Главная | Обратная связь

Модуль 1. Недвижимости как потенциального объекта инвестиций на территории ОЭЗ туристско-рекреационного типа

Согласно гражданскому кодексу РФ недвижимость как объект собственности (имущества) включает земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их значению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым объектам может быть отнесено и иное имущество, существенным признаком которого с юридической точки зрения является обязательная регистрация прав, независимо от того, каковыми они могут быть: правом собственности, правом пожизненного владения, хозяйственного ведения или постоянного использования, ипотекой, сервитутом и иными правами, предусмотренными Гражданским кодексом РФ.

Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости зависит от ценности объекта недвижимости, которая, в свою очередь, обусловлена способностью и возможностью объекта удовлетворять определенные потребности и обеспечивать права и преимущества собственника в результате владения этим объектом недвижимости. Совокупность этих факторов с учетом затрат на создание или приобретение объекта собственности определяет стоимость данного объекта.

Рыночная стоимость недвижимость – базовая, опорное понятие теории (и практики) оценки недвижимости, под которым понимается наиболее вероятная предполагаемая цена, по которой объект недвижимости может переходить из рук продавца, желающего ее продать, к покупателю, желающему ее приобрести, когда один из них не подвергается принуждению продать объект недвижимости, а другой принуждению ее купить. При этом обе стороны обладают достаточной информацией обо всех обстоятельствах, связанных с указанной сделкой. На основе рыночной стоимости объекта недвижимости потенциальный покупатель или продавец может установить его стартовую (начальную) цену при торге.

Инвестиционная стоимость недвижимости – это конкретная стоимость оцениваемого объекта недвижимости для конкретного инвестора, исходя из его пристрастий и личных инвестиционных целей. Может существовать множество весомых причин, по которым инвестиционная стоимость объекта недвижимости для данного конкретного потенциального владельца не будет совпадать с его рыночной стоимостью. В число таких причин входят: различия в оценках разными инвесторами будущей доходности объекта недвижимости; несовпадение их в оценках уровней риска; в налоговом статусе, в субъективных предпочтениях инвесторов и т.д.

Недвижимость как потенциальный объект инвестиций имеет специфические характеристики, которые необходимо учитывать инвестору при принятии решений о вложении средств в недвижимость.[14]

Первую группу образуют фундаментальные особенности – особенности природно-вещественного, физического, материального происхождения:

· иммобильность объекта недвижимости;

· уникальность каждого объекта;

· долговечность, стабильность объекта (для земельных участков эта особенность трансформируется в бессрочность, вечность земли);

· дефицитность (причем с тенденцией к росту)

Во вторую группу относят следующие особенности объекта недвижимости как собственно рыночного объекта – товара.

· специфика оборота через оборот прав;

· специфика жизненного цикла;

· несовпадение тенденций изменения стоимости компонентов недвижимости – земли и ее улучшений (зданий и сооружений)

· подверженность рыночной и инвестиционной стоимости недвижимости влиянию финансирования в различных формах;

· низкая ликвидность;

· незначительная эластичность предложения.

По соглашению об осуществлении туристско-рекреационной деятельности резидент особой экономической зоны обязуется осуществлять в ОЭЗ туристско-рекреационную деятельность, предусмотренную соглашением, в течение срока его действия, а органы управления ОЭЗ обязуются заключить с резидентом этой зоны договор аренды земельного участка, расположенного в границах ОЭЗ и прошедшего кадастровый учет за счет резидента, в срок, указанный в соглашении, на срок его действия, если меньший срок не заявлен резидентом.

Соглашение об осуществлении туристско-рекреационной деятельности может предусматривать обязанность органов управления ОЭЗ заключать с резидентом ОЭЗ договор аренды государственного или муниципального недвижимого имущества, расположенного на земельных участках в границах особой экономической зоны, на срок действия соглашения, если меньший срок не заявлен резидентом. Примерная форма договора аренды и методика расчета арендной платы устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным осуществлять функции по нормативно-правовому регулированию в сфере создания и функционирования ОЭЗ. Арендная плата и иные платежи за государственное или муниципальное недвижимое имущество, расположенное на земельных участках в границах ОЭЗ, поступают в бюджет соответствующего уровня бюджетной системы РФ в соответствии с законодательством РФ.

Соглашение об осуществлении туристско-рекреационной деятельности должно предусматривать срок представления резидентом ОЭЗ в органы управления ОЭЗ проектной документации, необходимой для осуществления мероприятий, предусмотренных бизнес-планом, для проведения экспертизы такой документации.

Резидент ОЭЗ не вправе передавать свои права и обязанности по соглашению об осуществлении туристско-рекреационной деятельности другому лицу. Так, нельзя передавать арендные права в залог, вносить их в качестве вклада в уставный капитал, паевого взноса в производственный кооператив, передавать права и обязанности по договору аренды (перенаем), передавать земельный участок в субаренду и безвозмездное срочное пользование.

Стоимость инвестиционного проекта - это его стоимость для конкрет­ного инвестора. Стоимость инвестиционного проекта определяется на ос­нове индивидуальных пристрастных требований инвестора к инвестици­ям. Инвестор, вкладывая деньги в бизнес - в инвестиционный проект, стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и при­быль на вложенный капитал. Поэтому расчет стоимости инвестиционного проекта производится исходя из ожидаемых инвестором доходов, требуе­мой им доходности вложения и конкретной ставки на капитал.

Чтобы судить о привлекательности инвестиционного проекта, следует осматривать четыре основных компонента (три стоимостных и один вре­менной):

· объем первоначальных затрат, инвестиции, инвестированный капитал (invested capital, 1С);

· потенциальные выгоды в виде будущих денежных поступлений от хозяйственной (операционной) деятельности (operating cash flows, CF), (future value, FV);

· экономический срок жизни инвестиций, т.е. период вре­мени, в течение которого инвестиционный проект будет приносить доход (economic life - N лет);

· любое высвобождение капи­тала в конце срока экономического жизненного цикла инвестиций - ликви­дационная (остаточная) стоимость проекта (reverse value RV).

Методы, используемые при анализе эффективности инвестиций, мож­но подразделить на две группы в зависимости от того, учитывается или нет временной аспект стоимости денег.

· Простые или статические методы, при использовании которых не учитывается зависимость стоимости денег от времени. Эти методы позволяют получать лишь приблизительные результаты и могут быть исполь­зованы только при экспресс-оценке проектов либо при оценке проектов небольшой продолжительности с относительно равномерным распределением денежных потоков по отдельным периодам

• Динамические методы, основанные на учете временной зависимости денег и предполагающие использование процедуры дисконтирования разновременных доходов и расходов для приведения их к сопоставимому виду, а именно, к условиям их соизмеримости по экономической ценности в начальном периоде.