Главная | Обратная связь

ТЕМА 11. Земельный налог

 

1.Оценка земли и платежи за землю

Для правильного налогообложения необходимо определить методологические особенности оценки земель. В развитии методологического обоснования экономической оценки земельных ресурсов можно выделить 4 концепции: концепция бесплатности природных благ; затратная; результативная и рентная концепции.

В современный рыночный период становления экономическая оценка приобретает все большую необходимость и актуальность. Сегодня нужно сохранить преемственность в экономической оценке земель, совершенствовать и развивать новые подходы и методы.

Интерес к методике оценки земель возродился, когда с начала 1996г. всту­пил в силу Указ Президента, имеющий силу закона «О земле».

Ставки платы за земли, утвержденные данным указом, были раз­работаны землеустроительной службой с использованием также и материалов 3-го тура оценки земель, но по упрощенной методике («Временная методика по определению нормативной цены сельскохозяйственных угодий», 1995г.). В ос­нову установления ставок платы за землю сельскохозяйственного назначения положен способ капитализации рас­четного дохода. При принятых в методике нормативах рентабельности (30%) и ставки капитализации (0,08) расчетный доход составляет 23% от нормативно­го валового продукта, а расчетная цена равна примерно трехкратному норма­тивному валовому продукту, исчисленному в мировых ценах.

Одними из недостатков данной методики являются отсутствие затрат на производство и использование на всех типах почв нормативной рентабельности (30%). Результаты анализа, проведенного ГосНПЦзем, свидетельствуют о больших степенях различий в показателях рентабельности производства сево­оборотных культур по областям республики: от 12% до 54%, таким образом, опровергая возможность использования единого норматива рентабельности.

Учитывая недостатки прошлого опыта, учеными была разработана «Методика расчета базовых ставок для определения оценочной стоимости сельско­хозяйственных угодий» (2001г). Новые базовые ставки платы за землю сельхоз назначения представляют собой капитализированную земельную ренту и устанавливаются как фиксированные показатели по видам сельхозугодий, по типам почв дифференцированно для каждой административной области республики, уточнения базовых ставок платы за земли оцениваемого объекта применяютсяпоправки, наложенные на конкретные условия. Так, на макроуровне учитывается земельная рента по местоположению, транспортной доступности к рынкам сбыта и снабжения. На микроуровне принимаются во внимание топо­графические условия: конфигурация и размер участка, экспозиция и крутизна склона, расчлененность рельефа, уровень инженерного оборудования террито­рии, водоснабжение, культуртехническое состояние и другие факторы.

Точная оценка стоимости земли способствует правильному принятию решений в области землепользования как в государственном, так и в частном секторе. Экономисты зарубежных стран уже давно осознали, что устаревшие сведения по оценке стоимости земли приводят к неэффективному землепользованию и деградации земель. Поэтому оценку земель необходимо проводить каждые 5 лет. Периодическая переоценка, обновление сведений о себестоимости, реализационных ценах, урожайности - фактическими показателями, позволит землеустроительным органам вести постоянный контроль достоверности оценочной стоимости сельскохозяйственных угодий, а налоговым органам - быть уверенными в индексации налоговой нагрузки.

Анализ действующей системы налогообложения показывает, что введенные изменения в налоговое законодательство за последние годы существенно снизили налоговую нагрузку на сельскохозяйственные предприятия, однако сама эта система требует дальнейшего совершенствования.

Принимая во внимание низкие ставки платы за земельные ресурсы, предлагается установить новую модель определения налога на земли сельскохозяйственного назначения для всех юридических лиц по ставке 0,1% от оценочной стоимости сельскохозяйственных угодий, что позволит повысить роль и влияние земельного налога на рациональное использование земельных ресурсов, будет препятствовать излишней концентрации земель у крупных землепользователей, обеспечит дополнительные поступления в бюджет.

Исчисление налога по ставке 0,1% от оценочной стоимости сельскохозяйственных угодий повлияет на выполнение функций налога в следующих направлениях:

1. Позволит увеличить налоговые поступления в бюджет (фискальная функция);
2. Будет способствовать:

- интенсификации сельскохозяйственного производства, которая характеризуется эффективным использованием земельных ресурсов и получением более высоких объемов продукции с единицы земельной площади;

- использованию почвозащитных технологий и воспроизводств почвенного плодородия;

- проведению мелиоративных мероприятий, таких как залужение, внесение органических удобрений и т.д. (стимулирующая функция);

3. При росте земельного налога на земли сельскохозяйственного назначения государство будет иметь дополнительную возможность предоставления налоговых льгот. Например, льготы для лиц, обрабатывающих малопродуктивные и удаленные участки земель, расширяющих площади под многолетними насаждениями и т.д. (регулирующая функция).

Таким образом, оценка стоимости земли является критическим элементом эффективной системы налогообложения. Она вносит свой вклад в правильность оценочной стоимости освоенных земельных участков и гарантирует, что каждый землевладелец заплатит свою справедливую долю налогов.

В настоящее время является общепризнанным, что нормативообразующей базой земельного налогообложения являются данные оценки земель. Методологической основой оценки земли, как и других природных ресурсов, является дифференциальная рента. По нашему мнению, основным принципом, которым необходимо руководствоваться в подходах к оценке земель, служит рентная оценка в качестве базового элемента.

Результаты оценки земель используются прежде всего для регулирования рентных отношений. Рентные платежи и дотации не противоречат рыночным отношениям, а напротив, являются базовым элементом экономического механизма в развитых рыночных странах. Поэтому создание методологически обоснованной правовой базы регулирования ренты, в частности, нормативной цены земли, земельного налога и арендной платы за землю является неотложной задачей экономической науки Оценка земель и платежи за землю.

К основным механизмам платного землепользования относятся: нормативная цена земли или кадастровая стоимость, рыночная стоимость земли, земельный налог, арендная плата, залоговая стоимость земельных участков и другие регуляторы рыночного оборота.

В странах с функционированием развитого земельного рынка используются нормативная и рыночная цены на землю. Нормативная, которая исчисляется на основе устойчивой информационной базы, применяется как стартовый уровень стоимости земли на рынке земельного оборота и для других целей, связанных с учетом стоимости земельных участков. Рыночная цена формируется под воздействием соотношения спроса и предложения. Как показывает мировой опыт, величина нормативной цены составляет, как правило, не менее 70% рыночной цены земельного участка.

В Республике Казахстан в качестве нормативной цены выступает кадастровая (оценочная) стоимость земельного участка. На основе кадастровой стоимости исчисляется плата за возмездное предоставление (продажу) права частной собственности и за продажу права аренды на земельный участок, размер единого земельного налога для крестьянских (фермерских) хозяйств.

Анализ современных земельных отношений показывает, что ведущей мировой тенденцией является постоянное повышение ценности земли через девелопмент, проводимый на основе инвестиционных проектов.

Кадастровая оценка земель в республике Казахстан производится в соответствии с Земельным кодексом Республики Казахстан и постановлением Правительства республики Казахстан от 2 сентября 2003 года № 890 «Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а также размера платы за продажу права аренды земельных участков». В соответствии с этим постановлением центральному уполномоченному органу по управлению земельными ресурсами поручено, на основании данных государственной статистики об общем уровне инфляции и результатов мониторинга земли, по мере необходимости вносить в Правительство страны предложения об уточнении базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность.

В 2006 году по инициативе местных представительных и исполнительных органов Агентство Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами внесло в Правительство Республики Казахстан ряд предложений по уточнению базовых ставок платы за земельные участки в отдельных регионах и городах республики. Постановлением Правительства Республики Казахстан от 19 июля 2006 года № 690 «О внесении изменений и дополнения в постановление Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 года № 890» базовая ставка платы за земельные участки в городе Актобе установлена в размере 800 тенге за 1 квадратный метр (вместо 137 тенге), а в городе Атырау - 741 тенге за 1 квадратный метр (вместо 123 тенге).

Рост экономики, инвестиций в производственное и жилищное строительство, повышение благосостояния населения и другие положительные факторы вызвали резкий спрос на земельные участки во всех городах республики, особенно в крупных промышленных центрах.

Результаты мониторинга рынка земли указывают на необходимость пересмотра базовых ставок платы и по другим городам.

Налогообложение земель в Казахстане в настоящее время осуществляется в соответствии с Кодексом Республики Казахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет».

Согласно Налоговому кодексу, базовые ставки земельного налога на земли сельскохозяйственного назначения устанавливаются в расчете на 1 гектар и дифференцируются по качеству почв. Исчисление единого земельного налога для крестьянских (фермерских) хозяйств производится в зависимости от кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка (0,1%).

Базовые налоговые ставки на земли населенных пунктов устанавливаются в расчете на один квадратный метр площади в зависимости от категории населенных пунктов. Базовые налоговые ставки на земли промышленности, расположенные вне населенных пунктов, устанавливаются в расчете на один гектар пропорционально баллам бонитета.