 |
|
Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договоры аренды, лизинга, ссуды
Задача 1
Правомерны ли требования арендодателя (ЗАО «Атлант»)?
1) Ст. 615 ГК: 1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Арендатор использовал помещение не в соответствии с условиями договора – как складское помещение, а не как кафе.
2) Ст. 614 ГК: 1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Арендатор вносил плату в меньшем размере, чем предусмотрено в договоре. Условия п.4 ст.614 не было.
3) П.1 ст.616 ГК: Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
4) Ст. 619 ГК: По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имуществав установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда всоответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
По условиям задачи арендодатель направил предупреждение арендатору.
Согласно п. 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой": Договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.
Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в части отказа в расторжении договора аренды, указав, что наличие статьи 619 ГК РФ, устанавливающей специальные правила досрочного расторжения договора, не исключает возможности досрочного расторжения договора аренды на основании статьи 450 Кодекса.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Ответ: требования арендодателя о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате правомерны. Однако требование о взыскании расходов для перепланировки и ремонта помещения не может быть выполнено. Арендодатель вправе лишь потребовать возмещения убытков по п. 1 ст. 393, п. 5 ст. 453 ГК.
Задача 3
Какое решение примет суд?
Согласно п.1 ст.631 ГК: Капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя.
Ч.3 п.1ст.616 ГК: Нарушениеарендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору правопо своему выбору:
- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
По условиям задачи арендатор не обращался к арендодателю и самостоятельно произвел ремонт. Таким образом, требование о взыскании с него арендной платы правомерно. Однако согласно п.3ст.630 ГК: Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате (по договору проката) производится в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса. Арендодателю не требовалось обращаться в суд с требованием о взыскании арендной платы.
Ст. 623 ГК: 2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Ответ: арендатор вправе взыскать стоимость произведенного ремонта, т.к. по закону это обязанность арендодателя. Однако, что касается улучшений (новое тех.приспособление), то, т.к. они были осуществлены без согласия арендодателя, то они не подлежат возмещению.
Задача 5
Правомерны ли действия (прекращение перечисления наемной платы) и требования (замена балок и тд) института?
П.1 Ст. 611 ГК: Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Ст. 612 ГК: 1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
2.Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Ответ: требование института устранения недостатков правомерно, т.к. его невозможно было обнаружить при обычном осмотре имущества. Что же касается прекращения перечисления арендной платы, я считаю, что это неправомерно (т.к. в этом случае арендатор нарушает обязанность по внесению арендных платежей). Арендатор вправе потребовать возмещения убытков по ч.4 п.1 ст.612 ГК.
Задача 7
Правомерны ли требования арендатора (кооператив «Тангра»)?
П.1 ст.616 ГК: Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Ст.644 ГК: Арендаторв течение всего срока договора аренды транспортного средства без экипажа обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта.
Ст. 646 ГК: Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа, арендатор несет расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией.
Ст. 620 ГК: По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнутсудом в случаях, когда:…
имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Ответ: договор может быть расторгнут согласно п.4 ст.620 ГК, однако требование арендатора о возмещении убытков неправомерно, т.к. повреждение произошло не по вине арендодателя. Это страховой случай.
№9