 |
|
Право громадян на житло і форми його реалізації
Житло - одна з основних матеріальних умов життєдіяльності людини. Законодавство України надає людині і громадянину право мати житло увласності чи одержати його за договором найму з державного чи громадського фонду, користуватися житлом і вимагати від зобов'язаних суб'єктів забезпечення реалізації цього права у повному обсязі. Порядок надання житла громадянам України в користування з державного та громадського житлового фондів передбачено у гл. 1 ЖК України. У ній закріплено право громадян на житло, на його одержання і вказано вік, з якого особа має таке суб'єктивне право, порядок визнання осіб такими, що потребують соціального захисту в питаннях забезпечення житлом.
Згідно зі ст. 31 ЖК України, кожен громадянин України, який потребує поліпшення житлових умов, має право одержати в користування житлове приміщення в будинках житлового фонду (державного і громадського) в порядку, передбаченому законодавством України. Житлові приміщення таким громадянам надаються переважно у вигляді окремої квартири на сім'ю.
Право на одержання житла настає в особи з виповненням їй 18 років, а якщо особа зареєструвала шлюб чи стала до роботи в передбачених законом випадках, то й раніше.
Право на отримання житла в будинках державного та громадського житлового фонду мають громадяни, яких визначено як таких, що потребують поліпшення житлових умов. Підстави визнання громадянина таким, що потребує поліпшення житлових умов, визначені ст. 34 ЖК та Правилами обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм житлових приміщень. Насамперед потребуючими поліпшення житлових умов визначаються громадяни, які забезпечені житловою площею на одну особу нижче встановленого рівня. Рівень забезпеченості, а також норму середньої забезпеченості житлом визначають обласні Ради народних депутатів з врахуванням житлової ситуації області. Отже, громадяни, забезпечені житловою площею менше визначеного рівня мають право бути зарахованими на квартирний облік. Потребуючими поліпшення житлових умов визнаються також громадяни, які проживають в житлових приміщеннях, що не відповідають встановленим санітарним і технічним вимогам (аварійний стан, розташування житлового приміщення у підвалі та напівпідвалі тощо). Проживання тривалий час за договором оренди в будинках приватного житлового фонду, в гуртожитках, проживання в одній кімнаті по дві і більше сім'ї, незалежно від родинних відносин або осіб різної статі, старших за 9 років, крім подружжя, теж є підставами для визнання громадян потребуючими поліпшення житлових умов.
Квартирний облік потребуючих поліпшення житлових умов здійснюється як за місцем проживання особи у виконавчому органі відповідної ради, так і за місцем роботи. Громадянам, які перебувають на квартирному обліку потребуючих поліпшення житлових умов, житло надається в порядку черговості.
Чинний Житловий кодекс передбачає порядок:
· першочергового надання житла;
· позачергове надання житла;
· надання житла в порядку загальної черги.
Зокрема, в першу чергу житло надається інвалідам праці І і II групи, сім'ям осіб, які загинули при виконанні державних чи громадських обов'язків, багатодітним сім'ям (троє і більше неповнолітніх дітей), сім'ям при народженні близнят та інших категорій осіб згідно із ст. 45 ЖК. Позачергово житлові приміщення надаються особам, чиє житло в результаті стихійного лиха стало непридатним для проживання; особам, які скеровуються на роботу в іншу місцевість в порядку державного розподілу після закінчення навчальних закладів та інших категоріям громадян згідно із ст. 46 ЖК.
За проектом нового ЖК громадяни, які потребують поліпшення житлових умов, мають право:
· на одержання пільгового кредиту для будівництва чи придбання власного житла;
· на першочергове придбання у власність житла в державному та комунальному житловому фонді загального призначення, або першочерговий вступ до об'єднання забудовників багатоквартирних житлових будинків.
Ті ж особи, які потребують соціального захисту мають право на одержання у найм чи оренду житла у фонді соціального призначення. Таке житло не підлягає приватизації. Користування ним здійснюється на підставі договору оренди. Житло таким громадянам надається за кошти держави в порядку черговості.
Діючий Житловий кодекс передбачає максимальну норму забезпеченості житлом на одну особу - 13,65 кв.м. житлової площі на особу. За проектом нового Житлового кодексу норма забезпеченості житлом встановлюється лише для громадян, які потребують соціального захисту і отримують житло за рахунок коштів держави. Така норма - 21 кв.м. загальної площі на одну особу.
Житлові приміщення надаються на підставі рішення виконавчого комітету місцевої Ради (якщо облік здійснювався за місцем проживання), на підставі рішення адміністрації підприємства, установи, організації (якщо облік здійснювався за місцем роботи) або за рішенням компетентного органу громадської організації (якщо житло надається з громадського житлового фонду).
Житлове приміщення може бути надано з перевищенням норми житлової площі, якщо воно складається з однієї кімнати (однокімнатна квартира) або призначається для осіб різної статі, старших за 9 років, крім подружжя. Додаткова житлова площа надається окремим категоріям громадян у вигляді кімнати або в розмірі десяти квадратних метрів. Громадянам, що хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, а також громадянам, яким ця площа необхідна за умовами і характером виконуваної роботи, розмір додаткової житлової площі може бути збільшено згідно з чинним законодавством. Згідно з Правилами обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм житлових приміщень, на підставі рішення про надання жилого приміщення в будинку державного або громадського житлового фонду, виконавчий комітет районної, міської, районної в місті, селищної, сільської ради народних депутатів видає громадянинові ордер, який є єдиною підставою для вселення в надане житлове приміщення.
В основі виникнення у громадянина права на користування конкретним житловим приміщенням, що надається в будинку державного і громадського житлового фонду, лежать такі юридичні факти, як, рішення місцевих рад (спільне рішення адміністрації і профкому) про надання житла і ордер на право заняття житлових приміщень. Лише разом з договором зазначені адміністративно-правові акти породжують право на користування житлом. Рішення і ордер по змісту є нерозривними адміністративними актами.
Ордер - це такий акт, з допомогою якого реалізується рішення, і в якому конкретизуються права і обов’язки учасників житлових правовідносин. Ордер може бути видано лише на вільне житлове приміщення. Ордер дійсний протягом 30 днів. Бланки ордерів зберігаються як документи суворої звітності. Ордер вручається громадянинові, на ім'я якого він виданий, або за його дорученням іншій особі. При одержанні ордера пред'являються паспорти (або документи, що їх замінюють) членів сім'ї, включених до ордера. При вселенні в надане житлове приміщення громадянин здає ордер у житлово-експлуатаційну організацію, а за її відсутності - відповідному підприємству, установі, організації. Одночасно подаються паспорти усіх членів сім'ї, включених до ордера, з відміткою про виписку з попереднього місця проживання.
Ордер на жиле приміщення може бути визнано недійсним у судовому порядку у випадках подання громадянами не відповідаючих дійсності відомостей про потребу в поліпшенні житлових умов, порушення прав інших громадян або організацій на зазначене в ордері житлове приміщення, неправомірних дій службових осіб при вирішенні питання про надання житлового приміщення, а також в інших випадках порушення порядку і умов надання житлових приміщень.
Вимогу про визнання ордера недійсним може бути заявлено протягом трьох років з дня його видачі. Право користуватись житлом реалізується на підставі договору житлового найму. Укладання договору житлового найму приміщення передбачає ст. 61 ЖК України.
Договір найму житлового приміщення в будинках державного і громадськогожитлового фонду- це угода, в силу якої наймодавець зобов'язується надати наймачу за плату житлове приміщення в безстрокове користування для проживання в ньому, а наймач зобов'язується використовувати житло за призначенням, вносити квартирну шиїту і плату за комунальні послуги.
За проектом нового Житлового кодексу України підставою для заселення у фонді соціального призначення є договір оренди житла. Такий договір укладається у письмовій формі між власником житла і орендарем. Орендарями житла можуть бути лише громадяни, визнані як такі, що мають право на одержання житлових приміщень у фонді соціального призначення в порядку встановленому Кабінетом Міністрів (соціально незахищені особи). Правовою підставою користування житловим приміщенням у фонді загального призначення є договори найму та оренди житла. Договір найму житла - це договір, за яким наймодавець надав наймачу та членам його сім'ї житло у безстрокове володіння та проживання для постійного користування. Договір оренди - це договір, за яким орендодавець надає орендарю житло у володіння і користування на узгоджений між сторонами строк за плату. Згідно ст. 63 ЖК, предметом договору може бути окрема квартира або інше ізольоване житлове приміщення, що складається з однієї або декількох кімнат, а також одноквартирний житловий будинок. Не можуть бути самостійним предметом договору приміщення, що хоч і є ізольованим, але розміром менше норми, встановленої для надання одній особі; частина кімнати або кімната пов'язана з іншою спільним входом, підсобні приміщення, кухні, коридори, кладовки, ванні кімнати і ін. Нежилі і підсобні приміщення можуть надаватися громадянам в користування тільки у складі квартири або разом з ізольованим житловим приміщенням. Не можуть бути предметом найму і не житлові приміщення, що мають самостійне господарське призначення: приміщення складів, сараїв, контор.
Наймач має право:
· користуватися житловим і не житловимприміщеннями і їх устаткуванням, поселити інших осіб в зайняте житлове приміщення, зберігати за собою житлове приміщення при тимчасовому виїзді, в ряді випадків бронювати його;
· обмінювати житлове приміщення на інше;
· вимагати надання житлового приміщення меншого розміру взамін займаного;
· здавати житло під найм, в порядку зміни договору вимагати його розділу, а при об'єднанні в одну сім'ю з іншими наймачами, що проживають в одній квартирі, вимагати укладення одного договору.
Розірвання договору найму житлових приміщень на вимогу
наймодавця.
Ст. 108 ЖК встановлює такі загальні умови:
· тільки у випадках, передбачених законом;
· тільки у судовому порядку.
Частина 3 ст.109 ЖК передбачає загальне правило: при розірванні з ініціативи наймодавця договору найму житлового приміщення і виселенні наймача і членів його сім'ї наймодавець зобов'язаний надати йому інше житлове приміщення за винятками, прямо передбаченими законом. Житло, яке надається при розірванні і виселенні умовно поділяється на: інше благоустроєне житло; інше житло.
Згідно із ст. 113 ЖК України, інше благоустроєне приміщення, яке надається у зв'язку з виселенням з передбачених законом підстав:
· має знаходитися в межах даного населеного пункту;
· бути благоустроєним відповідно до умов даного населеного;
· відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам.
Якщо особи займали окрему квартиру, їй має бути надана окрема квартира. Якщо наймач займав більше однієї кімнати, йому надається житло з такою ж кількістю кімнат. За розміром житло, що надається у зв'язку з виселенням, не може перевищувати норм з розрахунку 13,65 кв.м житлової площі на особу. Згідно із ст. 114 ЖК України, інше житлове приміщення, яке надається у зв'язку з виселенням, повинно знаходитися в межах даного населеного пункту і відповідати санітарним і технічним вимогам.
Виселення з житлових приміщень державного чи громадського житлового фонду з наданням іншого благоустроєного житла допускається з підстав, передбачених ст.110 ЖК :
· якщо будинок, в якому знаходиться житлове приміщення, підлягає зносу;
· якщо будинку загрожує обвал;
· якщо будинок за рішенням компетентних органів підлягає переобладнанню в нежитловий.
Ст. 116,117 ЖК передбачають виселення без надання іншого житлового приміщення осіб, які:
· систематично руйнують або псують житлове приміщення;
· використовують його не за призначенням;
· систематично порушують правила співжиття;
· позбавлені батьківських прав, якщо спільне проживання з дітьми щодо яких вони позбавлені батьківських прав є неможливими.
Виселення із зазначених підстав є можливим, якщо заходи впливу, що застосовувалися до таких осіб (попередження відповідних органів), виявилися безрезультатними.