 |
|
Понятие ипотеки. Специфические черты ипотеки
Одной из наиболее распространенных форм кредитов в развитых странах являются ссуды под недвижимость, или ипотечные кресты. Самые крупные направления кредитования под недвижимость — ссуды на покупку и строительство жилья, на освоение земельных участков, под нежилые строения коммерческого и промышленного назначения.
Ипотечный кредит является одним из самых древних видов кредита. Объективной основой его появления и развития стало выделение частной собственности на землю и другую недвижимость, которую можно было закладывать с целью получения ссуды.
О размахе этого вида кредитования в наше время свидетельствует факт, что в США, например, за год населению выдают кредитов на приобретение недвижимости на сумму, превышающую 800 млрд. дол. Свыше 80% новых домов в стране покупается в кредит.
Ипотека давно стала мощным инструментом экономического развития в большинстве стран мира. Ипотека снова появилась и у нас, в России. Поэтому следует более подробно рассмотреть, что же это за инструмент, в чем его двигательная сила? Каковы перспективы его развития, и какую роль он мог бы сыграть в дальнейшем развитии российской экономики?
Определение этого понятия можно найти в Законе РФ от.29 мая 1992 г. № 28721 «О залоге» (далее — Закон о залоге): Ипотека — залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с земельным участком или правом пользования им».
Наиболее точное определение ипотеки представлено в Законе об ипотеке.
Сегодня под ипотекой понимают залог недвижимого имущества (главным образом, земли и строений) с целью получения ссуды. Он представляет собой право заимодавца на удержание этого имущества в случае неуплаты долга.
Ипотека — это также договор, составленный в письменном виде, который накладывает добровольный залог на объект недвижимости заемщика в качестве гарантии осуществления им платежей по его задолженности кредитору.
Ипотечным кредитом является кредит, предоставляемый в денежной форме или в форме ипотечных облигаций под залог объекта недвижимости с целью покупки (строительства) этой недвижимости. Таким образом, приобретаемый объект становится объектом залога. Сущность ипотечного кредита состоит не просто в предоставлении недвижимости в качестве обеспечения, оформляемого специальным документом — договором ипотеки, закладной (в этом случае можно говорить об этом виде кредита просто как о кредите под залог), а в его целевом использовании — приобретении или строительстве недвижимости.
Привлекательность ипотечного кредитования обусловлена рядом специфических особенностей недвижимости как физического ресурса и как экономического актива, привлекательностью недвижимости как объекта кредитования. Рассмотрим эти особенности подробнее.
Необходимо в первую очередь выделить следующие особенности недвижимости как физического ресурса:
— стационарность, прочная связь с землей или неподвижность (неперемещаемость);
— уникальность и вытекающая отсюда разнородность объектов недвижимости как объектов кредитования;
— ограниченность числа объектов, вытекающая из ограниченности земли;
— долговечность объектов недвижимости и длительность их создания.
Кроме того, необходимо учитывать некоторые особенности недвижимости как финансового актива:
— необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций;
— неравномерные денежные потоки, связанные с состоянием объектов недвижимости в разные периоды их формирования и функционирования;
— необходимость в связи с этим в квалифицированном управлении, поскольку недвижимость довольно сложный актив для инвестора;
— возможность разделения юридических прав;
— сложность и гибкость системы финансирования;
— сохранность инвестируемых средств;
— присущие только этому активу определенные виды рисков и др. В финансировании операций с недвижимостью в отличие от других видов инвестиций достаточно широко привлекаются средства населения.
Ипотечный кредит представляет собой движение ссудного капитала в сфере недвижимости, связанное с предоставлением денежных ресурсов на условиях возвратности, срочности, платности. Ипотечный кредит не только является специфическим типом сделки, но и выражает определенные отношения между экономическими субъектами, являющимися участниками ипотечного процесса (частными лицами, фирмами финансовыми институтами, синдикатами в сфере недвижимости, строительными и девелоперскими компаниями, государственными учреждениями и др.).
Исходя из определения ипотечного кредита и ряда его особенностей можно выделить следующие его специфические черты:
— требования кредитора обеспечены недвижимым имуществом;
— ипотека возникает только тогда, когда залогодатель обладает предметом ипотеки на правах частной собственности;
— ипотека существует только на определенный срок и в размере требования;
— ипотека носит долгосрочный характер (кредит выдается, как правило, на 1025 лет);
— выдаваемая ссуда значительна по сумме;
— ссуда под недвижимость выдается в размере значительно меньшем, чем рыночная стоимость объекта ипотеки, как правило, 40—70% (остальная часть идет на покрытие судебных издержек и других расходов кредитора, связанных с продажей, реализацией объекта ипотеки в случае, если требование (кредитный договор) не будет выполнено);
— сам залог (заложенная недвижимость) остается в руках должника до окончания срока кредитного договора.
Ипотечное кредитование жилья возникло в 1930х гг. и сразу же рассматривалось отдельно от потребительского кредитования, ставки по кредитам под недвижимость были ниже.