Главная | Обратная связь

Условия отступления от Стандарта

В практической оценочной деятельности в ряде случаев Оценщик может быть вынужден исходить из предпосылки следствия влияния экологических факторов на стоимость оцениваемого объекта. В этом случае обязанностью оценщика является указание в отчете об оценке факта и причины такого отступления от Стандарта. Обязанностью Оценщика также является обеспечение того, чтобы в каждом подобном случае отступления от Стандарта отчет об оценке сопровождался ограничением на любое использование результатов оценки без соответствующего изложения специальных допущений и отступлений от настоящего Стандарта.

 

П Р И Л О Ж Е Н И Е

Приложение 1

 

Значение ПДК (мкг/м3) при длительном кратковременном воздействии

Взвешенные вещества Двуокись серы Двуокись азота Окись углерода Фотохимо- оксиданты (по озону) Длительное воздействие 3* - Кратковременное воздействие 5*

Пример расчета индекса загрязнения атмосферного воздуха, стоимости экологического фактора и рыночной стоимости объекта недвижимости с учетом этого фактора.
Известны данные загрязнения атмосферного воздуха по трем муниципальным округам г. Москвы (таблица 2).

 

Таблица 2.

 

Муниципальный Среднегодовая концентрация округ и ПДК Взвешенные вещества Двуокись серы Двуокись азота Окись углерода “Ясенево” 0,01 0,03 0,01 0,3 “Бирюлево” 0,04 0,06 0,04 4,0 “Капотня” 0,06 0,08 0,06 4,5 Предельно допустимая концентрация 0,05 0,05 0,04 3,0

По формулам (1) и (2) рассчитываем Io.c по рассматриваемым муниципальным округам:

=0,01/0,05+0,03/0,05+0,01/0,04+0,3/3=1,15
=0,04/0,05+0,06/0,05 +0,04/0,04+4/3=4,3
=0,06/0,05 +0,08/0,05 +0,06/0,04+4,5/3=5,8

Как мы видим, индекс загрязнения атмосферного воздуха в Капотне в 5 раз превышает аналогичный индекс в Ясенево. Отсюда мы уже можем предположить соответствующее влияние рассматриваемого экологического фактора на рыночную стоимость объекта недвижимости в рассматриваемых районах. Несмотря на условность цифр, принятых в нашем примере, данные рынка недвижимости по г. Москва подтверждают этот факт. На 01.07.96 цена продажи 1 м2 жилой площади в Ясенево составила 900 долларов, а в Капотне - 600 долларов. Важнейшим источником загрязнения атмосферного воздуха в Капотне является достаточно крупный Московский нефтеперерабатывающий завод

Для определения стоимости экологического фактора (загрязнение атмосферного воздуха) и ее вклада в рыночную стоимость недвижимости продолжим рассмотрение этого примера. Предположим, что нам удалось подобрать две идентичные квартиры по всем элементам сравнения, в том числе и по месту размещения относительно транспортной доступности, шумового загрязнения, расположенных: одна в Ясенево, а другая в Капотне. Тогда есть все основания отнести разницу между ценами продаж 1 м2 жилой площади в Ясенево и в Капотне в 300 долл. (900 долл. - 600 долл.) к стоимости экологического фактора .

Исходя из этого, при необходимости определения рыночной стоимости 1 м2 жилой площади однотипной квартиры в Бирюлево (также идентичной по всем характеристикам сравнения в Ясенево и в Капотне ) можно использовать следующий алгоритм.
1. Определим удельную стоимость экологического фактора в цене продаж 1 м2 жилой площади в Ясенево:
300/(5,8-1,15 )= 64,5 долл./м2
2. Определим величину корректировки цены продажи 1 м2 жилой площади в Ясенево, если предполагается продажа ( покупка) идентичной квартиры в Бирюлево:
64,5*(4,3-1,15) = 203,2 долл./м2
3. Определяем рыночную стоимость 1 м2 жилой площади с учетом экологического фактора в Бирюлево:
900-203,2=696,8700 долл.м2
Таким образом, используя индексы загрязнения атмосферного воздуха ( считая, что этот вид загрязнения играет доминирующую роль в экологическом факторе для рассматриваемого примера) , можно с помощью метода сравнимых продаж элиминировать величину стоимости экологического фактора и, далее, определить рыночную стоимость объекта недвижимости с учетом этого фактора.

 

Приложение 3.

Схема представления о последовательности определения экономического ущерба при оценке рыночной стоимости объекта недвижимости дает следующая цепочка связей:

Выбросы вредных примесей из   Концентрации примесей в   “Натуральный ущерб”   Экономический ущерб источников их образования   окружающей среде

 

Таблица 3.

Коэффициенты экологической ситуации и экологической значимости составления атмосферного воздуха территорий экономических районов Российской Федерации

Экономические районы Российской Федерации Коэффициенты экологической ситуации и экологической значимости, Кr Северный 1,4 Северно-Западный 1,5 Центральный 1.9 Волго-Вятский 1,1 Центрально-Черноземный 1,5 Поволжский 1,9 Северо-Кавказский 1,6 Уральский 2,0 Западно-Сибирский 1,2 Восточно-Сибирский 1,4 Дальневосточный 1,0

 

Приложение 4

Безразмерная поправка, учитывающая структуру факторов восприятия

Тип загрязнения территории Поправка Отдаленные от населенных мест и неудобные для сельскохозяйственного освоения земли, не представляющие ценности для сохранения в качестве ландшафтных и заповедных зон 0,1 Отдаленные от населенных мест лесные угодья, не представляющие ценности для сохранения в качестве заповедных зон 0,3 Отдаленные от населенных мест сельскохозяйственные земли, не требующие специальных мелиоративных земель 0,4 Селитебная территория сельских населенных мест и прилегающие сельхозугодью 0,6 Территория промышленных предприятий и промузлов (включая санитарные защитные зоны) 0,8 Селитебная территория города с населением до 100 тыс. человек 1,0 Орошаемые сельскохозяйственные земли, прилегающие к городской черте 1,2 Селитебная территория города с населением от 100 тыс. до 250 тыс. человек 1,5 Селитебная территория города с населением от 250 тыс. до 500 тыс. человек 1,8 Селитебная территория с населением свыше 500 тыс. человек 2,0 Территория пригородных зон отдыха, парковых и лесопарковых массивов, гослесфонда вблизи городов и населенных пунктов 2,5 Территория курортных зон, историко-архитектурных памятников, заповедников, заказников, охраняемых государством, мест массового отдыха трудящихся в городах и населенных пунктах 3,0

Приложение 4.

Удельный экономический ущерб от выбросов 1 т некоторых вредных веществ в атмосферу ( di ) *)

Ингредиент Ущерб, руб. год Пыль (каменноугольная) Двуокись серы (сернистый газ) Двуокись азота Окись углерода

*) - полный перечень этих показателей удельного экономического ущерба можно определить по Базовым нормативам платы за выбросы, сбросы загрязняющих веществ в окружающую среду в нормативно-методических документах Министерства охраны окружающей Среды и природных ресурсов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 августа 1992 года №632.

Приложение 4.