Главная | Обратная связь

Податок на доходи фізичних осіб

Оподаткуванню податком на доходи фізичних осіб піддягають доходи:

o від надання в оренду нерухомості, розташованої на території України,

o від продажу (міни) нерухомого майна, розташованого на території України,

o у вигляді подарунків,

o у вигляді активів, що передаються в спадщину, якщо такі активи, або джерела їх виплати знаходяться на території України.

Оподаткування доходів, отриманих від продажу об'єктів нерухомого майна

Відповідно до підпункту "є" пункту 1 статті 5 Декрету Кабінету Міністрів України від 26 грудня 1992 року №13-92 "Про прибутковий податок з громадян", доходи від операцій з продажу майна не включалися до оподатковуваного доходу за умови сплати при відчуженні майна державного мита, або плати за здійснення нотаріальних дій.

Відповідно до Закону України від 22 травня 2003 року №889-IV "Про податок з доходів фізичних осіб", в разі продажу будинку, квартири, або кімнати, які були придбані фізичною особою до 1 січня 2004 року, то з 1 січня 2005 року, дохід, отриманий в результаті такого продажу, оподатковується за ставкою 1 відсоток від вартості такого майна, якщо загальна його площа не перевищує 100 квадратних метрів і 5 відсотків - із суми перевищення 100 квадратних метрів.

Наприклад, в разі продажу фізичною особою (після 1 січня 2005 року) квартири загальною площею 150 квадратних метрів за 100 тис. грн., то

1) спочатку визначаємо вартість площі, яка перевищила 100 квадратних метрів та її вартість: (100000 : 150) х (150-100) = 33 333,3 грн.;

2) потім визначимо частку, яка оподатковується за ставкою 1 і 5 відсотків відповідно та загальну суму податку з даної операції: (100 000 -33 333,3) х 1% + 33 333,3 х 5% 666,7 + 1 666.7 = 2333,4

У разі продажу фізичною особою протягом податкового року більш ніж однієї квартири, будинку, або кімнати, або в разі продажу іншого об'єкту нерухомого майна (наприклад, гараж), дохід, отриманий в результаті такого продажу, оподатковується за ставкою 5 відсотків.

Слід звернути увагу, що об'єкт оподаткування, в даному випадку, визначатиметься з урахуванням "оціночної вартості такого нерухомого майна, розрахованої державним органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку. Така оцінка повинна проводитися згідно положень Закону України від 21 липня 2001 року №2001 "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" та Національним стандартом №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 року №1440, яким, зокрема передбачено, що оцінка проводиться із застосуванням бази, що відповідає ринковій вартості".

У разі продажу нерухомості, придбаної після 1 січня 2004 року, оподаткування здійснюватиметься за ставкою 13 відсотків - до 31 грудня 2006 року, і за ставкою 15 відсотків - починаючи з 1 січня 2007 року, причому базою оподаткування буде різниця між отриманим доходом та витратами, понесеними на придбання такого об'єкту нерухомості. При чому, така різниця коригуватиметься на понижувальний коефіцієнт, який напряму залежить від тривалості володіння фізичною особою даного об'єкту нерухомості. Якщо тривалість володіння об'єктом нерухомості перевищить 10 років, то сума податку залишатиметься незмінною й дорівнюватиме розміру мінімальної заробітної плати.

Приклад:

Квартира, придбана в 2004 році за 100 000 грн. "продається у 2006 році за 120 000 грн. В даному випадку, база оподаткування становитиме: (120000 - -100 000) х (1- -0,1 х (2-1)) = 18 000, а сума податку становитиме: 18 000 х 13% = 2340 грн.

У разі продажу об'єкту нерухомого майна іншого за будинок, квартиру чи кімнату, або в разі продажу кількох об'єктів нерухомості, або продажу об'єкту незавершеного будівництва, то до визначення суми податку застосовуються ті ж самі правила, але без застосовування понижуючого коефіцієнту.

У вищенаведеному йому прикладі ми б мали базу оподаткування 120 тис. -100 тис. = 20 тис, а суму податку - 2600 грн.

Слід звернути увагу, що об'єкт оподаткування, в даному випадку, визначатиметься з урахуванням "оціночної вартості такого нерухомого майна, розрахованої державним органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку. Така оцінка повинна проводитися згідно положень Закону України від 21 липня 2001 року №2001 "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" та Національним стандартом №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 року №1440, яким, зокрема передбачено, що оцінка проводиться із застосуванням бази, що відповідає ринковій вартості"

Витрати з придбання об'єкту мають бути підтверджені нотаріально посвідченим договором, а в разі будівництва - витрати дорівнюватимуть оціночній вартості, розрахованій уповноваженим державним органом.

Оподаткування доходів, отриманих в результаті обміну об'єктів нерухомого майна

У разі міни, кожна сторона договору міни, сплатить 50 відсотків від бази оподаткування свого об'єкту нерухомості.

Приклад. Обмін двох об'єктів "житлової" нерухомості (1-й - 67 кв. м, нотаріально підтверджені витрати 41 тис; 2-й - 102 кв. м, нотаріально підтверджені витрати - 52 тис.) з обмінною вартістю 70 тис. грн.

а) до 1 січня 2004 року: 1-й платник податку - 50% х 70000 х 1% = 350 грн.; 2-й платник податку - 50% - (70000: 102) х (102-100) = 1372,5 грн., (70 000 - 1372,5) х 1% + 1372,5 х 5% = 686,3 + 68,6 = 754,9грн.

б) після січня 2005 року, за умови, що 1-й платник продає об'єкт нерухомості в рік його придбання, а 2-й - вже володів нею протягом 2 років: 1-й платник податку - 50% х (70 000 - 41 000) х 13% = 1885грн.; 2-й платник податку - 50% х (70 000 - 52 000) х (1-0,1 х (2-1)) х 13% = 1053 грн.

Податковим агентом є, в даному випадку, нотаріус, який посвідчує відповідний договір.