 |
|
Сущность, понятие и классификация ипотечного кредита
Понятие ипотечного кредита предполагает использование в качестве залога, обеспечивающего обязательства перед кредитором, недвижимость заёмщика. Проведя оформление ипотечного кредита заемщик получает кредит непосредственно на покупку недвижимости или иные цели. Поэтому его обязательством перед кредитором является выплата процентов и суммы кредита, а обеспечивает данное обязательство залог недвижимости. Кроме покупки и закладывания жилья при ипотечном кредите можно использовать другие объекты недвижимости (земля, автомобили, яхты).
Любая недвижимость, приобретенная с помощью ипотечного кредита, является собственностью заемщика с момента покупки. Понятие ипотечного кредита в России обычно ассоциируется с решением жилищных проблем.
Наиболее распространенные виды ипотечных кредитов в России – под покупку квартиры (дома). Закладывается в этом случае покупаемое жилье, хотя существует возможность заложить и уже имеющуюся недвижимость заёмщика.
Ввиду того, что ипотечные кредиты выдаются коммерческими банками, получение ипотечного кредита в различных кредитных организациях происходит на разных условиях. На государственном уровне в РФ ипотека поддерживается правительственными программами, разработкой ипотечного законодательства и деятельностью специальных государственных ипотечных агентств.
Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам[1]:
1 По объекту недвижимости:
– земельные участки;
– предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
– жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
– дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
– воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические
объекты;
– объекты незавершенного строительства.[2]
2 По целям кредитования:
– приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного
дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;
– на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);
– строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций.
Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.
3 По виду кредитора:
– банковские;
– небанковские.
4 По виду заемщиков:
– как субъектов кредитования:
а) кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
б) кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
– по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:
а) сотрудникам банков;
б) сотрудникам фирм – клиентам банка;
в) клиентам риэлтерских фирм;
г) лицам, проживающим в данном регионе;
д) всем желающим.
5 По способу рефинансирования.
Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (таблица 1.1).
Таблица 1 – Способы рефинансирования ипотечных кредитов[3]
| Способ рефинансирования | Виды кредитного института |
| 1.Выпуск ипотечных облигаций | Ипотечные банки |
| 2.Собственные, привлеченные и заемные средства (в т.ч. займы международных организаций) | Универсальные банки |
| 3.Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и заемные средства (в т.ч. займы международных организаций) | Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком |
6 По срокам кредитования.
В ряде стран классификация кредитов различается по срокам (таблица 1.2).
Таблица 1.1 – Классификация кредитов по срокам[4]
| Виды кредитов | Страны | |||
| Великобритания | Страны континентальной Европы | США | Россия | |
| Краткосрочные | До 3-х лет | До 1 года | До 1 года | До 1 года |
| Среднесрочные | 3-10 лет | 1-5 лет | 1-10 лет | 1-3 года |
| Долгосрочные | Более 10 лет | Более 5 лет | Более 10 лет | Более 3-х лет |
7 По способу амортизации долга:
– постоянный ипотечный кредит (предусматривает периодические
равновеликие выплаты, т.е. заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение кредита и часть – на уплату начисленных за месяц процентов. Проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту);
– кредит с переменными выплатами;
– кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.
8 По виду процентной ставки:
– кредит с фиксированной процентной ставкой (предусматривает равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а также выплаты процентов на непогашенный остаток, суммы процентов изменяются);
– кредит с переменной процентной ставкой (процентная ставка меняется в зависимости от изменения ситуации на денежном рынке: по индексу государственных ценных бумаг или другому финансовому индексу, с установлением максимального уровня ставки процента).
9 По возможности досрочного погашения:
– с правом досрочного погашения;
– без права досрочного погашения;
– с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.
10 По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).
Сумма может составлять от 50% до 100% стоимости заложенного имущества. Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:
– обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
– субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.[5]
Таким образом можно сделать вывод, что прежде чем подписать договор с банком на получение кредита, обязательно нужно внимательно изучить их классификацию и условия выдачи кредита.