 |
|
Шесть функции сложного процента
Метод валового рентого мультипликатора
Он определяется как соотношение стоимости или цены предложения к потенциально валовому или действительно валовому доходу.
ВРМ=Ст/ПВД
Потенциально валовый доход - весь доход генерируемый объектом за год.
ПВД - потери = Действительно валовый доход
Потери могут быть связаны с:
1)юридическими, рекламными и риелторскими услугами;
2)с наличием специфических помещении (помещения которые не пользуются спросом у арендаторов но без них здание существовать не может- коридоры, котельные). В качестве площади мы берем фактическую площадь, или мы находим процент этих помещении к общей площади и вносим его как поправочный коэффициент;
3) наличием недобросовестных арендаторов или смене арендаторов. Учитывается на сколько долгосрочная аренда и на сколько правильно составлен договор аренды.
Пз= (Количество времени на поиск новых арендаторов* оборачиваемость помещении ) / количество арендных периодов в году в которых принимается арендная плата
Поправочный коэффициент для маленьких торговых центров:
Пз=(0,5*0,75)/12
0,5 - пол месяца на поиск нового арендатора и оформление документа
0,75 - процент площадей которые могут менять арендаторов
12 - количество раз сколько мы берем деньги за аренду (т. е. раз в месяц)
ЧОД = ДВД - операционные расходы
Виды операционных расходов:
1) условно- постоянные - налоги (налог на недвижимость 2,2% от балансовой стоимости; налог на землю если она основана на праве собственности или арендная плата, сервитут; страховка). Если на коммунальные услуги не установлены счетчики то эта сумма условно-постоянная, если установлены то условно-переменные. А так же входят юристы, охрана, бухгалтер и т. д. Если они на окладе, а так же налог на нее
2) Условно-переменные - комуналка, мелкий текущий ремонт, заработная плата текущего персонала (если техничка получает зарплату за м2)
3) Расходы на замещение резервов - она рассчитывается по формуле факторов фондовозмещения (6 функции сложного процента).
Валовый рентный мультипликатор = цена(стоимость)/ ПВД (ДВД)
Определение рыночной стоимости по методу ВРМ:
1) Оценить рыночный валовый доход, генерируемый объектом
2) Провести анализ рынка и выявить для аналогов цену или стоимость и ПВД и ДВД
3) Определить валовый рентный мультипликатор для каждого аналога
4) Умножить рыночный доход объекта оценки на усредненное или средне-взвешанное значение ВРМ по аналогам.
Задача 1
| Аналог | Цена продажи | ПВД | ВРМ |
| А | 800 000 | 160 000 | |
| В | 950 000 | 175 000 | 5,4 |
| С | 650 000 | 135 000 | 4,8 |
| Среднее | 5,1 |
ПВД объекта оценки=150 тыс
Тогда цена объекта оценки =150 000 * 5,1 = 765 тыс.
Недостатки:
- сложность нахождение ПВД и цены по аналогам
- невозможно учесть некоторые дополнительные операционные расходы
Но этот метод хорошо работает для объектов доходной недвижимости - турбазы, бензозаправки, кинотеатры, парикмахерские, т. е. та недвижимость которая зависит от бизнеса который там организован.
Шесть функции сложного процента
Аннуитет - серия равных платежей вносимых или получаемых через равные промежутки времени в течении определенного периода. Если такие платежи производятся в конце каждого периода то аннуитет называется обычным, если платежи осуществляются в начале периода, аннуитет называется авансовым.
FV - будущая стоимость
PV - текущая стоимость
PMT - периодичный платеж
Первая базовая функция - накопление денежной единицы:
FV= PV * (1+i)в степени n
i - процентная ставка
n - количество периодов накопления
Эта формула работает при ежегодном накоплении процентов, если они начисляются чаще чем 1 раз в год приобретает вид:
FV = PV * (1+ i/k) в степени n*k
Где к - количество начислении в этом году
Задача 2
Мы положили 10 тыс. руб под процент 8 на 2 года, какую сумму мы сможем накопить при ежегодном начислении процента, ежеквартальном и ежемесячном.
FV = 10000* (1+0,08) в степени 2 = 11664
FV = 10000 * (1+0,08/4) в степени 8 = 11716,59
FV = 10000 * (1+0,08/12) в степени 24 = 11728,88
Вторая функция - текущая стоимость единицы:
PV = FV / (1+i) в степени n
Если чаще чем раз в год то:
PV = FV / (1+i/k) в степени n*k
Задача 3
Заключен договор займа на 300 тыс. руб с отсрочкой в 4 года под 16% годовых.
PV = 300000/ (1+0,16) в степени 4 = 165 687
Третья функция - текущая стоимость аннуитета
PV = PMT* (1 - (1/(1+i)ст n))/ i - обычный аннуитет
Если поступления чаще чем раз в год i/k, а n*k
PV= PMT *[(1-(1+i)ст n-1)) + 1] - авансовый аннуитет
Если поступления чаще чем раз в год i/k, а n*k
Четвертая функция - Накопление денежной единицы за период
FV =PMT * ((1+i)ст n -1)/il
Если поступления чаще чем раз в год i/k, а n*k
Пятая функция - взнос на амортизацию единицы
PMT = i/ (1-(1/(1+i)ст n))
Используется для регулярных аннуитетных платежей в счет погашения кредита выданных на определенный период по определенной ставке.
Шестая функция - фактор фондовозмещения
PMT = FV* [i/((1+i)ст n) -1)]
Задача
Система кондиционирования воздуха стоимость 5 тыс условных единиц имеет срок службы 5 лет. Рассчитать размер ежегодных отчислении под 10% годовых.
PMT = 819,67
25.04