Главная | Обратная связь

Ведение кадастра в США

Организация рационального использования и учета земель в США возложена на Федеральную службу охраны почв в составе Министерства сельского хозяйства. Центральному органу подчиняются филиалы в штатах и имеется почти 2400 районных ячеек по охране почв. Преобладает направление, связанное с оценкой почв по их сельскохозяйственной пригодности. В связи с этим, большое внимание уделяется генетической классификации почв. В последней преобладает морфологическая диагностика.

Основными единицами картирования при почвенных обследованиях являются серии, внутри которых выделяют почвенные типы и почвенные фазы. Серии объединяют почвы, сходные по положению в рельефе, однотипные по мощности и структуре горизонтов, по содержанию солей и органических веществ, степени эродированности, засоления и т.д. В пределах серии почвы разделяются на типы по механическому составу. Низшей единицей классификации почв является фаза. Для ее диагностики используются признаки, характеризующие преимущественно технологические свойства почв: уклон поверхности, степень подверженности эрозии, каменистость и т.п. Основные требования к характеристикам участка на уровне фазы: однородность хозяйственного использования, производительность почвы, отзывчивость на проводимые агротехнические мероприятия, трудность обработки и т.п. Надо отметить гибкость подходов к классификации земель в США, т.к. она направлена на решение конкретных целей использования земель.

По степени пригодности для сельскохозяйственного производства земли разделяются на 8 классов. В однозначные классы объединяются земли с одинаковыми производственными возможностями и равнозначной степенью проявления факторов, ограничивающих сельскохозяйственное использование земель:

1) почвы обладают высокой производительностью и по существу не имеют ограничений при использовании;

2) средняя производительная способность почв, ограничений при использовании мало; при обработке требуются лишь простые методы сохранения, пригодны для всех видов биологической эксплуатации (для сельскохозяйственных культур, пастбищ, лесных насаждений);

3) имеются ограничения и помехи при использовании почв, требуют более сложных и трудоемких мероприятий при их использовании и сохранении, а также противоэрозионных мероприятий, могут использоваться для возделывания сельскохозяйственных культур, под пастбища, лесные насаждения;

4) имеется больше ограничений, чем в предыдущем классе, частично пригодны для обработки, но требуют более сложных и трудоемких приемов для освоения, широко используются для обширных пастбищ и сенокосов.

5) почвы имеют большие ограничения, препятствующие нормальной обработке, пригодны только для обширных пастбищ и леса;

6) ограничений настолько много, что они вообще не пригодны для обработки, используются только для пастбищ и лесонасаждений;

7) аналогичны почвам 6 класса, но ограничений значительно больше;

8) земли не пригодны вообще для сельскохозяйственного использо­вания, возможно их использование для охоты, рекреации и т.п.

Внутри классов принята группировка земель по подклассам. Диагностическими признаками на этом уровне являются: климатические условия, эрозионная опасность, избыточная увлажненность, малая мощность корнеобитаемого слоя.

Низший таксономический уровень этой классификации - единицы землепригодности, объединяющие земли, равноценные в хозяйственном отношении, имеющие одинаковую потенциальную пригодность и требующие одинаковой обработки и мер противоэрозионной защиты. Средний урожай сельскохозяйственных культур на землях, относимых к одной единице землепригодности, на разных участках не должен различаться более, чем на 25%.

Для качественной оценки продуктивности сельскохозяйственных угодий применяются преимущественно анкетный и опросный методы, в отдельных случаях экспериментальный - путем закладки учетных площадок. Наряду с данными об урожайности собираются сведения о системах севооборотов, обработки почвы, применении удобрений, мелиорации и т.д. По этим данным устанавливаются классы ведения хозяйства. К высшим классам ведения хозяйства относят такие землепользования, на которых применяются самые совершенные для данных условий севообороты и мероприятия по обработке и улучшению почв, что способствует получению наивысших урожаев. Для выявления наиболее продуктивных земель в США проводится экономическая классификация земель. При этом, кроме природных факторов, учитываются: размер хозяйства; структура земле­пользовании; уровень интенсификации хозяйства, местоположение и до­ходность хозяйства на единицу площади; затраты труда и т.д. По этим по­казателям предусматривается дифференциация земель по экономическим классам (всего выделяется семь классов).

На основании материалов обследования почв, классификации и оценки земель соответствующие службы выдают фермерам рекомендации по рационализации севооборотов, мероприятиям по повышению продуктивности земель, а также по организации угодий и полей севооборотов Данные изучения земельных ресурсов обрабатываются на ЭВМ и служат основанием для планирования использования земель на всех территориальных уровнях.

Таким образом, принципиальная разница в подходах к кадастровому учету и оценке земель во Франции и США состоит в том, что во Франции кадастр имеет приоритетно фискальную направленность, а в США кадастр, по существу, представляет собой систему классификаций почв и земель, в которых приоритетом является оценка их продуктивности.

Еще в 1785 году Американское правительство начало обследование остававшихся вне частного владения земель с целью их кадастрового учета, в рамках прямоугольной системы, предусматривающей в качестве основы деление земли на квадранты миля за милей. Обследованные границы отмечались или устанавливались на земле. Ответственность за составление и хранение соответствующих полевых записей и планов нес Департамент внутреннего хозяйства. Тем не менее, кадастр так никогда и не был введен.

Период с середины XVIII до середины XIX века в США отмечен драматическими процессами выбора правовой системы - еще в 1856 году историк английского права Генри Мэн предсказывал уверенный успех системы европейского континентального права. В контексте этого выбора достаточно серьезно рассматривались проблемы строительства Титульной системы регистрации прав на недвижимость.

Целью этих разработок была организация передачи земельных участков из общественного (по существу бесхозного) фонда частным лицам и обеспечение защиты их прав владения. В первые годы освоения "Общественной регистрации" как средству защиты частных прав и интересов в недвижимости уделялось большое значение, местные власти в первую очередь назначали регистрационного чиновника (инспектора), вводили регистр документов. Описания первоначальных границ собственности подготавливались инспектором, а документы и другие договоры, касающиеся установленных владений, заносились в общественный регистр, постоянно открытый для общественного пользования.

Со временем этой практике стало уделяться все меньше внимания, так что многое осталось недоделанным или совсем невыполненным. Даже такая важная система, как система взимания налога на землю, явилась уже поздней разработкой, созданной независимо, и функционирующей по сей день с минимальным уровнем координации между налоговым управлением и регистрационными бюро. Информация о земле собиралась в различных, не связанных между собой бюро, и различных картотеках. По мере того, как количество записей возрастало, а сами они усложнялись, проблема доступности информации, касающейся конкретных земельных участков значительно возрастала.

Сегодня основными владельцами источников информации о земельных участках являются частные компании страхования титула - те самые, которые специализируются на страховании сделок. Каждая такая компания работает преимущественно в одном штате и ведет свой собственный земельный учет. Записи составляются и корректируются штатом экспертов, ежедневно обобщающих соответствующую информацию из официальных записей. Причины такого положения вещей совершенно понятны - в отсутствие общественной (государственной, муниципальной) информационной системы нет возможности убедиться в правильности предъявляемых границ недвижимости, права на которую предстоит застраховать. Самым большим недостатком таких обследований является то, что они проводятся изолированно для каждого объекта собственности и только в связи с необходимостью страхования прав на него. При этом строгие стандарты заставляют частного землемера проводить очень точные полевые обследования собственности и составлять добротный план ее. Уполномоченный земельный инспектор удостоверяет страховщика, владельца, арендатора, и/или арендодателя о том, что границы собственности, отмеченные на этом плане, являются правильными. План участка становится собственностью частной страховой компании, которая хранит его в собственном банке данных для дальнейшего использования по своему усмотрению. Владельцы соседних участков редко знают о его существовании.

Вопрос использования этих материалов для разработки публичных информационных систем, базирующихся на земельных участках, находится в США в стадии обсуждения. Отчасти это связано с необходимостью создания более совершенных карт и записей с точки зрения налогообложения.

Широкомасштабная программа модернизации и интеграции всех земельных записей в архивы соответствующих округов, предусматривавшая добавление значительного количества соответствующих данных, ранее не включаемых ни в какие записи начала свою работу, в Северной Каролине законодательно была утверждена программа ведения земельного учета, направленная на оказание технической и финансовой помощи развивающимся странам. В нескольких штатах акцент делался на программы регистрации массивов обследованных земельных участков, основанной на использовании идентификатора каждого земельного участка и их центрального указателя. Например, это было сделано в округе Уайэндотт, штат Канзас, где была разработана система земельной регистрации на основе земельных участков.

Основными составляющими системы были карты земельных участков, выполненные в масштабе 1:1200, подробная база данных, касающаяся характеристик 66000 земельных участков. Система является оперативной и обновляется ежедневно. Другим примером является система, разработанная в округе Лейн, штат Орегон. Все координаты и данные в системе основаны на одном комплекте базовых карт и управлении координатами. Система носит характер многоцелевой информационной системы. В картотеку земельных участков включены все владения и участки землепользования округа. Информационные слои включают карты налогов и номеров земельных участков, характера землепользования, количества жилых единиц, каталоги координат границ земельных участков и прочее. Кроме того, она содержит информацию о налогах и оценке стоимости.

Учет земельных участков, не относящихся к частным владениям, ведется в США сравнительно недавно. Попытки систематизации сведений и замера земельных участков с целью их кадастрового учета предпринимались еще в 1785 году. Планировалось для удобства делить участки на квадраты по миле, и на земле отмечать границы этих квадратов. Ответственность за составление и хранение соответствующих полевых записей и планов нес Департамент внутреннего хозяйства федерального правительства тринадцати колоний (первых тринадцати объединенных штатов). Однако такой кадастр не был введен.

С расширением территорий объединенных штатов, с занятием территорий, принадлежавших Испании, Франции и другим странам, Конгресс установил, что новые земли должны быть обследованы, записаны и доступны для поселения.

Необходима была удобная система передачи земельных участков из общественного (по существу бесхозного) фонда частным лицам и обеспечение защиты их прав владения. В первые годы освоения европейцами континента "Общественной регистрации" как средству защиты частных прав и интересов в недвижимости уделялось большое значение - в новых колониях, местные власти в первую очередь назначали регистрационного чиновника (инспектора), вводили регистр документов. Описания первоначальных границ собственности подготавливались инспектором, а документы и другие договоры, касающиеся установленных владений, заносились в общественный регистр, постоянно открытый для общественного пользования.

Разные штаты ведут земельно-кадастровые и регистрационные системы по-разному. В стране разработано несколько основных кадастровых многоцелевых информационных систем. В одних штатах имеются семантические данные, в других — карты, на которых показаны данные, подлежащие включению в общую систему.