Главная | Обратная связь

Формализация потребности в ресурсах универсальных функциональных блоков

 

Каждый функциональный блок представлен моделью, в которую введены все входящие, выходящие финансовые потоки и вертикальная линия, обозначающая интеграцию, разделение или преобразование их из одного вида в другой. Например, в блоке управления бюджетные ресурсы в виде целевых бюджетных средств могут преобразовываться в дотации, строительный кредит или и то и другое вместе взятое, в зависимости от вида модели и возможностей бюджета.

Внутри каждого блока указан вид внутренних ресурсов, величина которых определяется для установления баланса потребности в денежных средствах, для выполнения целевой функции с размерами привлеченных средств. Таким образом, производится взаимоувязка потребности блока в инвестициях с размером собственных кредитных и бюджетных средств для формализации этих зависимостей. Размер внутренних ресурсов каждого блока входит в систему ограничений при формировании инвестиционного фонда ипотеки и оптимизации его структуры.

Естественно, что весь стандартный набор функций в конкретной схеме ипотечного кредитования выполняться не будет, так как перечень функций устанавливается видом модели. Учитывая, что функции и связи в моделях блока формализованы в виде детерминированных аддитивных или мультипликативных факторных экономико-математических моделей, то достаточно легко корректировать результирующие показатели оставшихся функций при исключении той или иной экономической связи.

На рис. 2.2 приведены модели основных функциональных блоков одноуровневой жилищной ипотеки. Переходя к исследованию потребностей блоков в инвестициях следует отметить, что основным субъектом жилищной ипотеки является клиент, для которого и создается вся инфраструктура ипотеки. В условиях развитых первичного и вторичного рынков жилья у покупателя нет проблем выбора квартиры с требуемым числом комнат в любом районе города, а единственным ограничением являются его материальные возможности.

Несмотря на тяжелые экономические условия многие семьи имеют стартовый капитал для улучшения жилищных условий. В первую очередь к нему относится недвижимость в виде собственного (приватизированного) жилья, а также сбережения, значительную часть которых население, не доверяя банкам, хранит у себя. Если этих средств не достаточно для улучшения жилищных условий, то покупатель становится клиентом жилищной ипотеки, получая недостающие средства в виде ипотечного кредита.

Внутренние ресурсы и финансовые потоки, отражающие взаимосвязи клиента с другими субъектами ипотеки, приведены на рис. 2.2. Для приобретения жилья могут быть использованы накопленные ресурсы в виде собственного жилья (Ссж) и обязательного первоначального взноса из собственных денежных средств (Сдс).

С_нж = С_сж + С_дс + К . (1)

Собственное жилье клиента можно считать накопленным ресурсом, стоимость которого зависит от многих факторов – типа планировки, престижности района, этажа, количества комнат и т.д. Однако цена, установившаяся под влиянием этих факторов на момент принятия решения о продаже квартиры, в дальнейшем остается величиной относительно стабильной, по крайней мере в течение одного года.

Следовательно, стоимость собственного жилья клиента можно считать величиной постоянной, подверженной колебаниям только при изменении ценовой ситуации на вторичном рынке жилья. Значительные колебания цен во времени происходят при форс-мажорных обстоятельствах – обвал курса рубля, дефолт, а в нормальных условиях – это циклические колебания вокруг среднего, достаточно стабильного уровня.

Стоимость собственного жилья – величина индивидуальная для каждого клиента и может быть установлена по ценам квартир-аналогов на вторичном рынке жилья. Необходимый размер другого накопленного ресурса – денежных средств клиента – может быть рассчитан. Во всех ипотечных программах предусмотрен обязательный первоначальный денежный взнос, т.к. кредитом покрывается не более 70% стоимости залога – приобретаемой квартиры. Обычно его сумма устанавливается в процентах от стоимости новой квартиры в диапазоне 10...30 процентов.

Fнж - площадь нового жилья С - стоимость 1 кв. м. rстр -проц. ставка строит. кредита nстр - срок кредитования кн - коэфф. налоговых отчислен.

ккр - коэффициент кредитования r - процентная ставка n - срок кредитования nн - срок накоплений р - коэффициент отчислений от ежемесячного дохода Кi = ккрDi Ri = Кi (1+rn)

Блок управления

Кб=

Ссн = Н

Инвестиции

отчисления на срочные накопления Нi = р12 Dinн

Стоимость собств. жилья (Ссжi)

Рис. 2.2 Модели основных функциональных блоков одноуровневой жилищной ипотеки

Приобретение ипотечного кредита

Выпуск и реализация ценных бумаг

Инвестиции

Инвестиции

Дотации (Д) Д = Кбn rд

Новое жилье

Реализация нового жилья

Целевые бюджетные средства

Бюджетные ресурсы

Налоги

Ск = Ссж+Сдс

Оплата рассрочки

Строительный кредит (Кстр)

Средства клиентов (Ск)

Возврат кредита

Кредит для приобретения жилья

Инвестиционно-кредитный блок

Возврат ипотечного кредита (Rб)

Реализация кредита

Ипотечный кредит клиентам (Кб)

Возврат строит. кредита (Rстр)

Дотации(Д) Д = Кбn rд

Строительный кредит (Кстр)

Ресурсы банка

Срочные накопления (Ссн)

Отчисления на срочн. накопления (Н)

nн - срок накоплений rn - проц. ставка по сроч.накопл. rб - процентная ставка по кред. rд = rб -r - проц. ставка по дотац. m - количество клиентов Rб=(1+rбn)

Блок строительства и реализации

Блок клиент

Ежемесячный доход (Di)

Возврат кредита (рассрочки) Ri

Новое жилье

Нл= кнСнж

Налоги (Нл)

Rстр = Кстр (1+ rстр nстр)

Возврат строительного кредита (Rстр)

Кстр = 0,7 Снж

Строительный кредит (Кстр)

Снж = Fнж С

Стоимость нового жилья (Снж)

Ресурсы строительной фирмы

Снжi=Ссжi+Сдсi+Сснi +Кi

Денежные средства(Сдсi)

Кредит ( рассрочка) Кi

Срочные накопления (Сснi)

Новое жилье

Стоимость нового жилья (Снжi)

cnjbvcnjbvj

С_дв = р × С_нж , (2)

где р – доля первоначального денежного взноса в стоимости нового жилья.

Ипотечный кредит и его возврат обеспечивается возобновляемыми ресурсами – доходом клиента (D) или совокупным семейным доходом.

Исследуя параметры, от которых зависит величина ипотечного кредита, следует отметить, что в любой реальной модели жилищной ипотеки есть верхний и нижний пределы, ограничивающие его величину.

Абсолютная величина ипотечного кредита определяется как стоимостью приобретаемого жилья, так и возможностью клиента рассчитаться за кредит в установленный срок.

Возвращение ипотечного кредита обеспечивается частью постоянного дохода клиента. По статистическим данным от 70 до 80 процентов дохода семьи идет на текущие расходы: приобретение продовольствия, одежды, оплату жилья и коммунальных услуг и других обязательных платежей. Оставшиеся 20-30 процентов дохода могут быть использованы для накоплений или расчетов по долгосрочным платежам.

Минимальный размер текущих расходов одного члена семьи определяется величиной минимального прожиточного бюджета (МПБ), который по состоянию на 1.01.2000 г. в Н. Новгороде составил 831 руб. Семьи, имеющие совокупный доход ниже МПБ, не могут приобретать жилье по ипотечным программам.

Учитывая то, что 20 процентов дохода клиента могут быть направлены на накопление, в большинстве российских регионов эта величина принята как норматив для размера ежемесячных отчислений на погашение кредита. Это положение подкрепляется тем, что в соответствии со статьей 383 ГПК РФ 20 процентов дохода является максимальным размером для удержания по исполнительному листу в случае отказа должника возмещать кредит в добровольном порядке.

Максимальная величина ипотечного кредита ограничивается, как правило, 70-ью процентами стоимости залога. Однако, для большинства семей размер кредита ограничен совокупным семейным доходом, по которому определяется максимальный размер выплат при погашении. Эта зависимость выражается уравнением:

К (1 + r · n) = 0,2 · 12D · n , (3)

где К – ипотечный кредит, руб.;

n – срок погашения кредита, лет;

r – процентная ставка по кредиту;

0,2 – норматив отчислений от дохода;

D – ежемесячный совокупный семейный доход, руб.;

12D – годовой совокупный семейный доход.

Решая уравнение относительно К, получаем формулу для определения максимальной величины кредита в зависимости от дохода:

K_max = 2,4 . (4)

Срок погашения кредита (n) и процентная ставка (r) – величины постоянные для годовой программы ипотечного кредитования, поэтому значение 2,4 можно представить как коэффициент кредитования (К_кр),

К_кр – это мультиплицирующий множитель, экономический смысл которого заключается в следующем: он показывает размер кредита, приходящийся на один рубль дохода клиента при заданных параметрах кредитования r и n. Коэффициент кредитования может быть принят в качестве норматива при расчете максимальной величины кредита.

к_кр = 2,4 . (5)

Тогда максимальный размер кредита для клиента можно выразить формулой:

K_max = к_кр D . (6)

Функция коэффициента кредитования табулирована в зависимости от параметров кредитования, см. табл. 2.2.

Т а б л и ц а 2.2

Коэффициент кредитования

Проц. ставка	Срок кредитования
	9,6	12,4	13,7	14,9	16,0	17,0	18,0	18,9	19,8	20,6
	8,0	10,0	10,7	11,4	12,0	12,6	13,1	13,6	14,0	14,4
	6,9	8,2	8,7	9,2	9,6	10,0	10,3	10,6	10,8	11,1
	4,8	5,4	5,5	5,8	6,0	6,1	6,3	6,4	6,50	6,50

В случае недостатка накопленных ресурсов клиент может получить дополнительные средства в виде срочных накоплений и принять участие в ссудо-сберегательной ипотеке. Главным условием этой схемы являются накопления заданной суммы в определенный срок, что дает возможность клиенту получить ипотечный кредит. Очевидно, что минимальный размер ежемесячных отчислений на накопление следует принимать равным отчислениям при погашении кредита, т.е. 20 процентов от дохода. Минимальная сумма накоплений определится по формуле оценки срочного аннуитета типа постнумерандо:

С_сн = , (7)

где r – годовая ставка;

n – срок кредитования;

u – количество начислений процентов в течение года (u=12; 3; 2; 1);

D – ежемесячный доход клиента;

0,2 – норматив отчислений на накопления.

При этом должно выполняться условие:

С_сн > С_нж – (С_сж + С_дс + К) . (8)

Если эти условия не выполняются, то клиент не имеет материальных возможностей для участия в ипотечной программе.

Основной задачей инвестиционно-кредитного блока (далее ИКБ) является выдача ипотечных кредитов клиентам ипотеки и их обслуживание.

Практика показывает, что даже при конкурсном отборе банка для участия в ипотечной программе основные параметры кредитования – срок погашения кредита и процентную ставку устанавливает кредитор. В современных условиях процентная ставка кредитора, как правило, выше процентной ставки, устанавливаемой в ипотечной программе, что вызывает необходимость дотаций по оплате разницы в процентных ставках банка и ипотеки. В практике принято, что банк выдает кредиты по параметрам, принятым в ипотечной программе, а недополученные средства возмещает из регионального и местного бюджетов через управляющий орган ипотеки. Тогда общий объем кредитов, а следовательно, и размер кредитных ресурсов для ипотечной программы, выдаваемых банком составит:

К_б = , (9)

где К_б – объем кредита на ипотечную программу;

К – размер кредита, выданного i-му клиенту;

m – количество клиентов программы.

В большей части ипотечных программ для снижения объема дотаций размер кредита минимизируется, и он одинаков для всех клиентов. В этом случае объем кредитов банка определится как:

К_б = m · К . (10)

Соотношение параметров кредитования банка и ипотечной программы, а также объем дотаций рассчитываются на основании размера рефинансированного кредита:

R_б = m · К (1 + r_б·n_б), (11)

где r_б – процентная ставка по кредитам банка;

n_б – срок рефинансирования кредита по условиям банка.

Учитывая, что с увеличением срока рефинансирования возрастает размер кредита, который может возвратить клиент, ипотечная программа принимает условия банка по этому параметру:

n = n _б .

Тогда сумма рефинансированного кредита распределяется следующим образом:

R_б = m·К (1 + r_u·n) + m·К·r_д·n, (12)

где r_u – процентная ставка по кредиту в ипотечной программе;

r_д = r_б – r_u - процентная ставка для определения объема дотаций;

m·К (1 + r_u·n) – доля кредита, рефинансированного клиентами;

m·К·r_д·n – доля кредита, рефинансируемая за счет бюджета.

Следовательно, размер дотаций можно (Д) представить зависимостью:

Д = m·K(r_б – r_u)·n. (13)

В схеме ссудо-сберегательной ипотеки ИКБ аккумулирует средства клиентов для накопления определенной суммы в заданный срок. Эти накопления клиенты используют для погашения части стоимости нового жилья. Накопительные взносы выражаются зависимостью:

Н_к = , (14)

где к_о – коэффициент, учитывающий долю ежемесячных отчислений от дохода клиента;

n_н – срок, в течение которого производятся накопления.

Величина срочных накоплений, которые банк обязан выдать клиентам по истечении срока, определяется по формуле:

С_нк = . (15)

Сумму срочных накоплений можно рассчитать по формуле (7).

Для строительных фирм, участвующих в ипотечной программе, ИКБ может выдавать ипотечные кредиты под незавершенное строительство или законченный строительный объект. Строительный кредит (К_стр), предоставляется банком на срок, обычно равный нормативному сроку строительства (n_с).

Размер рефинансированного строительного кредита (R_стр) составит:

R_стр = К_стр (1 + r_c · n), (16)

где r_с – процентная ставка по строительному кредиту.

Инвестиционная линия может быть введена только при становлении вторичного рынка ипотечных кредитов. Размер инвестиций в общем виде можно определить как:

С_u = К_б – М , (17)

где М – маржа банка за обслуживание кредита.

В модели блока управления (БУ), представленной на рис. 2.13, региональный и местный бюджеты условно приняты как возобновляемый ресурс БУ и включены в модель. Главными задачами БУ являются установление основных экономических параметров ипотечной программы, обеспечение финансирования ипотечных кредитов клиентов, и формирование оборотных средств для приобретения жилья в некоторых ипотечных схемах.

Целевые бюджетные средства (далее ЦБС) или кредит банка в варианте ипотеки с продажей жилья в рассрочку предназначаются для создания жилищного фонда ипотечной программы и в дальнейшем работают как оборотные средства ипотеки. Размер ЦБС определяется по формуле:

ЦБС = , (18)

где F_i – площадь квартиры, приобретаемой клиентом;

С_ед – стоимость 1 кв. метра жилья.

Низкий уровень доходов населения и высокие процентные ставки по кредитам коммерческих банков вызвали необходимость дотаций из муниципального бюджета на погашение разницы между процентными ставками кредитов банка и ипотеки.

Величина средств для дотаций по разнице в процентных ставках банка и ипотеки определяется по формуле (13). Необходимость дотаций повлекла за собой ограничение верхнего предела размера кредита и социального состава клиентов ипотеки.

Величина дотаций может быть обоснована результатами выполнения годовой программы ипотечного кредитования, в частности размерами налоговых поступлений в бюджет от строительных фирм, реализующих жилье по ипотечной программе.

В общем виде объем налоговых поступлений может быть определен как:

Н_л = к_нл , (19)

где к_нл – коэффициент для определения суммы налогов от строительных фирм.

По расчетам авторов, 24,5 процента вложенных в строительство жилья по ипотечным программам средств возвращаются в региональный и местный бюджеты и после их реструктуризации могут быть использованы как для компенсации разницы в процентных ставках, так и для выдачи ипотечных кредитов.

Невозвратные средства приходится получать из источников, которые используются для финансирования ипотечных кредитов.

В модель блока строительства и реализации нового жилья с целью упрощения модели включены только строительные фирмы, участвующие в ипотечной программе.

Блок строительства и реализации выполняет задачу строительства и продажи нового жилья клиентам ипотеки.

Финансовые потоки блока формализованы следующими зависимостями:

С_нж = F_нж С , (20)

 

 

К_стр = 0,7 Z _, (21)

где F_нж – площадь нового жилья;

Z – стоимость залога.

Проведенные исследования, результаты которых сведены в табл.2.6, создали предпосылки для разработки организационно-экономических моделей и взаимной увязки, оптимизации, формализации параметров экономических связей субъектов жилищной ипотеки.