имеют право.

Задача №38.

Супруги Романовы занимают в Санкт-Петербурге двухкомнатную квартиру в доме жилищно-строительного кооператива. После того как па­евой взнос за квартиру был полностью выплачен, они пожелали обменять ее на аналогичную квартиру в более престижном районе города. Такой вариант они достаточно быстро нашли, однако это была государственная квартира, заселенная по договору жилищного найма.

Для осуществления обмена они обратились к нотариусу. Последний отказался удостоверить договор, сославшись на то, что такие договоры не подлежат нотариальному удостоверению. Кроме того, в соответствии с ЖК РСФСР наниматель имеет право обмениваться только с другим нани­мателем.

Супруги Романовы и их контрагенты по обмену решили обратиться в юридическую консультацию за разъяснением принадлежащих им прав и существующего порядка обмена.

Какое разъяснение должен дать юрист?

Решение:

Согласно ч.2 ст.19 ЖК РФ, жилищный фонд подразделяется, в зависимости от формы собственности, на частный, государственный и муниципальный.

Соответственно, квартира занятая жильцами по договору социального найма, находиться не в частной собственности, поэтому обмен ее сразу осуществить невозможно.
Ранее, если договор социального найма был заключен до 1 марта 2005года, то жильцы имеют право на однократную приватизацию до 1 марта 2010года.
Однако, Госдума выдвинула проект закона, которым предлагается исключить из законов “О приватизации жилищного фонда в РФ” и “О введении в действие Жилищного кодекса РФ” норму, в соответствии с которой жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., приватизации не подлежат.
Конституционный Суд РФ признал данную норму не соответствующей Конституции РФ.
После принятия ФЗ № 84-ФЗ от 11.06.2008г О внесении изменения в статью 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" ст.4 ФЗ "О ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ", утратила указанное ограничение о том, что нельзя приватизировать квартиры предоставленные после 01 марта 2005г.
Поэтому следует квартиру предоставленную по договору социального найма приватизировать, а затем можно произвести обмен на квартиру из частного жилищного фонда.

 

Задача №39.

Два плотника договорились с Прокудиным о постройке для него на да­че деревянного гаража к 1 июня. Стоимость работ была определена в письменном документе, названном сторонами «трудовым соглашением». В нем содержались также все условия, относящиеся к характеристике воз­водимого строения (размер гаража, материал фундамента, железная кры­ша и т.п.). Материалы для строительства обязывался предоставить Прокудин до 10 мая.

Плотники приступили к работе своевременно, и уже 28 мая почти все работы были закончены. Они сообщили Прокудину о том, что 30 мая про­сят его приехать для приемки работ. 29 мая оставалось навесить ворота. В ночь с 28 на 29 мая от удара молнии гараж полностью сгорел. Прокудин, приехавший утром 2 июня для принятия работы, обнаружил сохранив­шийся фундамент и неустановленные ворота. Считая, что между ним и плотниками был заключен договор подряда, Прокудин отказался опла­тить выполненные работы и потребовал безвозмездного строительства нового гаража из материалов плотников. Плотники полагали, что по­скольку работы были выполнены полностью (кроме навески ворот), то они имеют право на вознаграждение, а какой у них заключен договор, они не знают. Их интересовал только размер вознаграждения, с которым они были согласны.

Разберите доводы сторон. Изменится ли решение, если пожар про­изошел в ночь с 1 на 2 июня?

Решение:

Это договор подряда. Почему обычного подряда, ну во - первых, под требования к данному виду договора подпадают условия задачи, во-вторых, условия предъявяемые к специальным видам договора подряда (бытовой, стороительный) выходят за рамки задачи. Так, например выполнение договора стоительного подряда, должно носить длительный характер, должен создаваться какой-то объект недвижимости, обладающий специфическими признаками (непосредственная связь с землёй, невозможностть перемещения без несоразмерного вреда), к договору строительного подряда прилагаются сметы, схемы и прочая документация. В то же время, приведённые условия позволяют отграничить данный договор от трудового. Так в трудовом договоре главной характеристикой является временной период, личное участие и трудовой процесс, в то время как в подряде, превалирующую роль играет результат работ, а так же выполнение работ за свой риск. Именно это и позволяет нам определить сущьность договора.
Следовательно, при решении задачи мы будем применять правила параграфа 1 главы 37 ГК РФ.
Статья 705 в п. 1

Следовательно, требования Проскудина правомерны, так как в соответствии с ГК РФ, на подрядчика возлагается риск случайной гибели имущества.

во втором случае, пожар происходит в ночь с 1 на 2 июня. При этом заказкик просрачивает срок приёмки, назначенный на 1 июня. Следовательно нужно применять правила ст. 705 п. 2. В ней говорится

Исходя из того что приёмку просрочил заказчик и все риски переходят на него, требования его к плотникам являются неправомерными.

Задача №40.

Предприниматель Седов заключил с Борисовым договор на выполне­ние работ по ремонту квартиры. Договором предусматривалось, что Се­дов к 20 августа обязан облицевать стены ванной комнаты кафелем, пере­стелить и отциклевать паркет, окрасить потолки и оклеить стены обоями. Все работы выполнялись из материалов заказчика.

Седов поручил выполнение всех этих работ обществу с ограниченной ответственностью «Строитель» по договору субподряда. При сдаче рабо­ты 20 августа выяснилось, что паркет настелен некачественно, имеются вздутия, щели, а кафельная плитка частично заменена на несоответствую­щую по цвету. Борисов потребовал устранить недостатки в недельный срок, а кроме того, выплатить неустойку за некачественное выполнение работы. Седов возражал против уплаты неустойки, поскольку в заключен­ном между ними договоре она не предусмотрена. По поводу исправления недостатков Седов рекомендовал обратиться непосредственно к обществу «Строитель».

Какое решение должен вынести суд? Изменится ли решение, если Се­дов поручил обществу «Строитель» только облицовку ванной комнаты кафельной плиткой?

Решение:

 

1)Обязать предпринимателя Седова, как генерального подрядчика, устранить недостатки по качеству работ ( в соотвествии со ст. 723,706 ГК Рф) .
Статья 723. Ответственность подрядчика за ненадлежащее качество работы

1. В случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика:
безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
соразмерного уменьшения установленной за работу цены;
возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (статья 397).
2. Подрядчик вправе вместо устранения недостатков, за которые он отвечает, безвозмездно выполнить работу заново с возмещением заказчику причиненных просрочкой исполнения убытков. В этом случае заказчик обязан возвратить ранее переданный ему результат работы подрядчику, если по характеру работы такой возврат возможен.
3. Если отступления в работе от условий договора подряда или иные недостатки результата работы в установленный заказчиком разумный срок не были устранены либо являются существенными и неустранимыми, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков.
Статья 706. Генеральный подрядчик и субподрядчик

1. Если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков) . В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика.
2. Подрядчик, который привлек к исполнению договора подряда субподрядчика в нарушение положений пункта 1 настоящей статьи или договора, несет перед заказчиком ответственность за убытки, причиненные участием субподрядчика в исполнении договора.
3. Генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком в соответствии с правилами пункта 1 статьи 313 и статьи 403 настоящего Кодекса, а перед субподрядчиком - ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда.
Если иное не предусмотрено законом или договором, заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, заключенных каждым из них с генеральным подрядчиком.
2)Отказать в части иска об уплате неустойки, поскольку в договоре подряда отсутствует данный пункт ( в соответствии со ст. 331 ГК РФ) .

Статья 331. Форма соглашения о неустойке

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.