 |
|
ОПОРНЫЙ КОНСПЕКТ ЛЕКЦИИ
Понятие и содержание договора продажи недвижимости
По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Предметом может быть так же объект незавершенного строительства.
Существенные условия: предмет и цена.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны:
1. данные, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передаче,
2. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных условие о предмете, считается не согласованным, а
договор не заключенным.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Если иное не предусмотрено законом или договором, установленная в нем цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену части земельного участка.
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования этим жилым помещением после его приобретения, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование.
Стороны договора: физические, юридические лица, государство.
Если продавец государственный орган - при покупке объектов гос. собственности необходимо получить согласие Росимущества
Если стороной выступает АО, то в соответствии со ст 78 ФЗ РФ “Об акционерных обществах” необходимо помнить, что решение о совершении сделки, предметом которой является имущество стоимостью от 25 до 50 % балансовой стоимости активов общества принимается Советом директоров общества.
При стоимости выше 50% решение принимается общим собранием акционеров – большинством в ? акционеров, владельцев голосующих акций.
При совершении сделки с недвижимостью, если она находится в совместной собственности супругов – необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (п. 2 ст 181 ГК РФ, п. 3 ст 35 СК)
Форма договора:
Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры считается заключенным с момента регистрации.
Внимание: договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации, а договор купли-продажи жилых помещений считается заключенным с момента регистрации
До регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению. (см. Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости"
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:
1. прием документов, необходимых для регистрации – заявление, договор (акт органа власти, свидетельство о наследовании, решение суда и т.д.), план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера – все в 2 экземплярах;
В случае регистрации права на долю в общей долевой собственности к заявлению должны прилагаться в письменной форме согласия сособственников, которые должны быть оформлены в органе, осуществляющем регистрацию прав, или быть нотариально заверены.
При отсутствии согласия всех сособственников регистратор обязан приостановить регистрацию на два месяца и в трехдневный срок направить извещения о приостановлении регистрации всем сособственникам, не выразившим свое согласие.
В случае, если в течение указанного срока сособственники не оформят свои возражения регистрация проводится без их согласия.
Спор между сособственниками, возникший в связи с такими возражениями, подлежит разрешению в судебном порядке.
Государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности осуществляется на основании заявления одного из правообладателей.
Право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект регистрируется на основании документов:
· подтверждающих право пользования земельным участком,
· на основании проектно-сметной документации,
· а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации перехода права собственности.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
1. правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
2. установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект;
3. внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество;
4. совершение надписей на правоустаналивающих документах и выдача удостоверений о произведенной регистрации прав.
В регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
· право на объект недвижимого имущества, о регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим регистрации;
· с заявлением о регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
· документы, представленные на регистрацию прав, не соответствуют требованиям действующего законодательства;
· акт государственного органа о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным;
· лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект;
· лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
· правоустанавливающий документ об объекте свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.
Отсутствие или незаконченность работ по кадастровому учету земельного участка или наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в регистрации прав на него.
Содержание договора: