Главная | Обратная связь

Нормирование ипотечного кредита

С увеличением срока кредитования растет и размер кредита, который может получать клиент. Поэтому в ипотечной программе следует принимать максимальный срок кредитования, установленный банком. Одновременно при этом будет возрастать и размер дотаций из бюджета, снижение величины которых возможно за счет нормирования кредита и разработки систем и параметров индивидуального кредитования клиентов.

В любой ипотечной программе величина кредита ограничивается и это особенно актуально для дотационных муниципальных ипотечных программ.

В практике жилищного ипотечного кредитования применяют несколько вариантов ограничений верхнего предела размера кредита:

- долей стоимости залога;

- стоимостью разницы в площади приобретаемого и собственного жилья;

- минимально допустимым размером ежемесячного дохода клиента.

В мировой практике жилищного ипотечного кредитования принято, что размер кредита не может превышать 70 процентов стоимости залога. В России в качестве залога выступает, как правило, приобретаемая квартира и максимальный размер кредита (при цене за 1 кв.м. 6200 руб.) составит 200 тыс. руб. для однокомнатной и более 400 тыс. руб. для четырехкомнатной квартиры. Даже при льготном кредитовании на 10 лет под 7 процентов годовых ежемесячный доход клиента должен быть в пределах 15...30 тыс. руб. в месяц. Очевидно, что в современных условиях такой вариант непригоден, т.к. такие доходы получают менее 0,1 процента населения.

Следующий вариант предполагает, что клиент собственными средствами оплачивает часть площади в новой квартире, равную площади собственной, а оставшуюся часть – ипотечным кредитом. Как правило, дополнительно приобретаемая площадь составляет в среднем 15 кв.м., размер кредита - 96...100 тыс. руб., для чего клиент должен иметь ежемесячный доход не менее 6,5...8 тыс. руб. Исходя из прогнозируемой структуры доходов населения, представленной на рис. 3.3, можно ориентировочно определить количество потенциальных клиентов ипотеки.

Рис. 3.3. Прогнозируемая структура доходов населения в 2003-2004 гг.

Как видно из рис. 3.3 даже при умеренной стоимости 1 кв.м. жилья 12000 руб. в ипотечной программе могут принять не более 4...5 процентов населения.

Авторами предложен вариант нормирования размера кредита исходя из минимально допустимого дохода для участия в ипотечной программе.

Исходя из минимального прожиточного бюджета среднего состава семьи в Н. Новгороде 3,4 чел. и 20-процентной части дохода для возмещения кредита определим нижний предел дохода клиента, позволяющий ему участвовать в ипотеке:

D_min = k _* МПБ _* N_ср руб., (28)

где: D_min – минимальная величина дохода;

k – коэффициент, учитывающий размер отчислений от дохода;

МПБ – минимальный прожиточный бюджет;

N_ср – средний состав семьи в Н. Новгороде.

Таким образом участие в ипотечной программе сможет принять 10...12 процентов населения. Подставляя значение D_min в формулу (6), получаем размер нормированного кредита (К_н):

К_н = к_кр D_min. (29)

Для нормирования размера кредита необходимо установить оптимальные параметры кредитования клиентов. Рассмотрим это на примере, когда инвестором и кредитором является банк, выдающий ипотечные кредиты для муниципальных программ на срок до 10 лет под 18 процентов годовых. Размер кредита, который может возвратить клиент, растет с увеличением срока кредитования. Поэтому для ипотечной программы необходимо принимать максимальный срок, установленный банком, т.е. 10 лет. На основании данных табл. 3.2. определим оптимальную ставку, которая составит 7 процентов годовых. Для этих параметров коэффициент кредитования равен 14,1 и при нижнем значении дохода 3672 руб. размер нормированного кредита составит 52 тыс. руб. Клиент обязан выплатить к окончанию срока сумму в размере 88,4 тыс. руб., а бюджет компенсировать 109,2 тыс. руб.