 |
|
МОДЕЛИРОВАНИЕ ПРОЦЕССОВ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Е.М. Дарьин,
А.В. Трофимов,
Т.Е. Трофимова,
Д.В. Хавин
Ипотечное кредитование
Теория и методика проектирования
Моделей жилищной ипотеки
Утверждено редакционно-издательским
советом университета
в качестве учебного пособия
Нижний Новгород - 2004
ББК 65.9(2)262
И 76
Дарьин Е.М., Трофимов А.В., Трофимова Т.Е., Хавин Д.В. Ипотечное кредитование. Теория и методика проектирования моделей жилищной ипотеки: Учебное пособие. – Н.Новгород: Нижегород. гос. архит.- строит. ун-т, 2004. – 110 с.
ISBN 5-87941-344-6
В учебном пособии представлены основные теоретические положения и методические подходы к разработке организационно-экономических моделей жилищной ипотеки, оптимизации основных экономических параметров ипотечных программ. Даны практические примеры выполнения экономических расчетов. Составлено с использованием научных и методических работ авторов, а также современных отечественных и зарубежных литературных источников.
Предназначено преподавателям и студентам для использования в учебном процессе, курсовом и дипломном проектировании, а также специалистам в области ипотечных операций, слушателям курсов повышения квалификации, аспирантам и студентам экономических специальностей.
ББК 65.9(2)262
ISBN 5-87941-344-6 © Коллектив авторов, 2004,
© ННГАСУ, 2004
ВВЕДЕНИЕ
В условиях рыночной экономики залоговые операции становятся обыденными в деятельности промышленных, aграрныx, строительных предприятий и действующие в этих сферах понятия и терминология ипотеки отражают специфику отрасли.
Существует понятие «жилищная ипотека», которое, следуя названию, может применяться только в жилищной сфере, для инвестирования строительства и (или) приобретения жилья физическими или юридическими лицами с использованием долгосрочного кредита.
Понятие «жилищная ипотека» отражает и основной смысл ипотеки применительно к жилищному строительству:
- возникновение залоговых отношений при приобретении или строительстве жилья;
- использование для приобретения (строительства) жилья долгосрочного платного кредита под залог недвижимости.
Практика российских жилищных ипотек показывает, что состав недвижимого имущества, используемого в качестве залога, ограничивается в основном приобретаемыми квартирами, коттеджами, отдельными жилыми зданиями и незавершенного строительством жилья, что также учитывается в понятии «ипотека». Такие ограничения по составу недвижимого имущества для залога объясняются высокой ликвидностью жилья, что значительно снижает риск субъектов ипотеки, выдающих кредит.
Основная функция жилищной ипотеки – это приобретение гражданами жилья на их денежные средства с использованием ипотечного кредита. Следовательно, жилищная ипотека – система взаимодействующих субъектов, связанных правовыми и экономическими отношениями с целью организации приобретения жилья физическими лицами на условиях долгосрочного кредитования под залог приобретенного жилья.
Жилищная ипотека, как система, имеет юридическую подсистему в виде законодательной базы, регулирующей залоговые отношения при приобретении жилья и экономическую подсистему – инвестиционный фонд, включающий денежные средства клиентов, кредитные средства, в виде долгосрочных ссуд, под залог приобретаемого жилья, выдаваемых на основе принципа платности за предоставление денежных ресурсов, а также бюджетных средств для дотирования клиентов.
Организационную составляющую жилищной ипотеки характеризует состав ее субъектов, включающий финансово-кредитные учреждения, строительные, риэлтерские, оценочные и страховые фирмы, а также организацию, которая объединяет, планирует и координирует деятельность как отдельных субъектов, так и ипотеки в целом и наделена функциями управления процессами кредитования, продажи и приобретения жилья. Для описания организационной составляющей используют понятия «схема жилищной ипотеки», «модель жилищной ипотеки» и «программа ипотечного кредитования» (далее соответственно схема, модель и программа ипотеки), вкладывая в них одинаковый смысл и используя их как синонимы, однако смысловое содержание этих понятий различно и требует уточнения.
Схема ипотеки – это реальная или проектируемая организационная структура субъектов ипотеки, выполняющих определенные функции для реализации программы ипотечного кредитования. В схему ипотеки обычно включается полный состав субъектов с отображением движения денежных потоков и договорных отношений.
Модель ипотеки можно определить как упрощенный образ оригинала (схемы ипотеки), представляющий собой математическое описание или графическое изображение отдельных связей (например, экономических, договорных и т.п.) между субъектами. В отличие от оригинала с моделями можно экспериментировать с целью нахождения оптимальных параметров для схемы ипотеки.
Необходимость создания модели возникает при решении строго определенных задач. К построению модели обыкновенно прибегают в том случае, когда трудно, невозможно или даже нецелесообразно изучать явление в натуральном виде. Например, определять влияние изменения условий кредитования граждан в схеме ипотеки на основные результаты ее деятельности логичнее проводить не на реальном объекте, а на модели. Для выполнения этой роли модель должна быть подобной объекту. В большинстве случаев объективное соответствие модели и оригинала выражается в том, что модель воспроизводит свой объект в упрощенной форме. Как правило, модель более доступна для изучения, чем оригинал. Поэтому уточнение понятий «схема» и «модель ипотеки» преследует цель выделить моделирование как процесс изучения влияния реальных факторов на поведение реального объекта – схемы ипотеки.
Однако вышеизложенное не исключает использование термина «модель», например, для уточнения способа кредитования: ссудо-сберегательная модель жилищной ипотеки или место применения (Саровская модель жилищной ипотеки).
Программа ипотеки – это система увязанных между собой по содержанию, срокам, ресурсам и месту проведения мероприятий, и действий, направленных на достижение единой цели, пути и средства ее достижения. Как правило, в программу включаются:
- сроки действия программы, объем ввода жилья в целом и по годам;
- правовое обеспечение (местные законодательные акты и административные решения);
- организационно-экономическое обеспечение (схема ипотеки, источники получения, объем и структура инвестиций, условия кредитования, способ возврата кредитов);
- ресурсное обеспечение (мощность строительных организаций, базы стройиндустрии и кадры строителей);
- методическое обеспечение (процедура заключения сделок между субъектами ипотеки, варианты и процедура предоставления ипотечного кредита);
- нормативное обеспечение (нормирование, система ограничений размера кредита и дотаций, нормативы кредитования клиентов);
- информационно-рекламное обеспечение.
Программа разрабатывается на срок 4-5 лет, поэтому составляется годовая программа, в которой на каждый год определяется ввод жилья, финансовое, ресурсное обеспечение и оптимизируется нормативная база. Правовое, методическое и информационно-рекламное обеспечение производится до начала реализации программы и уточняется на стадии пилотного проекта.
Рассматривая субъекты ипотеки, через которые проходят финансовые потоки, следует отметить, что основным является физическое или юридическое лицо, желающее приобрести жилье на условиях ипотечного кредитования. Для него и создается организационная структура жилищной ипотеки. Однако термины, обозначающие главного субъекта ипотеки, отражают в основном его функциональные обязанности – заемщик, залогодатель, должник, покупатель жилья и т. п. Все это создает определенные трудности при описании схем ипотек и при моделировании, поэтому для обозначения главного субъекта ипотеки следует использовать понятие «клиент ипотеки».
Клиент ипотеки – это физическое или юридическое лицо, вступившее в договорные и экономические отношения с кредитором в системе ипотеки, с целью приобретения жилья на условиях ипотечного кредитования.
Кредиторами жилищной ипотеки являются банки и другие финансовые организации, а также некоммерческие организации (фонды), осуществляющие выдачу и последующее обслуживание выданных ипотечных кредитов. Обычно кредитор получает денежные средства от финансовых инвесторов и выдает ипотечный кредит клиенту в обмен на закладную. Несмотря на разную природу этих субъектов жилищной ипотеки они выполняют одинаковую функцию и получили название «оператор ипотеки».
«Финансовый инвестор» – юридические и финансовые лица, приобретающие ценные бумаги жилищной ипотеки и заинтересованные в получении хотя и небольшого, но постоянного дохода. В жилищной ипотеке их роль связана с инвестированием «дешевых и длинных» финансовых ресурсов, т.е. под небольшие проценты и на длительный срок. Эти ресурсы получают на вторичном рынке ценных бумаг, где формируются инвестиционные портфели пенсионных фондов, страховых компаний или от специализированных фондов, поддерживаемых государственными ресурсами.
Оператор ипотеки самостоятельно или через специализированную организацию (ипотечное агентство) реализует финансовым инвесторам закладные или ценные бумаги (облигации, сертификаты и т.п.), обеспеченные закладными. Полученные в результате сделки денежные средства идут на финансирование новых ипотечных кредитов.
«Исполнительный (управляющий) орган» организует и координирует деятельность субъектов жилищной ипотеки, разрабатывает и внедряет единые ипотечные стандарты и технологии. На федеральном уровне таким органом является Федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования, в Москве – Московское ипотечное агентство, в регионах – ипотечные агентства, агентства недвижимости и т.п. Кроме функций, связанных с организацией и управлением ипотечной программой, управляющий орган может осуществлять выкуп ипотечных кредитов закладных у оператора ипотеки с целью выпуска и реализации инвесторами ценных бумаг на вторичном рынке.
Ряд понятий связан с процессами приобретения и продажи жилья, участниками которого являются клиент ипотеки и продавец жилья. Продавец жилья определяется как физическое или юридическое лицо, продающее собственное жилье. Продажу жилья, принадлежащего физическим или юридическим лицам по их поручению осуществляет риэлтер – лицензированный продавец жилья, который имеет право продавать жилье по поручению других участников рынка или из собственных жилищных фондов и участвовать в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание.
Все залоговые операции связаны с определенным риском, поэтому обязательным субъектом жилищной ипотеки является страховщик – лицензированная страховая компания, осуществляющая имущественное страхование (страхование заложенного жилья), страхование жизни и трудоспособности клиента ипотеки, страхование гражданско-правовой ответственности субъектов жилищной ипотеки.
Оценщик – субъект жилищной ипотеки, представляющий лицензированную компанию, осуществляющую независимую оценку жилых помещений, являющихся предметом залога по ипотеке (при выдаче ипотечного кредита, при реализации заложенного имущества, торгах и пр.), а также оценки жилья, находящегося в собственности клиента и предназначенного для погашения части стоимости новой квартиры.
В учебном пособии использована следующая система условных обозначений:
И – инвестиционный фонд годовой программы жилищной ипотеки;
Ск – средства клиентов;
Кс – кредитные средства;
Бс – бюджетные средства;
Снж – стоимость нового жилья;
Ссж – стоимость собственного жилья клиентов;
Fнж – площадь нового жилья;
Fсж – площадь собственного жилья;
С 
– стоимость 1 кв. м. нового жилья;
С 
– стоимость 1 кв. м. собственного жилья клиентов;
Сдс – денежные средства для приобретения жилья;
Ссн – срочные накопления;
rб – процентная ставка по кредитам банка;
ru – процентная ставка по кредитам в ипотечной программе;
r – процентная ставка по накопительному вкладу;
rстр – процентная ставка банка по краткосрочным кредитам;
n – срок кредитования;
D – ежемесячный доход клиента;
Dmin – минимально допустимый для участия в программе доход клиента;
Кн – нормированный ипотечный кредит;
Кстр – краткосрочный строительный кредит;
ккр – коэффициент кредитования;
МПБ – минимальный прожиточный бюджет;
Nср – средняя численность семьи;
Вп – первоначальный взнос;
р – доля первоначального взноса в стоимости нового жилья;
m – количество клиентов ипотеки;
z – стоимость залога;
Д – дотации;
R – рефинансированный кредит.
МОДЕЛИРОВАНИЕ ПРОЦЕССОВ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ