Главная | Обратная связь

Теоретическая часть

Прежде чем приступить к разработке плана строительства объекта недвижимости или производства товаров и услуг проводится планирование территориального размещения данного объекта. При этом используются результаты анализа рынка, результаты технических изысканий и других исследований, необходимых для успешной реализации проекта. В результате формируется производственный план, который подробным образом описывает путь, посредством которо­го предприятие планирует производить продукцию в потребном количестве, требуемого качества в нужные сроки. Исходя из данного плана можно судить о масштабах деятельности создаваемого объекта и выбрать его оптимальное местоположение.

Производственный план включает:

– описание технологического процесса;

– основные требования к организации производственного процесса;

– программу производства продукции;

– состав необходимого оборудования;

– потребность сырья, материалов, комплектующих;

– поставщиков сырья и материалов и ориентировочные цены, условия поставок;

– альтернативные источники снабжения материальными ресурсами;

– экологическая безопасность проекта, мероприятия, затраты, эффек­тивность.

Данную информацию целесообразно представлять в табличном виде с необходимым описанием.

Таблица 3.1 – Программа производства продукции

Показатели	1-й год	2-й год	3-й год	всего
Итого	по кварталам	…	…
I	II	III	IV	…	…
______________________________ (вид продукции, услуги)
1. Объем продаж продукции по отрасли (емкость рынка), тыс.ед.
2. Объем производства, тыс.ед.
3. Цена единицы продукции, руб.
4. Цена единицы продукции с учетом скидок
5. Доходы от реализации продукции, тыс. руб.
6. Предполагаемая доля на рынке

 

Таблица 3.2 – Предполагаемый план объема производства продукции в_____г.

Вид продукции	Месяцы	Всего
январь	февраль	…	декабрь
1. …
2. …
Всего
Степень использования мощности, %

 

Таблица 3.3 – Расчет доходов от реализации продукции в_____ г.

Вид продукции	Цена за ед., руб.	Объем продаж, ед.	Доходы без учета скидок, тыс.руб.	Скидки, тыс.руб.	Доходы с учетом скидок, тыс.руб.
1 . …
…
ИТОГО

Иногда, например, для обеспечения непрерывности производства, целесообразно учитывать среднемесячный остаток, тогда использую следующую таблицу.

Таблица 3.4 – План производства с учетом складских запасов

Месяц	Первоначально на складе	Производство	Продажа	Остаток на складе	Примечания
Январь
…
Декабрь
ИТОГО

 

Планирование объемов работ по обслуживанию жилищного фонда производится различными способами, в зависимости от ви­да работ. Перечень и объем ра­бот по санитарному содержанию зданий и домовладения, а также определенных регулярно выпол­няемых работ по техническому обслуживанию остаются практи­чески неизменными из года в год. Эти виды работ, как прави­ло, планируются на основе пока­зателей прошлых лет, без прове­дения специальных осмотров и обследований жилищного фонда. В то же время планирование бо­лее крупных работ текущего ре­монта производится на основе определенных мероприятий, проводимых управляющей орга­низацией.

Рекомендуемая схема органи­зации работ основана на принципе пообъектного (подомового) планирования. Перед началом работ по обслуживанию жилищ­ного фонда управляющая орга­низация должна провести пол­ный осмотр объектов домовладе­ния и зафиксировать их исходное техническое состояние. По окон­чании осмотра на каждый объект (здание и прилегающую террито­рию) должен быть составлен Акт инвентаризации элементов домовладения с примечаниями по техническому состоянию, отмет­ками о характере, объемах и сро­ках выполнения требуемых работ по ремонту и благоустройству и двух дого­воров подряда: 1) на санитарное содержание и техническое обслу­живание и 2) на выполнение ра­бот текущего ремонта и подго­товки к сезонной эксплуатации объектов жилищного фонда.

Для определения необходимого объе­ма работ составляется общий пе­речень работ по санитарному со­держанию, техническому обслу­живанию и текущему ремонту, с указанием периодичности от­дельных видов работ, согласно нормативам по эксплуатации жилищного фонда. Далее, исходя из фактического объема выделенного финансиро­вания, управляющая организа­ция на основе проведенного об­щего осмотра объектов определя­ет приоритеты, с учетом которых планирует перечень и объемы работ на каждое отдельное домо­владение. В случае, если объем выделенного финансирования не позволяет выполнить все работы согласно общему нормативному перечню, управляющей организации по согласованию с собст­венником жилищного фонда сле­дует внести коррективы в план, оставив в списке только приори­тетные работы, которые обеспе­чены финансированием. В ре­зультате на каждый объект жи­лищного фонда составляется хо­зяйственно-финансовый план, содержащий перечень работ и мероприятий, которые необходи­мо выполнить, в том числе по договорам подряда, с указанием их объема, стоимости и сроков исполнения. Для дальнейшего планирования подробных рабо­чих заданий на каждый день не­дели на основе хозяйственно-фи­нансового плана составляются графики работ: Примерный гра­фик работ по санитарному содер­жанию домовладения и Пример­ный план-график выполнения ра­бот текущего ремонта и подготовки к сезонным условиям эксплуата­ции объекта жилищного фонда.

График работ по санитарному содержанию содержит расписа­ние работ на каждый день неде­ли, с разделением на первую и вторую половину дня, с указани­ем времени исполнения. Ут­вержденный в установленном порядке недельный график работ передается для исполнения и служит основой для проверки ра­боты подрядной организации.

План-график выполнения ра­бот текущего ремонта и подго­товки к сезонным условиям экс­плуатации объекта содержит пе­речень работ на неделю, включая сезонные работы по подготовке объекта к эксплуатации в весен­не-летний и осенне-зимний пе­риод, а также работы планово-предупредительного ремонта. Планируя работы на предстоя­щую неделю, представитель уп­равляющей организации после­довательно вносит в график регу­лярно выполняемые работы (из приоритетного списка), согласно принятой периодичности, а так­же в случае необходимости до­полняет график отдельными ра­ботами из разряда непредвиденных. Работы по заявкам выпол­няются в соответствии с наряд-заданиями, которые выдаются диспетчером ОДС. В конце неде­ли представитель управляющей организации вносит в план-гра­фик на предстоящую неделю ра­боты по отложенным заявкам. В плане-графике указывается срок выполнения работ по плану, так­же предусмотрены специальные колонки для отметок о выполне­нии работ, где указана дата фак­тического завершения работ, а также имеется отметка о соблю­дении технологии и допущенных нарушениях.

Таблица 3.5 –График плановых работ

Санитарное содержание	Работы по санитарному содержанию мест общего пользования жилых зданий, в т.ч. чердаков, подвалов и технических помещений
Работы по санитарному содержанию придомовых территорий, благоустройство придомовых территорий, уход за зелеными насаждениями
Плановый ремонт	Работы планово-предупредительного (профилактического) ремонта.
Наладка инженерного оборудования зданий
Подготовка жилых зданий и инженерных систем к сезонной эксплуатации
Выполнение работ по отложенным заявкам
Непредвиденный ремонт	Работы аварийного характера в жилых зданиях
Выполнение работ по заявкам (кроме отложенных)

 

Одновременно с графиком со­ставляются должностные инст­рукции для рабочих на каждый вид работ, с указанием содержа­ния, объема, технологии выпол­нения и периодичности работ. При составле­нии должностных инструкций можно руководствоваться укруп­ненными нормами обслужива­ния на работы по санитарному содержанию домовладения и нормами обслуживания по тех­нической эксплуатации жилищ­ного фонда. Утвержденное зада­ние является основой для кон­троля за работой подрядной ор­ганизации по техническому об­служиванию и текущему ремонту объекта жилищного фонда.

Задания

Задание3.1

Сравните зонирование территории города Ставрополя по административному признаку с зонированием, предлагаемым риэлторскими компаниями. Сделайте выводы.

 

Задание3.2

Предложите свой вариант зонирования города Ставрополя по одному из следующих признаков:

- плотность застройки;

- доходность недвижимости;

- транспортная доступность;

- градостроительная ценность.

 

Задание3.3

Опишите и сравните зональное расположение и локальное местоположение трех корпусов СевКавГТУ «Г», «К» и «Н».

 

Задание3.4

Составить производственный план риэлторской фирмы «НОВОСЕЛ ИЗ СТАРОХАТ» на 3 года с поквартальной разбивкой, если объем риэлторских услуг в городе 17,5 тыс. договоров в год. Средний темп роста рынка риэлторских услуг в год – 5 %. Фирма планирует занять на рынке 1 % за 1 год, 4 % во 2 год, 7 % в 3 год. Предполагаемая цена за исполнение одного договора в среднем 20 тыс. руб., ближайшие 3 года изменяться не будет.

 

Задание 3.5

Составить план предоставления риэлторских услуг фирмой «НОВОСЕЛ ИЗ СТАРОХАТ» (см. задание 3.4) на будущий год с помесячной разбивкой. Для этого необходимо выявить сезонные колебания спроса на риэлторские услуги, составить перечень выполняемых услуг и предложить систему скидок, нивелирующих сезонные колебания спроса.

 

Задание 3.6

Составить план производства декоративной тротуарной плитки на один год, если известно, что 5 рабочих могут производить 2520 кв.м. в месяц, каждый из них находится раз в год в отпуске продолжительностью в 1 месяц, а динамика продаж по опыту предыдущего года может быть следующей: январь, февраль по 220 кв.м, март – 600 кв.м в месяц, апрель – 1300 кв.м, май – 2850 кв.м, июнь – 5200, июль – 5560 кв.м, август – 6000 кв.м, сентябрь – 2000 кв.м, октябрь – 1350 кв.м, ноябрь, декабрь – по 220 кв.м. Остаток на начало года 2802 кв.м.

 

Задание 3.7

Имеются следующие данные (таблица 3.6) о периодичности работ по санитарному содержанию жилищного фонда, отраженные в договоре на обслуживание.

Таблица 3.6 – Периодичность работ по уборке лестничных клеток

№ п/п	Вид работ	Вид оборудования на лестничных клетках
Оборудование отсутствует	Мусоро-провод	Лифт	Мусоро-провод и лифт
1.	Влажное подметание лестничных площадок и маршей нижних 2-х этажей	Ежедневно	Ежедневно	Ежедневно	Ежедневно
2.	Влажное подметание лестничных площадок и маршей выше 2-го этажа	2 раза в неделю	2 раза в неделю	1 раз в неделю	1 раз в неделю
3.	Мытье лестничных площадок и маршей нижних 3-х этажей	2 раза в неделю	2 раза в неделю	2 раза в неделю	2 раза в неделю
Продолжение таблицы 3.6
4.	Мытье лестничных площадок и маршей выше 3-х этажей	2 раза в месяц	2 раза в месяц	2 раза в месяц	2 раза в месяц
5.	Мытье пола кабины лифта			Ежедневно	Ежедневно
6.	Мытье окон	2 раза в год
7.	Уборка площадки перед входом в подъезд	Один раз в неделю
8.	Влажная протирка Подоконников и отопительных приборов	1 раз в месяц

Таблица 3.7 – Периодичность основных работ по уборке придомовых территорий

№ п/п	Вид уборочных работ	Классы территорий
Холодный период
1.	Подметание свежевыпавшего снега	1 раз в сутки	1 раз в сутки	2 раза в сутки
2.	Посыпка территорий противогололедными материалами	1 раз в сутки	1 раз в сутки	2 раза в сутки
3.	Уборка контейнерных площадок	1 раз в сутки
Теплый период
1.	Подметание территории	1 раз в 2 суток	1 раз в сутки	2 раза в сутки
2.	Уборка газонов	1 раз вдвое суток
3.	Выкашивание газонов	2 раза в сезон
4.	Мойка территорий	3 раза в сезон

Составьте график работ по санитарному содержанию, используя в качестве образца приложение Б следующих объектов жилищного фонда:

а) дом жилой 5-ти этажный 5-ти подъездный 75-ти квартирный;

б) жилой 10-ти этажный 3-х подъездный 90 квартирный.

Задание 3.8

В Положениях о территориальном планировании, содержащихся в схемах территориального планирования РФ, отсутствовал перечень мероприятий по территориальному планированию. Можно ли руководствоваться таким документом?

 

Задание 3.9

Схема территориального планирования муниципального района не содержит автомобильных дорог общего пользования между населенными пунктами. Является ли данная схема полной и годной к использованию?

 

Задание 3.10

Могут ли границы территориальных зон на карте градостроительного зонирования делить земельный участок на части, которые будут принадлежать нескольким территориальным зонам? Если да, то в каких случаях?

 

Задание 3.11

Могут ли включаться в состав жилых зон зоны застройки многоэтажными жилыми домами?

 

Задание 3.12

Отображаются ли красные линии на чертеже планировки территории в основной части проекта территории или это относится к материалам по обоснованию проекта планировки?

 

Задание 3.13

Обязан ли заказчик предоставить градостроительный план земельного участка физическому лицу, если последнее осуществляет подготовку проектной документации на основании договора с заказчиком.

 

Задание 3.14

Обязано ли лицо, осуществляющее строительство, извещать органы государственного строительного надзора о каждом случае возникновения аварийных ситуаций на объекте капитального строительства?

 

Задание 3.15

Правила землепользования и застройки г. Урюпинска утверждены мэром этого населенного пункта. Насколько это правомерно?

 

Задание 3.16

Является ли основанием для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки поступление предложения об изменении границ территориальных зон от физического лица, если снижается стоимость его земельного участка?

 

Задание 3.17

Могут ли устанавливаться границы территориальных зон по двойной сплошной линии разметки автомагистрали?

 

 

Задание 3.18

Могут ли включаться в состав зон сельскохозяйственного использования огород и сад, расположенные на земельном участке индивидуального жилищного строительства в черте города.

 

 

Задание 3.19

Могут ли в пределах территориальных зон устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования, но с различными предельными размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

 

Задание 3.20

Имеет ли право физическое лицо получить разрешение на условно разрешенный вид использования объекта капитального строительства. Если да, то как, если нет, то почему?

 

Задание 3.21

Должна ли пояснительная записка, входящая в материалы по обоснованию проекта планировки содержать описание защиты территорий от наводнения?

 

Задание 3.22

Какое должностное лицо обеспечивает опубликование в СМИ документов по планировке территории, если она еще не утверждена?

Вопросы к практическому занятию

3.1. Что такое город?

3.2. Назовите основные типы пространственной структуры города.

3.3. Что представляет собой градостроительная ценность?

3.4. Каковы основные показатели транспортной доступности и ее экономическое содер­жание?

3.5. Раскройте понятие «рента по местоположению».

3.6. Что включается в стоимость улучшений?

3.7. Как изменяется рента по местоположению, во времени?

3.8. Каковы границы и характеристики локального местоположения?

3.9. Назовите основные стадии производственного планирования объекта строительства.

3.10. Из каких этапов состоит процесс пространственного планирования определенного района застройки?

3.11. Перечислите задачи стратегического планирования.

3.12. Как осуществляется среднесрочное и долгосрочное планирование в управлении недвижимостью?

3.14. Дайте определение термину «красная линия».

3.15. Что понимается под термином «Градостроительный регламент»?

3.16. Для чего необходимо градостроительное зонирование?

3.17. Требуется ли согласование градостроительной документации?

3.18. Назовите перечень документов территориального планирования.

3.19. Как вносятся изменения в правила землепользования и застройки?

3.20. Перечислите состав проектной документации объектов капитального строительства.

3.21. Чем отличается законодательство о территориальном планировании от законодательства о планировке территории?

3.22. Какова процедура разработки и утверждения документов территориального планирования.

3.23. Перечислите виды территориальных зон.

 

Литература

[1 – 6, 8, 10,11].