 |
|
Виды операций(сделок) с недв-тью
Операция (сделка) - это действия граждан и юр. лиц, направ-ые на установ-ие, изм-ие, прекращение гражд-их прав и обязанностей участвующих в сделке субъектов. Цель любой сделки - приобретение права собств-сти либо права пользо-ия имуществом.Сделку считают действительной при условии:-законности содержания;-правоспособности и дееспособности физ и юр лиц, соверша-их сделку;-соответствия волеизъявления участников сделки;-соблюдения формы сделки. Если хотя бы одно из вышеперечисленных условий не будет соблюдено, то сделка недействительна.
Сделка ничтожна:если совершена с целью, заведомо противоречащей основам правопорядка или нравственности (гл. 9, § 2 ГК РФ);волеизъявление не соотв-ет подлинной воле (ст. 170, 174, 178, 179);нарушены форма сделки и требования о ее гос-ой рег-ции (ст. 162,165);сторона сделки недееспособна, т. е. неспособна понимать значение своих действий (ст. 171, 172, 175, 177);сделка юр\лица выходит за пределы его правоспособности (ст. 173, ГК РФ).Недейств-ная сделка не влечет юр-х последствий, за искл-ем тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.Изменения следующих видов прав при совершении сделки подлежат регистрации:-собственности;-хозяйственного ведения;-оперативного управления;-пожизненно наследуемого владения;-постоянного пользования;- аренды;- ипотеки; -доверительного управления;-сервитутов, а также иных прав в случаях, предусмотренных законодательством.Орган, осущ-щий гос-ую рег-цию прав на недв-сть и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную рег-цию путем выдачи док-та о зарегист-ном праве или сделке либо совершением подписи на документе, представленном для регистрации.
Массовая оценка ОН
Массовая оценка – это оценка большой группы объектов для целей налогообл-ия или упр-ия гос-ным недв-мым имуществом.Массовая оценка предполагает применение инфор-ных технологий. Разработанные для массовой оценки модели должны отражать характеристики характерные для групп объектов собственности. При массовой оценке для определения величины отклонений во всех продажах используется статистический метод. При этом большую часть полученных результатов попадает в заранее определенный интервал средних отклонений от реальных цен. Они проводится, как поправка ввода определенных коэффициентов (например, калибровка модели при использовании затратного и доходного подходов предполагает определение затрат, ставок доходов на основе анализа рыночной информации). Для реализации массовой оценки необходимо проведение научно – исследовательских и экспериментальных расчетов.
Структура системы массовой оценки недвижимости представляется 4 взаимосв-ми подсистемами:1) организационно – адм-ная;2) подсистема анализа и идентификации информации;3) подсистема управления информационной базой;4) подсистема определения стоимости недв-сти.
Организационно – адм-вная подсистема выполняет роль выхода на налогопл-ов. Любая процедура, которая проводится в рамках этой подсистемы нуждается в привлечении инф-ции из других систем (подготовка налоговых счетов, извещение о результатах оценки и т. д.)
Подсистема анализа и идентификации инф-ции- состоит из комплексов, которые обеспечивают расчет показателей и составление реестров сделок.
Анализ и идентификация информации по отдельным видам недв-сти основывается на распределении стоимости недв-сти по тер-рии. Подсистема упр-ия инф-ной базой – должна обеспечивать сбор первичных данных, редактирование, обработку, а также хранение инф-ции. Основными источниками данных служат учреждения юстиции.
Подсистема опред-ия стоимости недв-сти реализует основные методы оценки недв-сти.
Основные функции системы массовой оценки недвижимости:
1. Периодическая переоценка недвижимости- определяется постоянным изменением цен на рынке.
2. Инвентаризация объектов недвижимости- позволяет исключить возможность ухода от налогообложения
3. Ежегодное обновление и подтверждение налогооблагаемой стоимости по объектам недв-сти-постоянно отслеживает изменение цен на рынке, анализ состояния рынка и т.д. и ввнесение соотв-их корректировок.