Главная | Обратная связь

Встановлення та припинення земельних сервітутів

1. Сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду. Сервітут може належати власникові (володільцеві) сусідньої земельної ділянки, а також іншій конкретно визначеній особі (особистий сервітут).

2. Земельний сервітут може бути встановлений договором між особою, яка вимагає його встановлення, та власником (володільцем) земельної ділянки.

Договір про встановлення земельного сервітуту підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно.

Коментар:

До ч. 1. Коментована частина передбачає чотири способи встановлення земельного сервітуту: (1) договором, (2) законом, (3) заповітом або (4) рішенням суду. Такі само способи встановлення сервітуту передбачені ч. 1 ст. 402 ЦКУ.

(1) Щодо встановлення земельного сервітуту договором див. ч. 2 ст. 100 ЗКУ та коментар до неї.

(2) Щодо встановлення земельного сервітуту законом на сьогодні подібна можливість залишається теоретичною. Чинне законодавство України не передбачає випадків, коли земельний сервітут виникав би безпосередньо на підставі закону (ipso iure). Разом із тим, потреба у подібному способі встановлення сервітутів, на наш погляд, існує, наприклад, у випадках коли на приватній земельній ділянці на момент її приватизації розташовані певні лінійні споруди (лінії зв'язку, підземні трубопроводи тощо).

(3) Встановлення сервітуту заповітом по суті є різновидом його встановлення у договірному порядку. За своєю правовою природою заповіт є односторонньою угодою (правочином) щодо обтяження земельної ділянки заповідача. Така угода фактично укладена під відкладальною умовою (набуває чинності після смерті заповідача). Після смерті заповідача особа, на користь якої передбачено встановлення сервітуту, також має вчинити певний правочин - погодитися на встановлення сервітуту, прийнявши спадщину та вчинивши дії до його реєстрації (див. ч. 2 ст. 100 ЗКУ та коментар до неї). Таким чином, на наш погляд, на відносини із встановлення сервітуту заповітом поширюються положення щодо реєстрації договорів про встановлення сервітутів. Положення про сервітут повинні бути сформульовані у заповіті з урахуванням тих самих вимог, що і стосовно договору (див. ч. 2 ст. 100 ЗКУ та коментар до неї).

(4) На жаль, ЗКУ не визначає підстав, за наявності яких суд повинен задовольняти позов про встановлення сервітуту. У ч. 6 ст. 10 Закону України "Про телекомунікації" передбачено право осіб, які "отримали ліцензію на здійснення діяльності у сфері телекомунікацій, … вимагати від власників земельних ділянок або землекористувачів установлення сервітутів … для прокладання під землею телекомунікаційних мереж та/або усунення їх пошкоджень", проте і в цьому випадку належної чіткості у підставах встановлення сервітуту немає.

На наш погляд, виходячи із принципів примусового відчуження об'єктів права приватної власності (ч. 5 ст. 41 Конституції України, ст. 1 Протоколу 1 до Європейської конвенції про захист прав людини та основоположних свобод 1950 року), підставою для рішення суду повинні бути (і) суспільна необхідність встановлення сервітуту, за умови (іі) попереднього повного відшкодування зниження вартості земельної ділянки (див. ч. 3 ст. 101 ЗКУ та коментар до неї). Як видається, суспільна необхідність у встановленні сервітуту матиме місце тоді, коли без встановлення сервітуту пануючу земельну ділянку буде неможливо використовувати за призначенням, а негативні наслідки від встановлення сервітуту будуть явно меншими від вигоди для пануючої ділянки.

На жаль, суди в багатьох випадках обмежуються загальними вказівками на встановлення сервітуту, не визначаючи ні його зміст, ні зобов'язання суб'єкту сервітуту щодо внесення плати на користь власника обтяженої земельної ділянки, а іноді - навіть точного просторового розташування. Резолютивні частини рішень описують встановлені сервітути як "земельний сервітут на право користування ... в разі необхідності земельною ділянкою по вул. ... для обслуговування (ремонту стіни, даху) правої сторони будови (сараю під літерою "В") вдовж зовнішніх меж земельної ділянки, належної..."277, "безстроковий земельний сервітут на право користування частиною земельної ділянки за адресою ... в мінімально допустимих розмірах, необхідних для встановлення будівельних риштувань та складування будівельних матеріалів, з метою ремонту та обслуговування мого житлового будинку за адресою..."278, "безкоштовний земельний сервітут на земельній ділянці … в розмірі, необхідному для проїзду не частіше 2 разів на рік спеціалізованого транспортного засобу - автомобілю для відкачування нечистот - на земельній ділянці при будинку ... на весь час до обладнання в зазначеному домоволодіння центральної каналізації"279 тощо. Загалом, здебільшого обтяжена частина земельної ділянки ідентифікується за допомогою опису280, хоча, на наш погляд, в силу вимог ст. 119 ЦПК України слід вимагати у позивача подання технічної документації, що дозволить однозначно ідентифікувати обтяжену частину ділянки.

До ч. 2. Коментована частина передбачає, що сервітут може бути встановлений договором між зацікавленою особою та "власником (володільцем) земельної ділянки".З буквального розуміння наведеної норми випливає, що сервітут може бути встановлений будь-якою особою, що володіє земельною ділянкою на якомусь титулі. На наш погляд, дане положення слід тлумачити обмежено, виходячи із того, що ніхто не може передати більше прав, ніж має сам, і договір у жодному разі не може створювати обов'язків для осіб, що не є його стороною. Тому, як видається, будь-який користувач земельної ділянки, окрім власника, може обтяжити земельну ділянку сервітутом лише на час свого користування і лише у разі коли законом або договором йому передане право розпорядження земельною ділянкою.

З іншого боку, вважаємо, що відносно земельної ділянки, наданої в користування третій особі, власник може встановити сервітут також лише за згодою користувача. В іншому разі користувач може ставити питання про відповідальність власника за порушення його прав.

Закон не визначає істотних умов договору про встановлення земельного сервітуту. Тому мінімально достатнім є описати характер сервітуту, що встановлюється, тобто обсяг прав, що надаються користувачеві, та порядок його здійснення. Якщо сервітут стосується частини земельної ділянки, на наш погляд, для коректного опису у договорі цієї частини необхідним є складання відповідної технічної документації із землеустрою (ст. 56 Закону України "Про землеустрій"). При встановленні сервітуту сторонам необхідно визначитися щодо його строку (ч. 2 ст. 98 ЗКУ), плати за його встановлення (ч. 3 ст. 101 ЗКУ) та платності його подальшого здійснення.

Договір про встановлення сервітуту укладається в письмовій формі. Це випливає із ст. ст. 206, 208 ЦКУ, а також необхідності державної реєстрації договору, передбаченої коментованою статтею, а також ст. ст. 182, 210 ЦКУ (див. також ст. 202 ЗКУ, Закон України "Про державну реєстрацію речових право на нерухоме майно та їх обтяжень"). Більш того, на даний час, враховуючи, що положення Закону України "Про державну реєстрацію речових право на нерухоме майно та їх обтяжень" залишаються "непрацюючими", у правозастосовчій практиці як державна реєстрація прав у розумінні коментованої статті часто розглядається реєстрація відповідних угод згідно із постановою КМУ від 26.05.2004 N 671 "Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів" (яка відбувається на сьогодні виключно при нотаріальному посвідченні правочинів). Такий підхід, на жаль, не спирається на закон.

Уряд на підзаконному рівні протлумачив норми ЗКУ у досить специфічний спосіб, передбачивши укладання договорів земельного сервітуту для розміщення малих архітектурних форм на землях населених пунктів (постанова КМУ "Про затвердження Порядку розміщення малих архітектурних форм для провадження підприємницької діяльності" від 26.08.2009 N 982). Згаданий порядок формально не є обов'язковим, оскільки його рекомендовано враховувати місцевим радам (п. 2 постанови КМУ від 26.08.2009 N 982). Очевидно при цьому малося на меті спрощення порядку надання земельних ділянок для розташування малих архітектурних форм, оскільки, наприклад, укладення договору оренди передбачає чимало обов'язкових та обтяжливих процедур, які в даному випадку відсутні. Втім, взагалі незрозуміло, навіщо для тимчасового використання земельних ділянок для МАФів необхідно надавати речове право.

Щодо реєстрації договорів про встановлення земельних сервітутів див. ст. 202 ЗКУ та коментар до неї.

Слід наголосити, що із викладенням ч. 3 коментованої статті у чинній редакції було "втрачене" положення про реєстрацію сервітутів, що встановлюються "не договірним" шляхом - насамперед, рішенням суду. На наш погляд, такий підхід є хибним, адже сервітут як абсолютне право повинен доводитися до загального відома шляхом його реєстрації.

Стаття 102 ЗК України містить вичерпний перелік підстав припинення дії земельних сервітутів. Однак настання таких підстав не тягне за собою автоматичного припинення дії сервітуту, а є лише підставою для скасування його державної реєстрації. Лише після скасування державної реєстрації земельного сервітуту його дія припиняється.

Таким чином, підставами для скасування державної реєстрації земельного сервітуту є:

а) поєднання в одній особі суб’єкта права земельного сервітуту, в інтересах якого він установлений, і власника (користувача) обслуговуючої земельної ділянки. Йдеться про випадки придбання у власність чи отримання в користування власником земельної ділянки, що є пануючою, суміжної ділянки, що виступає обслуговуючою, і навпаки – придбання у власність чи отримання в користування власником обслуговуючої земельної ділянки суміжної ділянки, яка є пануючою;

б) відмова особи, в інтересах якої встановлено земельний сервітут, від користування сервітутом. Особа, в інтересах якої встановлено земельний сервітут, у будь-який час може відмовитися від нього. Для цього їй потрібно подати до органу державної реєстрації прав на землю письмову заяву про відмову від земельного сервітуту;

в) рішення суду про скасування земельного сервітуту. Рішення суду про скасування земельного сервітуту, що вступило в законну силу, є підставою для скасування державної реєстрації земельного сервітуту. У випадку прийняття такого рішення суд має направити його до органу державної реєстрації прав на землю для внесення відповідних змін до державного реєстру прав на нерухоме майно;

г) закінчення терміну, на який був установлений земельний сервітут.Йдеться про тимчасові земельні сервітути, термін дії яких зазначений у договорі про встановлення земельного сервітуту чи в рішенні суду. Сервітути, зареєстровані в органах державної реєстрації прав на землю, автоматично втрачають дію після закінчення терміну, на який вони встановлювалися;

д) невикористання земельного сервітуту протягом трьох років.Встановлення земельного сервітуту завжди пов’язане з обмеженням прав власника чи користувача обслуговуючої земельної ділянки. Тому невикористання земельного сервітуту протягом щонайменше 3-х років свідчить про відсутність інтересу в ньому з боку власника пануючої земельної ділянки, що може бути обумовлено необґрунтованістю встановлення земельного сервітуту або ж вичерпанням потреби у користуванні сервітутом. Для скасування земельного сервітуту в зв’язку з його невикористанням протягом 3-х років власнику обслуговуючої земельної ділянки як зацікавленій особі слід подати до органу державної реєстрації прав на землю відповідну заяву, до якої необхідно додати незаперечні письмові докази невикористання земельного сервітуту протягом 3-х років. Якщо власник обслуговуючої земельної ділянки не має таких письмових доказів, він може звернутися до суду з позовом про скасування земельного сервітуту саме в зв’язку з його невикористанням протягом 3-х років. Суд може прийняти рішення, наприклад, на основі показання свідків;

е) порушення власником (користувачем) панівної земельної ділянки умов користування сервітутом. При встановленні земельного сервітуту чітко визначаються межі (умови) користування власником пануючої земельної ділянки визначеною частиною обслуговуючої ділянки. Власник (користувач) пануючої ділянки не має права в односторонньому порядку змінювати умови земельного сервітуту. Якщо ж він допускає відхилення від умов встановленого сервітуту, то він порушує умови користування цим сервітутом. Наприклад, якщо при встановленні сервітуту у формі права пішого проходу чи проїзду на велосипеді через обслуговуючу земельну ділянку власник (користувач) пануючої ділянки почав здійснювати прохід чи проїзд не по тій частині обслуговуючої земельної ділянки, яка була визначена при встановленні сервітуту, а по іншій його частині, або ж він почав не тільки проходити чи проїжджати через таку земельну ділянку, а ще й проганяти через неї худобу, то такий власник (користувач) ділянки явно порушив умови земельного сервітуту. Порушення умов земельного сервітуту може бути підставою для його скасування. , Якщо особа, в інтересах якої було встановлено сервітут, заперечує факт допущення нею порушення умов користування сервітутом, факт порушення має бути підтверджений рішенням суду. Скасування земельного сервітуту здійснює орган державної реєстрації прав на землю;

е) припинення підстав встановлення земельного сервітуту.Припинення підстав встановлення земельного сервітуту може проявлятися в усуненні недоліків пануючої земельної ділянки, які компенсувалися (усувалися) шляхом надання її власнику (користувачу) права обмеженого користування сусідньою (обслуговуючою) земельною ділянкою. Наприклад, якщо після встановлення земельного сервітуту у вигляді права прогону худоби до природної водойми, розташованої на обслуговуючій земельній ділянці, водойма припиняє своє існування (у зв’язку з осушенням земель, виснаженням підземних вод, якими наповнювалася водойма тощо), то власник (користувач) обслуговуючої земельної ділянки має право ставити перед власником (користувачем) пануючої ділянки питання про припинення дії земельного сервітуту. Якщо останній погоджується з такою пропозицією, то він може написати заяву про відмову від земельного сервітуту в зв’язку з припиненням підстав його встановлення і подати її до органу, що здійснює державну реєстрацію прав на землю, для скасування державної реєстрації земельного сервітуту. Якщо ж власник пануючої ділянки не відмовляється від сервітуту, то спір вирішується в судовому порядку. Прийняте судом рішення про скасування земельного сервітуту в зв’язку з припиненням підстав його встановлення направляється до органу, що здійснює державну реєстрацію прав на землю, для ухвалення відповідного рішення;

ж) неможливість використання земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний сервітут, за її цільовим призначенням.Якщо в результаті використання обслуговуючої земельної ділянки власником (користувачем) пануючої ділянки відповідно до умов установленого сервітуту виникне ситуація, за якої власник (користувач) обслуговуючої земельної ділянки не зможе використовувати її за цільовим призначенням, то в останнього виникає право вимагати припинення земельного сервітуту. Наприклад, якщо в рамках користування таким земельним сервітутом, як право відводу води зі своєї земельної ділянки на сусідню або через сусідню земельну ділянку, на такій ділянці значно підвищиться рівень ґрунтових вод і стане неможливим ведення сільськогосподарського виробництва, то у власника (користувача) такої ділянки виникає право вимагати припинення земельного сервітуту. Якщо власник (користувач) пануючої земельної ділянки, з огляду на наслідки користування сервітутом, не відмовиться від нього добровільно, то власник (користувач) обслуговуючої ділянки може звернутися до суду із заявою про скасування земельного сервітутусаме у зв’язку з неможливістю використання земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний сервітут, за її цільовим призначенням.