 |
|
Классификация, функции и преимущества ипотечных кредитов
Ипотечные кредиты на приобретение жилья можно классифицировать по следующим основным признакам:
1. По типу кредитора:
— банковские;
— небанковские.
2. По наличию государственнь1Х субсидий:
— субсидируемые государством;
— несубсидируемые кредиты.
3. По форме кредитования:
— в денежной форме;
— в форме ипотечных долговых обязательств.
4. По срокам (в континентальной Европе):
— краткосрочные — до 1 года;
— среднесрочные — 1—5 лет;
— долгосрочные — более 5 лет.
В различных странах классификация кредитов по срокам различна. В США к краткосрочным относятся кредиты до 1 года, к среднесрочным — 1—10 лет, к долгосрочным — более 10 лет. В Великобритании краткосрочными считаются кредиты до 3 лет, среднесрочными — 3—10 лет, долгосрочными — свыше 10 лет. Россия еще не имеет опыта долгосрочного кредитования, поэтому к последнему здесь относят кредиты сроком свыше 3 лет, к среднесрочным — 1—3 года, а кредиты до 1 года являются краткосрочными.
5. По схеме погашения кредита:
— постепенное погашение;
— единовременное погашение;
— согласно особым условиям.
6. По виду процентной ставки:
— кредит с фиксированной процентной ставкой;
— кредит с переменной (регулируемой) процентной ставкой;
— кредите сочетанием фиксированной и регулируемой процентных ставок.
7. По виду обеспечения:
— под залог жилья — на приобретение (строительство) жилья;
— под залог застраиваемого земельного участка;
— под иные виды обеспечения.
8. В зависимости от цели заемщика:
— кредит на приобретение жилья;
— кредит на строительство жилья.
9. По субъектам кредитования:
— кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
— Кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья.
Ипотечный кредит выполняет следующие функции:
- Перераспределение ссудных капиталов между экономическими субъектами. Через механизм ипотечного кредитования ссудный капитал устремляется в те структуры, которые испытывают потребность в кредитовании и способствуют получению прибыли экономическими агентами — кредиторами. Посредством кредита происходит накопление временно свободных средств и направление их на удовлетворение временных потребностей физических и юридических лиц в заемном капитале на строительство, реконструкцию, приобретение недвижимости.
- Экономия издержек обращения. Экономия времени обращения ссудного капитала в этой сфере увеличивает время производительного функционирования капитала, обеспечивая расширение производства в индустрии Строительства и девелопмента, рост прибылей.
- Ускорение концентрации и централизации капитала. Благодаря развитию ипотечного кредитования происходит расширение границ индивидуального накопления путем создания новых кредитных организаций, предприятий, занимающихся операциями в этой сфере.
- Решение социальной проблемы — обеспечения жильем.
- Вместе с другими формами кредита ипотечный кредит участвует в регулировании экономики посредством денежно-кредитной системы.
Ипотечное кредитование является мощным инструментом экономического развития во многих странах мира. Становление ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики (рост строительства, модернизация производства и др.), оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности (снижение безработицы, мобильность трудовых ресурсов, удовлетворение потребностей населения в жилье), играет важную роль в повышении стабильности и эффективности банковской и кредитной системы страны в целом.
Этот вид кредитной деятельности предоставляет определенные преимущества кредиторам:
1. Сравнительно низкий риск при кредитовании, поскольку ипотечные кредиты обеспечены надежным и ликвидным активом — недвижимостью.
2. Долгосрочный характер кредитов создает определенные удобства для кредитора с точки зрения процесса финансового планирования.
3. При существовании развитой системы финансирования недвижимости ипотечные кредиты и закладные можно продавать на вторичном рынке.
4. Возможность получения налоговых и иных льгот от государства.
5. Привлечение дополнительных финансовых ресурсов путем выпуска ипотечных ценных бумаг.
В то же время возможность использования заемных средств при покупке недвижимости создает ряд преимуществ и для заемщика (инвестора):
1. Возможность приобретения объекта недвижимости, стоимость которого превышает размер собственных средств, в рассрочку, оплачивая при этом долг кредитору из доходов этого же объекта.
2. Возможность размещения ограниченных собственных средств в несколько проектов со смешанным финансированием, что позволяет повысить степень диверсификации инвестиционного портфеля.
3. Возможность использования эффекта финансового левереджа (рычага) для получения более высокой ставки дохода на собственный капитал
4. Увеличение стоимости собственного капитала на конец инвестиционного периода на величину погашенного долга, реализуемое при перепродаже объекта недвижимости.
5. Инвестиции в недвижимость имеют перспективную ценность, обеспечивая большую отдачу со временем.
6. Вложение средств в недвижимость выступает способом противостояния инфляции.
Однако заемщик должен всегда помнить, что:
— долг нужно возвращать, причем не только основную сумму, но и проценты на нее;
— нарушение баланса собственных и заемных средств может привести к отрицательности финансового левериджа;
— наконец, невыполнение в срок обязательств по ипотеке дает кредитору право обращения взыскания на объект залога, что чревато потерей имущества для заемщика.
При всем положительном воздействии развитой системы ипотечного кредитования на экономику нельзя игнорировать и тот факт, что ипотечный кредит, как и любой инструмент финансового рынка, в руках его участников может стать орудием спекуляции. Особенно это актуально для современной России, где происходит стягивание всех ресурсов на финансовый рынок, приносящий значительную прибыль, в ущерб развитию реального сектора экономики, к которому относится и строительство (реконструкция) жилья. В случае если имеет место предоставление не обеспеченных реальными активами (недвижимостью) кредитов и распространение фиктивного капитала в виде не обеспеченных реальным капиталом ипотечных ценных бумаг, развитие ипотечного кредитования способно сыграть негативную роль в экономике и способствовать обогащению участников рынка, преследующих лишь спекулятивные интересы. Это подтверждается событиями осени 2008 г., когда в условиях мирового финансового кризиса фактически рухнул российский ипотечный рынок.