Главная | Обратная связь

Экономико-математическая модель формирования инвестиционного фонда

 

Важнейшим этапом формирования ипотечной программы строительства жилья является расчет, взаимная увязка и оптимизация экономических параметров ипотеки, по которым определяются размер и структура инвестиционного фонда. Количественные показатели основных параметров зависят от многих факторов, увязать которые в единую систему возможно путем разработки экономико-математической модели формирования инвестиционного фонда.

В основе разработки экономико-математической модели лежит система факторного анализа организационно-экономических моделей.

Экономико-математическая модель формирования инвестиционного фонда ипотеки должна установить не только общую потребность ипотечной программы в инвестициях, но и инвестиционный вклад каждого субъекта (блока). Поскольку основным потребителем инвестиций является блок строительства и реализации, а остальные инвесторами, то экономико-математическую модель можно представить уравнением:

И = С_к + К_с + Б_с , (33)

где: И – инвестиционный фонд жилищной ипотечной программы;

С_к – инвестиции клиентов, предоставляемые блоком «Клиентура»;

К_с – кредитные средства инвестиционно-кредитного блока;

Б_с – бюджетные инвестиции блока управления.

Детализация экономико-математической модели на основе факторного анализа организационно-экономической модели проведена с использованием зависимостей, установленных для каждого блока в разделе 2.2, с применением метода нормирования кредита по минимально допустимому доходу клиента и методики оптимизации параметров кредитования.

При разработке экономико-математической модели учтены основные правила моделирования:

1. Место каждого фактора в модели должно соответствовать его экономической роли в формировании результативного признака.

2. Модель целесообразно строить из двух-трехфакторной полной модели путем последовательного расчленения факторов на составляющие

3. При очередном расширении модели соблюдать связь «причина – следствие».

4. Возможность укрупнения факторов, чтобы в результате получить экономически понятный фактор более высокого порядка.

При помощи экономико-математической модели формирования инвестиционного фонда ипотеки (см. рис. 3.4) можно выполнять:

- расчет размера и структуры инвестиционного фонда;

- оптимизацию основных экономических параметров ипотечной программы;

- учитывать влияние изменения одного или нескольких экономических факторов на структуру и размер инвестиционного фонда.

Экономические параметры ипотечной программы, приведенные на рис. 3.4 можно разделить на три группы.

1 группа – неизменяемые параметры, значения которых устанавливаются субъектами ипотеки в виде констант. Эти значения определяются исходя из объема ресурсов субъекта, ценовой ситуации на рынках жилья или по статистическим данным.

2 группа – параметры, значения которых можно изменять только в сторону снижения, т.к. они отражают максимальный размер внутренних ресурсов субъекта (размер кредитных и бюджетных средств, объем строительства нового жилья).

3 группа – регулируемые параметры, которые могут изменяться в определенных пределах как в сторону увеличения, так и в сторону снижения (процентная ставка ипотечной программы).

Неизменные и снижаемые параметры входят в систему ограничений модели; первые в виде констант, вторые – как максимальные значения параметров. Регулируемые параметры при оптимизации могут быть ограничены как верхним, так и нижним пределом.

В предлагаемой экономико-математической модели расчет размера и структуры инвестиционного фонда производится после оптимизации параметров кредитования, нормирования размера кредита и связанных с ними размеров дотационных выплат и собственных средств клиентов.

Поскольку основной задачей ипотечной программы является удовлетворение потребностей клиентов в жилье, то расчет параметров начинается с определения исходных данных с блока «Клиентура»: количество клиентов – участников ипотечной программы, характеристики их собственного жилья по количеству комнат и типу планировки. Эти данные получают на основании результатов анализа в структуре стоимости и потребности в новом жилье.

После определения лимитирующего блока его результирующий параметр фиксируется в модели и производится расчет аналогичных параметров в других блоках.

Срок кредитования и процентная ставка в ипотечной программе, коэффициент кредитования, минимально допустимый доход клиента и размер нормативного кредита определяются по нормативам.

Учет влияния изменения одного или нескольких экономических факторов на структуру и размер инвестиционного фонда производится путем развертывания формул структурных составляющих инвестиционного фонда, в которые входит изменяемый фактор. После расчета значений структурных составляющих по измененным значениям факторов производится корректировка размера и структуры инвестиционного фонда.

 

 

С_сж= F_сж·С С_дс=рF_нж·С С_сн=

 

С_сж + С_дс + С_сн

 

И = С_к + К_с + Б_сД = mК_н(r_б-r_u)·n

 

Б_с = Д – П

 

 

П =

 

 

D_min 1,2 МПБ*N_ср А =

К_с= mК_н К_н= к_кр ·D_min

 

к_кр= r_u=

 

где А – размер ежегодных выплат по погашению кредита;

r_н – процентная ставка по накопительным взносам;

t – срок накопительный, лет;

n = (t₁ + t₂ + … t_k) – срок погашения кредита

 

Рис. 3.4. Экономико-математическая модель формирования инвестиционного фонда

С_сж= F_сж·С С_дс=рF_нж·С С_сн=

 

С_сж + С_дс + С_сн

 

И = С_к + К_с + Б_с

 

Б_с=mК_н(r_б-r_u)·n

 

К_с= mК_н К_н= к_кр ·D_min D_min 1,2 МПБ*N_ср

 

к_кр= r_u=

Рис.3.5. Вариант модели для одноуровневой депозитарной жилищной ипотеки

 

С_сн=

С_дс= С_сж + С_сн А=

 

С_сж + С_дс + С_сн

И = С_к + К_с + Б_с

Б_с=mК_н(r_б-r_u)·n

 

К_с= mК_н К_н= к_кр ·D_min D_min 1,2 МПБ*N_ср

 

к_кр= r_u=

 

 

Условные обозначения параметров модели:

А – ежегодный накопительный взнос;

r_н – процентная ставка по накопительным взносам;

t – срок накопительный, лет.

 

 

Рис. 3.6. Вариант модели одноуровневой ссудо-сберегательной жилищной ипотеки

 

 

С_сж С_дс П_в= рF_нж·С

 

С_сж + С_дс + П_в

 

И = С_к + К_с + Б_с

 

Б_с=mК_н(r_б-r_u)·n

К_с= mК_н К_н= к_кр ·D_min D_min 1,2 МПБ*N_ср

 

к_кр= r_u=

где p = (0,15…0,5) С_сж – размер первоначального взноса

 

Рис. 3.7.Вариант модели для жилищной ипотеки с реализацией жилья в рассрочку

 

 

На рис. 3.7 и 3.8 приведены варианты организационно-экономических моделей с продажей жилья в рассрочку некоммерческой организации и инвестиционно-строительной ипотеки.

 

 

С_дс = С_нж – С_сж – P

С_сж + С_дс

И И = С_к + С_п

П

C_п = Р

Р = m Р_н Р_н = к_кр ·D_min D_min 1,2 МПБ*N_ср

к_кр= r_u=

 

П = (0,1…0,12) С_нж С_нж = С_сп + С_и

 

С_сп= F_сп·С С_и=F_и· С

 

 

где Р – размер рассрочки платежей;

Р_н – нормативный размер рассрочки платежей;

С_сп – стоимость жилья, реализованного на первичном рынке;

F_сп – площадь жилья , реализованного на первичном рынке;

С_и – стоимость жилья, реализованного на условиях ипотеки;

F_и – площадь жилья, реализованного на условиях ипотеки

 

 

Рис. 3.8. Экономико-математическая модель формирования инвестиционного фонда для строительной ипотеки

 

 

Алгоритм расчета размера и структуры инвестиционного фонда приведен на рис. 3.9. Одним из методических принципов расчета и оптимизации экономических параметров ипотеки является определение блока (субъекта) с минимальным инвестиционным потенциалом, т.к. этот блок лимитирует параметры всех других.

 

	Исходные данные
	БК	ИКБ	БУ	БСР
	m	К	Д	Fнж
	Fсж	n	n	С
		rб	rи
	Определение лимитирующего блока
	Корректировка исходных данных
	Расчет срока кредитования и процентной ставки в программе ипотечного жилищного кредитования		Расчет минимально-допустимого дохода
	Расчет коэффициента кредитования		Расчет размера нормативного кредита и величины кредитных средств
	Определение стоимости собственного жилья 1-комнатная 2-комнатная 3-комнатная
	Расчет общей стоимости нового жилья
	Определение размера первоначального денежного взноса (собственных денежных средств клиентов)
Расчет размера бюджетных средств
	Определение размера и структуры инвестиционного фонда

 

 

Рис. 3.9. Алгоритм расчета размера и структуры инвестиционного фонда