 |
|
Безразмерный коэффициент для корректировки ущерба жилищно-коммунальному хозяйству в зависимости от численности населения города
|
Приложение 5.
Пример расчета экономического ущерба от загрязнения атмосферы для объекта недвижимости по методике “валовых выбросов”.
Офисное здание занимает площадь земельного участка в 400 м2 и находится в зоне активного загрязнения. Имеется два основных источника загрязнения: местная котельная с высотой трубы 20 м и автомагистраль. Рассматривается селитебная территория с населением свыше 200 тыс. человек. Плотность застройки селитебной территории составляет 50 %. Город расположен в Уральском экономическом районе. Известно, что приведенная разность температур выбрасываемых примесей из трубы составляет 200 оС. Совокупный газовый выброс примесей по двум рассматриваемым источникам загрязнения составляет: взвешенные вещества (пыль каменноугольная) - 2000 т, двуокись серы - 150 т, двуокись азота - 1300 т, окись углерода - 6000 т. Определить оценку годового экономического ущерба от загрязнения атмосферы для рассматриваемого офисного здания и влияния этой оценки на рыночную стоимость офисного здания, если последняя составляет 500 млн. руб.
Из таблиц 3,4,5,6,7 определим значения параметров Кr =2; (взвешенные вещества - 5500 руб./т; двуокись серы - 1650000 руб./т; двуокись азота - 2075 000 руб./т; окись углерода - 25000 руб./т); fi (взвешенные вещества -1.27; газообразные примеси - 1,93 ).
Рассчитаем по формуле (3) Дr:
2{[(2000*55000)*1,5*1,27]+ [(1500*1650000)*1,5*1,93]+ [(1300*2075000)*1,5*1,93]+ [(6000*25000)*1,5*1,93]} = 31240 млн. руб.
Определим площадь зоны активного загрязнения с учетом плотности застройки Sr, предполагая, что автомагистраль находится внутри площади активного загрязнения от котельной:
Sr=3,14*(50*20)2 * 0,5= 1570 тыс. м2
Доля площади, занимаемой рассматриваемым офисным зданием в зоне активного загрязнения составляет:
=0,4000/1570=0,0003
Тогда оценка годового экономического ущерба от загрязнения атмосферы для офисного здания составит:
=31240*0,00039,4 млн. руб.
Если предположить, что по данному виду объекта недвижимости для рассматриваемого региона ставка капитализации составляет 15 %, то капитализированная оценка экономического ущерба от загрязнения атмосферы для рассматриваемого офисного здания составляет:
=9,400/0,1562,7 млн. руб.
Так как предполагается, что величина рыночной стоимости рассматриваемого офисного здания без учета оценки экологического фактора (расчет стоимости может быть определен по доходному, либо затратному методу), то с учетом последнего необходимо скорректировать эту исходную величину: 500-62,7=437,3
Итак. Рыночная стоимость рассматриваемого офисного здания с учетом экологического фактора составляет порядка 437 млн. руб.
Приложение 6.
Пример расчета оценки экономического ущерба от загрязнения атмосферы для объекта недвижимости по методике “концентраций”.
Для иллюстрации этой методики рассмотрим условный пример.
Скорректируем исходную информацию по предыдущему примеру и введем дополнительную. Предполагается, что нам неизвестен источник загрязнения (в предыдущем примере местная котельная и автомагистраль) и их валовые выбросы загрязняющих веществ в атмосферу. Наоборот, нам известны среднегодовые концентрации загрязняющих веществ в атмосферу, в которой находится рассматриваемое офисное здание: взвешенные вещества (пыль каменноугольная) - 0,45 мг/м3, двуокись серы - 2 мг/м3; двуокись азота - 0,2 мг/м3; окись углерода - 7 мг/м3. Известно также, что численность работающих в офисном здании составляет 40 человек. Определить оценку годового экономического ущерба от загрязнения атмосферы для рассматриваемого офисного здания и влияние этой оценки на рыночную стоимость офисного здания, если последняя определена на уровне 500 млн. руб.
В соответствии с формулой 7 оценка от загрязнения атмосферы определяется по двум составляющим (реципиентам):
1) ущерб здоровью работающих в офисном здании;
2) ущерб непосредственно офисному зданию (коррозия металлических покрытий, разрушение покраски здания и т.д.).
Используя таблицу 8
48000*40+32000*40+43000*40+15000*40=5550 тыс. руб.
Используя таблицу 9, определим годовой экономический ущерб от загрязнения атмосферы непосредственно офисному зданию:
21000*40+21000*40+20000*40=2480 тыс. руб.
3. Годовой экономический ущерб от загрязнения атмосферы для рассматриваемого офисного здания по формуле (7) равен:
(5550*1,3)+(2480*1)=9695 тыс. руб.
где 1,3 - региональный коэффициент корректировки экономического ущерба от ухудшения здоровья населения в Уральском экономическом районе (жесткость климата, табл.13; 1- безразмерный коэффициент для корректировки ущерба жилищно-коммунальному хозяйству (офисное здание по своему функциональному назначению можно отнести к этой категории) в зависимости от численности населения города (табл.12).
Если предложить, что данному виду объекта недвижимости для рассматриваемого региона ставка капитализации составляет 15%, то капитализированная оценка ущерба от загрязнения атмосферы для рассматриваемого офисного здания составит:
=64,7 млн. руб.
Так же, как и ранее, предполагается, что величина рыночной стоимости рассматриваемого офисного здания задана без учета оценки экологического фактора (расчет стоимости может быть приведен по доходному либо затратному методу), поэтому с учетом последнего необходимо скорректировать эту исходную величину:
500-64,7=435,3 млн. руб.
Итак, рыночная стоимость рассматриваемого офисного здания с учетом экологического фактора составляет порядка 435 млн. руб. Полученные значения рыночной стоимости офисного здания с учетом экономического фактора (загрязнения атмосферы) на основ оценки экономического ущерба от загрязнения, рассчитанной по методике “валовых выбросов” и по методике “ концентраций” практически совпали. Однако, в ряде случаев такого строгого совпадения может и не быть. Как правило, допускается совпадение этих значений по порядку (при расхождении расчетных значений