Главная | Обратная связь

В каких случаях и где происходит регистрация договоров купли-продажи?

Договором купли-продажи является договор, на основании которого одна сторона (продавец) даёт обязательство на передачу имущество в собственность другой стороне (покупателю), которая в свою очередь обязуется выплатить за это имущество определенную денежную сумму. Договор купли-продажи набирает силу с того момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям. Сторонами данного договора (продавцом и покупателем) свободно могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица или государство. Предметом договора купли-продажи, в смысле товаром, по общему правилу, может выступить любое имущество, если оно не было изъято из гражданского оборота. Таким товаром могут считаться любые вещи: движимые и недвижимые, определяющиеся родовыми либо индивидуальными признаками, потребляемые и не потребляемые, делимые и неделимые (в том числе сложные), по общему правилу на момент заключения договора, принадлежащие продавцу по праву собственности.

Форма договора купли - продажи должна определятся его предметом, субъектным составом и ценой. Все договоры продажи недвижимости (в том числе предприятий) должны обязательно, так как существует угроза недействительности, заключаться строго в письменной форме, через составление одного документа, подписанного сторонами, и должны обязательно отмечены государственной регистрацией. Письменная форма требуется лишь для тех договоров в которых участвуют юридические лица, а также для договоров между гражданами, если их цена будет превышать 10 минимальных размеров оплаты труда. Но письменная форма не обязательна, в том случае, если такие сделки проводятся в момент совершения.

Большинство договоров купли-продажи носит консенсуальный характер, однако для некоторых его случаев простое согласование сторонами всех существенных условий является недостаточным, а потому в силу прямого указания закона они признаются заключенными только с момента их государственной регистрации. Речь идет о договорах купли-продажи жилых помещений - жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры и предприятия (см. п.2 ст.558, п.3 ст.560 ГК). Особо останавливаясь на сделках купли-продажи, подлежащих государственной регистрации, которая и определяет момент их заключения, следует остановиться на двух важных обстоятельствах.

Во-первых. Вообще говоря, по действующему законодательству государственная регистрация сделки имеет двоякое значение, а потому и последствия несоблюдения правила о государственной регистрации бывают двух видов. По общему правилу (если иное не установлено законом), государственная регистрация договора носит конститутивный характер в том смысле, что выступает в качестве необходимого условия его заключенности (см. п.3 ст.433 ГК). Отсюда следует, что несоблюдение требования государственной регистрации договора влечет его незаключенность (см. п.2 ст.558, п.3 ст.560, п.2 ст.651, п.2 ст.658 ГК и др.), именно незаключенность договора следует иметь в виду также и во всех тех случаях, когда законодатель, устанавливая обязательность государственной регистрации договора, не определяет последствия невыполнения этого требования (см., в частности, п.3 ст.574, ст.584, п.2 ст.609 ГК). Вместе с тем в некоторых случаях, которые по смыслу п.3 ст.433 ГК как раз и надлежит считать исключениями из только что указанного общего правила, государственная регистрация договора, не имея конститутивного характера, выступает в качестве условия действительности совершенного договора, а потому ее несоблюдение влечет его ничтожность. Именно это - специальное - последствие указывается, в частности, в п.1 ст.165 ГК, а сами упоминаемые здесь «случаи, установленные законом» в дальнейшем подлежат расшифровке и иногда действительно расшифровываются (см., например, п.3, 4 ст.339 ГК).

Во-вторых. Акт государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений и предприятий (см. п.2 ст.558, п.3 ст.560 ГК) не следует смешивать с актом государственной регистрации перехода права собственности (см. ст.551, 564 ГК). Поэтому при отчуждении жилых помещений и предприятий имеют место два акта государственной регистрации, один из которых фиксирует соответствующий договор (обязательственное право), другой - переход права собственности (вещное право).