 |
|
Доходный подход к оценке недвижимости
Доходный подход (ФСО 1, п1) - применяется когда существует достоверная информация позволяющая прогнозировать будущие доходы а так же связанные с объектом расходы. Оценщик определяет величину будущих доходов и расходов к моменту их получения.
Методы:
1) капитализации (МК) - применяется для объектов недвижимости завершенных строительства, имеющих данные о стабильных доходах и расходах.
2) Дисконтированных денежных потоков (МДДП) - если объект не имеет стабильных доходов, требует реконструкции, капитальных вложении.
МК: РС=ЧОД/К
МДДП: СумДПi/(1+q)ст(i-1) + M/(1+q)ст n
M=ДПп+1/К
K=q-сигма
q- ставка дисконтирования для определения стоимости денежных потоков
K - коэффициент капитализации
Сигма - долгосрочные темпы роста
МК: Делаем прогноз на 1 год после даты оценки. 2 варианта: номинальная ставка дохода (предполагая что в течении года цена не изменится) или реальная (с учетом предполагаемого роста). Определяем текущую стоимость используя 2 функцию простого процента.
МДДП: У нас n денежных потоков и мы начинаем прогнозировать доходы и расходы каждый год n раз. И говорим что через n промежутков наступает постпрогнозный период в котором мы начинаем получать стабильный доход (вышли на точку безубыточности). Все прогнозы мы возвращаем на дату оценки и должны сплюсовать. А в этой точке мы делаем прогноз на 1 год и капитализируем в постпрогнозный период, ее мы тоже возвращаем к дате оценки и тоже плюсуем.
Метод капитализации
Алгоритм определения ЧОД:
1) установить период прогнозирования
2) Провести исследования объекта исследования способности приносить доход, определяем ПВД исключительно по рыночной стоимости
3) Определяем потери характерные для данного типа недвижимости (смот предыдущую лекцию)
4) ПВД - характерные потери= ДВД
5) Определяются операционные расходы по 3 типам
6) ДВД- операционные расходы = ЧОД
В ДДП определяются капитальные вложения и период необходимый для их внесения.
ЧОД-капиталовложения=денежные потоки по периодам
При оценке недвижимости не учитывается амортизация и налог на прибыль.
Методы расчета коэффициента капитализации:
1) С учетом возмещения капитальных затрат
2) Метод связанных инвестиции
3) Метод прямой капитализации
С учетом возмещения кап затрат
К= ставка доходности+норма возврата
Ставка доходности определяется кумулятивно, то есть суммой:
Ставка доходности = безрисковая ставка доходности+ страновой риск+ риск вложения в недвижимости + ликвидность + риск инвестиционного менеджмента+ норма возврата
Безрисковая ставка доходности определяется по альтернативным инвестициям без какого то бы ни было риска невозврата. 1 безрисковая ставка - облигации федерального займа. Усредненный показатель печатается в журнале "эксперт" еженедельно.
Страновой риск - связан с изменение экономической ситуации в стране. Если берем по ОФЗ то он 0, если по банкам то смотрим разницу по ставке и инфляции.
Риск вложения в недвижимость - усредненный показатель по страховому взносу в страховых компаниях высшей категории по полному пакету рисков. (сейчас он от 0,15 до 0,4 %).
Ликвидность недвижимости - она принимается примерно на уровне ОФЗ, если пол года то она равна Безрисковая ставка/2; если возможно реализовать в течении 2 месяцев: безрисковая ставка/6; если в течении года то равна безрисковой ставке.
Риск инвестиционного менеджмента от 0 до 5%
Норма возврата определяется:
- методом Ринга - прямой возврат капитала, определяется:
Норма возврата= 1/ оставшийся срок физической жизни(оставшийся срок экономической жизни здания)
Например, установлен ларек, а земля в аренде на 10 лет, 5 лет уже прошло т.е. Норма возврата=1/5=0,2
- метод Инвуда - используется если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции, в этом случае
Норма возврата = фактору фондовозмещения= i/((1+i)ст n) -1)
- метод Хоскольда, где i меньше ставки доходности, i=6
Метод связанных инвестиции
Применяется когда при покупке недвижимости используется собственный и заемный капитал.
К=М*Кi+(1-M)*Ksb
M - доля заемного капитала
Кi - ежегодные выплаты по обслуживанию долга, рассчитывается 2 вариантами:
- как сумма ставки процента + фактор фондовозмещения
- по формуле фактора взноса на единицу амортизации (5 функция)
Ksb - собственная планируемая доходность по владению недвижимостью
Пример: предприятие взяло кредит в размере 40% от стоимость недвижимости под 16% годовых сроком на 10 лет, вероятная планируемая доходность не менее 10% в год. Рассчитать коэф капитализации.
Кi= 0,16 + 0,16/(1,16ст10-1)=0,2
К= 0,4*0,2+(1-0,4)*0,1=0,14=14%
Метод прямой капитализации
Рассчитывается К=ЧОД/РС
Метод ДДП
Самое главное выбрать период 3-5 лет, один из этих годов постпрогнозный.
Ставка дисконтирования определяется аналогично коэффициенту капитализации по 1му методу без учета норм возврата. Если коэффициент капитализации мы определяем двумя оставшимися методами, то ставка дисконтирования равна
q=K-сигма
Затратный подход
1) метод индексный
2) Метод разбивки по компонентам
3) Метод сравнительной единицы
РС=РСземельного участка+стоимость замещения+Ц
Стоимость замещения - стоимость создания аналогичного объекту оценки объекта с использованием аналогичных материалов, технологий.
Стоимость воспроизводства - стоимость созания идентичного объекту оценки объекта с приминением точно таких же материалов и технологии.
Метод индексации
Это индексирование при помощи индексов изменения стоимости строительства в регионе. Уральский региональный центр экономики и ценообразования в строительстве индексирует первоначальную стоимость строительства.
Стоимость воспроизводства= первоначальная стоимость строительства * произведение Кi индексов к дате оценки
Метод разбивки по компонентам
1. Базисно ресурсный метод
2. Метод разбивки по конкретным видам работ и затрат по ним
3. Смешанный метод
Стоимость воспроизводства= сумма (удельный показатель размера компонента*стоимость удельного показателя размера) * количество поправочных коэффициентов по несоответствию
Метод сравнительной единицы
Стоимость замещения= удельный показатель объема* стоимость аналога по справочнику* корректирующий коэффициент на конструктивные несоответствия аналога с объектом оценки * коэффициент климатического района * территориально-отраслевойи коэффициент * территориальный коэффициент* коэффициент к дате оценки+НДС+ Прибыль застроищика
Свердловская область находится в 1 климатическом и 2 территориальном поясах