Главная | Обратная связь

Умови договору оренди

Надаючи важливого значення змісту договору оренди майна, законодавець спеціально визначив істотні умови договору, тобто ті, які мають юридичне значення, впливають на формування і суть правовідносин, що виникають з цього договору. Значення визначення істотних умов полягає в тому, що в разі недосягнен-ня сторонами домовленості хоч би за однією з них такий договір не вважається укладеним.

-238-

Відповідно до ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" істотними умовами договору оренди є:

об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням П індек­сації). Оцінка об'єкта оренди здійснюється за Методикою оцінки вартості об'єктів оренди, затвердженою постановою Кабінету Мі­ністрів України від 10 серпня 1995 р. № 629. Зазначена Методи­ка передбачає особливості оцінки вартості цілісного майнового комплексу (при цьому обов'язковим є проведення повної інвен­таризації відповідно до Положення про інвентаризацію майна державних підприємств, що приватизуються, а також майна дер­жавних підприємств та організацій, яке передається в оренду, за­твердженого постановою Кабінету Міністрів України від 2 берез­ня 1993 р. № 158), оцінки вартості будівель, споруд, приміщень, яка проводиться експертним шляхом згідно з Порядком прове­дення експертної оцінки при передачі в оренду державного май­на, що затверджується Фондом державного майна України, та оцінки вартості іншого, окремого індивідуально-визначеного майна, яка проводиться з урахуванням вимог Методики оцінки вартості майна під час приватизації, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 12 жовтня 2000 р. № 1554;

термін, на який укладається договір оренди, що визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну договору оренди протягом одного мі­сяця після закінчення терміну дії договору він вважається про­довженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення терміну договору орен­ди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження догово­ру оренди на новий термін;

орендна плата, що є платежем, який вносить орендар орендо­давцеві незалежно від наслідків господарської діяльності. Мето­дика розрахунку і порядок використання плати за оренду дер­жавного майна затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. № 786^і. Відповідно до цієї Методи­ки (Додаток № 1 та Додаток № 2) орендна ставка за використан­ня цілісних майнових комплексів державних підприємств вста­новлена залежно від сфери діяльності цих підприємств і колива­ється у межах від 3 до 10 відсотків до залишкової вартості основ­них засобів. Орендні ставки за використання нерухомого майна також залежать від цільового призначення орендованого майна і коливаються від 1 до 20 відсотків до вартості нерухомого майна, визначеної експертним шляхом. Розмір річної орендної плати у

¹ ЗП України. - 1996. - № 2. - Ст. 57.

-239-

разі оренди окремого індивідуально-визначеного майна встанов­люється за згодою сторін, але не менш як 5 відсотків вартості орендованого майна, а у разі коли орендарем є суб'єкт малого підприємництва — не менш як 4 відсотки вартості орендованого

майна.

У разі визначення орендаря на конкурсних засадах умовами конкурсу може бути передбачено більший розмір орендної плати. Строки внесення орендної плати, як правило, визначаються у договорі, проте зазначена Методика рекомендує в договорі орен­ди цілісного майнового комплексу державного підприємства встановлювати, що сплата орендних платежів має проводитися щоквартально в 5-денний термін від дати, встановленої для по­дання квартальних бухгалтерських звітів (балансів), а за IV квартал — у 10-денний термін від дати, встановленої для подання річного бухгалтерського звіту (балансу).

Методику розрахунку, граничні розміри та порядок викорис­тання орендної плати для ваєктів, що належать Автономній Рес­публіці Крим, визначають органи, уповноважені Верховною Ра­дою Автономної Республіки Крим, а для об'єктів, що перебува­ють у комунальній власності, — органи місцевого самоврядування. Орендна плата встановлюється, як правило, у грошовій фор­мі. Залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря за згодою сторін вона може встановлюватись у натуральній або гро­шово-натуральній формі. Розмір орендної плати може бути змі­нено за погодженням сторін, а також на вимогу однієї зі сторін у разі зміни цін і тарифів та в інших випадках, передбачених зако­нодавчими актами України. Орендар має право вимагати відпо­відного зменшення орендної плати, якщо з незалежних від нього обставин змінилися передбачені договором умови господарюван­ня або істотно погіршився стан об'єкта оренди;

порядок використання амортизаційних відрахувань. Аморти­заційні відрахування на орендовані цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурні підрозділи нараховує та залишає у своєму розпорядженні орендар. Амортизаційні відрахування на орендоване нерухоме та інше окреме індивідуально-визначене: майно нараховує та залишає в своєму розпорядженні підприєм­ство, господарське товариство, створене у процесі приватизації (корпоратизації), на балансі якого знаходиться це майно. Амор-; тизаційні відрахування використовуються на відновлення орен-і дованих основних фондів. Право власності на майно, придбане орендарем за рахунок амортизаційних відрахувань, належить! власникові орендованого майна, якщо інше не передбачено дого-] вором оренди; і

відновлення орендованого майна та умови його повернення. разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії

-240-

Г

відмови від його продовження або банкрутства орендаря остан­ній зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умо­вах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погір­шення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погір­шення або загибель майна сталися не з його вини. Орендар має право залишити за собою проведені ним поліпшення орендова­ного майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони мо­жуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна, щоб не заподіяти йому шкоди, орендода­вець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орен­дованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає;

виконання зобов'язань за договором оренди, яке має здійснюва­тися відповідно до загальних вимог, встановлених Цивільним ко­дексом щодо виконання договорів.

Орендодавець зобов'язаний:

— передати об'єкт оренди орендареві у строки і на умовах, ви­значених у договорі оренди. У разі порушення цього зобов'язан­ня орендар має право вимагати від орендодавця передачі об'єкта та відшкодування збитків, завданих затриманням передачі, або відмовитись від договору і вимагати відшкодування збитків, за­вданих йому невиконанням договору оренди;

— проводити за свій рахунок капітальний ремонт зданого в оренду майна, якщо інше не передбачено законом або договором.

За договором оренди орендаря може бути зобов'язано вико­ристовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого пе­редано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону. Орендар також зобов'язаний:

— використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню;

— вносити орендну плату своєчасно і в повному обсязі. Договором оренди можуть бути встановлені й інші обов'язки

сторін:

відповідальність сторін за невиконання обов'язків за догово­ром оренди, у тому числі за зміну або розірвання договору в од­носторонньому порядку, встановлена законодавчими актами України, а також конкретними укладеними договорами оренди;

страхування орендарем взятого ним в оренду майна, яке здій­снюється відповідно до законодавства України про страхування.

"-'-"зз .241-

За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови.

Умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення законодавством встанов­лено правила, які погіршують становище орендаря.