Главная | Обратная связь

Рынок недвижимости – куда стоит вложить инвестору?

Инвестиции в нежилую недвижимость могут стать весьма прибыльными. Естественно, инвестор должен будет не только купить здание, но и заботиться о его исправности, о доступности и своевременности коммунальных услуг и связи. К тому же, владелец коммерческой недвижимости обязан платить налоги. Даже если вы зарегистрируетесь в качестве частного предпринимателя-упрощенца 3-й группы, то 5% своих доходов вы уплатите в виде налогов.

Офисный мир

Светлана Топал, руководитель «Негосударственного экспертного бюро», отмечает, что больше всего спросом пользуются офисные помещения от 20 до 150 кв. м., расположенных в центральных районах Киева.

При инвестиции в офисные помещения средний срок возврата средств составляет 8-10 лет. По сравнению с валютным депозитом в коммерческом банке, где срок возврата составляет 13-15 лет, это очень даже приличный показатель.

Перед вложением средств инвестор должен принять решение о том, стоит ли ему инвестировать в готовый объект или в строительство нового. На вторичном рынке выбор больше, а сам инвестор может сразу же сдать объект в аренду и получать прибыль. Первичный рынок позволяет сэкономить до 25-35% относительно рыночной стоимости уже достроенного объекта.

Сергей Хоменко, директор по развитию консалтинговой компании, говорит о том, что офисные помещения продаются по стоимости начиная от $1,3 тыс. за 1 кв.м. до $2,5 тыс. за кв.м. в новых домах ближе к центру города. Объекты бизнес-класса могут дойти до $3-4 тыс. за кв.м. За месяц такая недвижимость может принести примерно 1-2% от первичной стоимости.

Больше всего инвесторы заинтересованы в столичной недвижимости в деловых районах вблизи станций метро, а в крупных городах – помещения в центре города. Их стоимость может на 10-15% превышать стоимость аналогичных объектов, удаленных от центральных районов и транспортных развязок.

При покупке офисной недвижимости инвестор не может спрогнозировать изменение арендных ставок. Гарантировать то, что рядом с вашим офисом не построят новый современный объект, никто не может, отмечает Павел Макуха, директор департамента офисной недвижимости компании Colliers Internationa.

В Киеве сейчас не хватает конференц-залов и помещений для публичных мероприятий, но вкладывать около $200-300 тыс. в создание подобного объекта невыгодно. Об этом говорят эксперты по рынку коммерческой недвижимости. Сейчас конференц-залы есть в каждом более или менее крупном объекте коммерческой недвижимости. Большая конкуренция и сомнительный бизнес-интерес делают строительство отдельного зала невыгодным. К тому же, сдавать в аренду такое помещение тяжело, оно будет простаивать.

Однако, даже если зал будет простаивать половину года, то помещение площадью до 100 кв.м. в центре столицы возле удобной транспортной развязки будет приносить владельцу доход в размере 100 тыс. гривен (около $12 тыс.). Инвестору придется платить за обслуживание помещения и рекламу, но сумма все равно внушительная.

Торговые площади

Торговая недвижимость окупается быстрее – около 5-9 лет – на это сильно влияет площадь магазина и его месторасположение. Светлана Топал отмечает, что три четверти инвесторов предпочитают торговые помещения в оживленных районах, вблизи транспортных развязок. Наиболее востребованными являются помещения площадью 50-200 кв.м.

Инвестировав около $300 тыс., вы сможете приобрести помещение для торговли в жилом доме. Эксперты советуют обращать внимание на расположение здания и удобную парковку, а еще советуют не тратиться сразу на ремонт. Сергей Хоменко предупреждает, что сейчас выгодным будет предоставлять франшизу частным предпринимателям, которые будут работать под вашей торговой маркой, но ремонт магазина и оформление витрин будут переделывать под себя. Стоит отметить, что чем больше суммарная площадь магазина, тем дешевле будет стоить его аренда.

Основным риском в данном сегменте инвестирования является рост конкуренции. Эксперты компании Colliers International отмечают, что в 2013-2015 годах планируется к открытию около 740 тыс. кв.м. торговых и торгово-развлекательных центров. Таким образом, предложение торговых помещений в Киеве увеличится почти вдвое. Соответственно, стоимость аренды будет падать. Минимизировать риск можно путем покупки больших торговых площадей подальше от больших рынков и торговых центров. Хорошим выбором будет покупка 50-10 кв.м. в спальном районе недалеко от остановки общественного транспорта. Подобные объекты всегда интересны рынку, а срок их окупаемости составит 2,5-3 года.

Все – на склад

Светлана Топал отмечает, что инвесторы готовы вкладывать до $300 тыс. в складские помещения площадью от 100 до 500 кв.м., расположенные вблизи транспортной развязки далеко от центра города. Рыночные торговцы и интернет-магазины используют подобные небольшие склады, становясь основными арендаторами. Самое главное, чтобы был простой и быстрый доступ к помещению. Ремонтировать купленное помещение особенно не придется, максимум несколько тысяч уйдет на косметический ремонт, смену замков и установку сигнализации. Срок окупаемости подобно объекта составит 3-5 лет.

Гостиничная реальность

Все еще выгодным остается посуточная сдача в аренду апартаментов и мини-отелей, в особенности в курортных городах типа Ялты, Севастополя, Одессы, Алушты, Трускавца, Яремча. Однако вам придется управлять этим бизнесом самостоятельно. Наталья Чистякова, старший консультант департамента оценки и консалтинга компании Colliers International, объясняет, что просто сдавать отели в аренду невыгодно. Гораздо лучше организовать собственный гостиничный бизнес.

Инвестор, вкладывая в гостиницу с профессиональным управляющим, может потратить около $150-400 тыс. за апартаменты и примерно $500-700 тыс. за мини-отель на 5-10 номеров. Срок окупаемости при максимальной загрузке отеля составит 5 лет максимум. Однако никто не сможет гарантировать полную загрузку. И сезонность тут ни при чем – экономический кризис существенно сократил количество желающих селиться в отелях.

Дорожают? Дешевеют?

За 2012 год офисные помещения в Киеве подорожали, согласно данным консалтинговой компании SV Development. В среднем рост в цене составил 6,6% за период с января 2012 по начало апреля 2013 года. Печерский район Киева остается наиболее дорогим для инвесторов. На сегодняшний день средняя стоимость офиса в этом районе составляет $3297 за кв.м. За год стоимость офисной недвижимости возросла на 4,3%, а в Дарницком районе подорожание составило 17,4%. Во Львове также наблюдается рост – на 5,9%, в Харькове – на 5,7%, в Донецке – на 4,8%. Зато в Днепропетровске наблюдается падение стоимости офисных помещений на 1,6%.

Цены на торговые площади изменились не сильно.

За год подобные объекты в Киеве выросли на 2,7%. В других городах-миллиониках торговые площади также немного подорожали с начала 2012 года. Падение цен на 0,4% наблюдается только в Харькове.