Главная | Обратная связь

Договір майнового найму.

Під договором майнового найму розуміють договір, за яким одна сторона (наймодавець або орендатор) зобов'язується надати іншій стороні (наймачу або орендарю) майно в тимчасове користування за встановлену винагороду, яку ця інша сторона зобов'язана сплатити.

Договір у всіх країнах є двостороннім, сплатним, консенсуальним. Його предметом є будь-яка неспоживча річ - рухома чи нерухома.

Права та обов'язки сторін. Згідно закону, в обов'язки наймодавця входить перш за все надання в користування майна у стані, придатному для експлуатації, тобто такому, що відповідає призначенню майна чи спеціальним умовам договору.,

Наймодавець несе відповідальність за будь-які недоліки, - як очевидні, так і приховані, що проявились вже в процесі експлуатації майна, - які виключають або істотно перешкоджають звичному або нормальному, або встановленому договором використанню майна. Але він не відповідає за очевидні і приховані недоліки речі, про які не міг знати при розумній обачності з його боку в момент укладення договору. Відповідальність наймодавця за недоліки майна також не настає, якщо наймач при укладенні договору знав про ці недоліки.

Якщо річ надається у стані, що виключає можливість використання її для обумовленого в договорі призначення, або що суттєво зменшує таку можливість, наймач має право або відступитись від договору, або зажадати відповідно зменшення розміру найманої плати. Як правило, передбачається також право наймача вимагати усунення недоліків, а у випадку прострочки наймодавця в їх усуненні наймач може це зробити сам за його рахунок.

В більшості країн допускається включення в контракт умов, які обмежують відповідальність наймодавця за недоліки речі. Виняток складають в цьому відношенні лише деякі об'єкти, наприклад житлові приміщення, приміщення для торгово-промислових операцій і т.п. Не допускаються договірні обмеження відповідальності за стан речі, якщо наймодавець навмисне змовчав про недоліки.

На наймодавця покладено обов'язок по підтриманню речі в стані, придатному для передбаченого в договорі використання. Це означає, що він повинен усувати недоліки, не викликані експлуатацією об'єкта, а також проводити капітальний ремонт. Проведення ж дрібного поточного ремонту складає обов'язок наймача.

І нарешті, наймодавець повинен забезпечити наймачу протягом всього строку дії договору можливість спокійного користування річчю. Він зобов'язаний вжити заходи проти третіх осіб, які перешкоджають своїми діями використанню об'єкта.

У випадку заяви третіми особами вимог щодо зданої в найм речі наймодавець зобов'язаний, на вимогу наймача, вступити в процес. Якщо внаслідок здійснення третіми особами своїх прав наймач позбавляється користування річчю, то він має право вимагати відшкодування збитків від невиконання договору.

Певне коло обов'язків покладене за законом на наймача.

Наймач зобов'язаний користуватися майном добросовісно, як "добрий господар". В першу чергу мова йде про його обов'язок експлуатувати об'єкт у відповідності із звичайним господарським призначенням речі, а також правилами її технічного використання і спеціальними умовами договору. В протилежному випадку наймодавець може вимагати розірвання договору.

З поняттям добросовісного використання майна практика пов'язує й деякі інші обов'язки. Зокрема, наймач повинен забезпечити належне зберігання найнятого майна, що виключає його псування чи інше погіршення стану об'єкта. Крім того, він зобов'язаний негайно повідомити наймодавця про всі дефекти, виявлені при використанні речі. Порушення цього обов'язку може викликати відповідальність за збитки, викликані не доведенням до відому.

Обов'язком наймача є сплата встановленої договором найманої плати в строки, вказані в ньому. Договори майнового найму поділяються за строками їх дії на короткострокові - від одного дня до року ("рейтинг" або "чартер"), середньострокові - від року до трьох ("хайрінг"), від трьох до п'яти років і більше, іноді до 15-20 років ("лізинг"). Платежі здійснюються, як правило, періодично - по місяцях, кварталах, роках і т.п. Розмір найманої плати встановлюється за угодою сторін, але сума всіх платежів за наймом, як правило, перевищує ціну взятого в найм майна.

При відсутності в договорі вказівок про строки сплати найманої плати платежі повинні здійснюватися в строки, передбачені законом чи звичаєм.

Несплата наймачем сум за користування майном розглядається як підстава для вимоги наймодавця розірвати договір.

І нарешті, обов'язком наймача є повернення речі наймодавцеві по закінченні строку дії договору. Наймач зобов'язаний повернути річ в такому стані, в якому вона була одержана, з врахуванням нормального зносу. Він несе відповідальність за погіршення речі, що настало під час експлуатації, якщо не доведе, що воно настало без його вини. В певних випадках наймачу належить відшкодування за внесені доповнення і покращення речі.

Договором можуть передбачатись і додаткові обов'язки наймача. Зокрема, на нього може бути покладено страхування майна, хоча, як правило, це робить наймодавець, включаючи вартість страхування в найману плату. До обов'язку наймача за договором інколи відносять вжиття заходів, які виключають можливість ознайомлення конкурентів наймодавця з технічними і експлуатаційними можливостями об'єкта.

Особливу проблему складає право наймача на здачу майна, одержаного в найм, в користування третім особам - в піднайм (або суборенду). Право окремих країн, визнаючи в принципі таку можливість, по-різному регулює передумови виникнення піднайму.

У Франції і країнах англо-американської системи права встановлено принцип свободи наймача в укладенні договору піднайму при відсутності прямої заборони в законі чи договорі. Так, французький Кодекс законів про сільське господарство забороняє суборенду земельних ділянок. В Німеччині передача в піднайм можлива лише зі згоди наймодавця.

При піднаймі наймач несе свої попередні обов'язки перед наймодавцем і відповідальність за експлуатацію майна третьою особою, яка одержала річ в піднайм.

Друга особлива проблема полягає у врегулюванні відносин сторін, пов'язаних з внесенням наймачем покращень у використовуване майно. Суди виходять перш за все з кваліфікації покращень як невіддільних від майна без заподіяння йому шкоди або таких покращень, які можна відділити.

Невіддільні покращення, зроблені наймачем без згоди наймодавця, відшкодуванню не підлягають, якщо інше не передбачено договором. Але при внесенні такого роду покращень зі згоди наймодавця наймач має право на відшкодування вартості таких покращень. Покращення віддільні, зроблені наймачем за свій рахунок, вважаються його власністю.,

Припинення договору майнового найму. Дія договору припиняється зі спливом строку, на який його було укладено, а при незазначенні строку - за заявою однієї із сторін з дотриманням встановлених законом чи звичаєм строків попередження іншої сторони. Якщо по закінченні строку найму наймач при відсутності заперечень наймодавця продовжує користуватися річчю, договір вважається продовженим на невизначений час або на встановлений законом строк (Франція, Німеччина, Швейцарія).

Окремі постанови діють, як правило, для припинення договору найму
житлових приміщень, торгово-промислових приміщень і сільськогосподарських ділянок, встановлені спеціальними законами. Укладення договору обмежується, як правило, певним строком, а при відсутності строку в договорі наймодавець може припинити дію договору лише при наявності передбачених в спеціальному законодавстві підстав. Суди, які спираються в деяких країнах на норми такого законодавства, визнають за наймачем, особливо відносно торгово-промислових і житлових

приміщень, право поновлення договору після закінчення строку його дії. при наявності згоди наймодавця на поновлення договору спір сторін про умови, на яких договір поновлюється, вирішується найчастіше в судовому порядку. При незгоді наймодавця на поновлення договору на приміщення, в яких функціонують промислові чи торговельні підприємства, він зобов'язаний, наприклад, за французьким правом, відшкодувати заподіяну наймачу шкоду як особа, яка "зловживає правом", відмовитись від поновлення договору і не має права протягом встановленого строку здавати в найм це приміщення конкурентному підприємству.

Підставами припинення договору найму визнаються також:

• загибель речі при відсутності вини в цьому будь-якої із сторін;

• порушення обов'язку однією із сторін, якщо інша на підставі цього зажадає припинення договору;

• оголошення конкурсу над майном наймача у випадку його смерті чи визнання банкрутом. Але здійснення договору найму не припиняється у випадку смерті наймодавця.

Для сторін договору важливе значення має нормативне вирішення питання про те, чи припиняє відчуження власником майна, зданого в найм, договір найму. Від цього залежить вирішення питання про те, набуває новий власник право витребування майна від наймодавця чи він виявляється в положенні наймодавця, пов'язаного раніше укладеним договором найму попереднім власником майна. Регулювання даної проблеми залежить від цілого ряду обставин, зокрема, від природи речі як рухомості чи нерухомості, моменту відчуження майна як вчиненого до чи після передачі речі наймачу і, нарешті, факту застосування до наймача майна спеціального законодавства по захисту його інтересів.

За загальним правилом, перехід права власності на здане в найм майно до іншої особи не є підставою для зміни чи розірвання договору майнового найму. Зобов'язальному праву наймача відповідає так зване "право слідування", характерне для речевої природи того чи іншого права. Надання

праву наймача нерухомості властивості речевого права забезпечує збереження за ним всіх його правомочностей за договором, тобто можливості протиставлення свого права за договором найму третім особам, в першу чергу новому власнику. Так, у Франції набувач речі, зданої власником в найм, не має права виселити наймача-фермера або наймача, який має засвідчений акт. Якщо ж можливість виселення наймача була обумовлена в самому договорі найму, то наймодавець зобов'язаний відшкодувати йому збитки, якщо тільки це не було виключено в договорі, в Німеччині відчуження найнятої нерухомості також не припиняє здійснюваного договору найму: новий власник вступає в права і обов'язки наймодавця. В Швейцарії при відчуженні наймодавцем речі наймач вправі вимагати від нового власника виконання умов договору лише тоді, коли набувач майна бере на себе відповідні зобов'язання. Але у випадку найму нерухомості набувач несе обов'язки наймодавця. Реєстрація договору найму земельної ділянки в поземельній книзі зобов'язує нового власника до виконання умов договору найму.