 |
|
Конституційне право на житло. Житловий кодекс
Серед матеріальних потреб людей важливе значення має забезпеченість житлом. Від помешкання, в якому проживає людина, залежить її здоров'я, працездатність, моральний стан, сімейні стосунки, виховання дітей, нормальний відпочинок. Враховуючи важливість вирішення цієї проблеми, Конституцією України проголошено право кожного на житло, передбачено створення умов, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду.
Житлові будинки, побудовані громадянами України або придбані ними на основі цивільно-правових угод, є їх власністю. Громадяни можуть вчиняти щодо них будь-які дії, що не суперечать законові, можуть безоплатно або за плату передавати їх у володіння і користування іншим особам, а також відчужувати. Громадяни можуть також купити квартиру, збудовану на кошти будівельних організацій, вступити до житлово-будівельних кооперативів, члени яких після сплати пайових внесків стають власниками житлових приміщень. Передбачається організація пільгового кредитування будівництва житла громадянами, насамперед молодими сім'ями.
Згідно з Конституцією громадянам, які потребують соціального захисту (інваліди, ветерани війни і праці, учасники воєнних дій, багатодітні матері та ін.), житло надається державою або органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону.
Сукупність правових норм, які регулюють умови І надання житлових приміщень громадянам, користування і розпорядження ними, права та обов'язки наймачів житлового приміщення, називають житловим правом. Більшість норм житлового права включено до Житлового кодексу України, чинного з 1 січня 1984 р. (зі змінами та доповненнями).У Кодексі передбачені:
• житлові права та обов'язки громадян;
• компетенція місцевих органів щодо використання,
експлуатації і збереження державного житлового фонду;
• правила утримання та управління житловим фондом;
• відповідальність за порушення житлового законодавства;
• порядок розв'язання житлових спорів тощо.
_________________________________________________________ 251
Договір найму житлового приміщення.Важливу роль у житловому праві відіграє договір найму житлового приміщення, шляхом укладання якого в основному здійснюється забезпечення громадян житлом. Зміст цього договору полягає в тому, що наймач (особа, на ім'я якої видано ордер) одержує від наймодавця (власника житла) право користуватися житловим приміщенням у будинках державного, комунального чи громадського житлового фонду.
Житлове приміщення, що надається громадянам для проживання, має бути упорядкованим стосовно умов даного населеного пункту відповідно до встановлених санітарних і технічних вимог. Не допускається заселення одної кімнати особами різної статі, старшими за дев'ять років, крім подружжя.
Договір найму житлового приміщення є двостороннім, сплатним, письмовим, та необмеженим у часі (безстроковим). Наймодавець зобов'язаний забезпечити належне утримання будинку та його обладнання, здійснювати капітальний ремонт.
Ці правила не поширюються на договір найму (оренду) житлового приміщення щодо будинків і квартир, які належать громадянам на праві власності. Такі договори укладаються з власником житлової площі за домовленістю сторін і відповідно до вимог закону щодо укладання правочинів.
Суттєве значення для укладення договору найму житлового приміщення має ордер на житлове приміщення — документ, на підставі якого здійснюється вселення у надане житлове приміщення в будинках державного, комунального, громадського житлового фонду або фонду ЖБК. Він видається на вільне житлове приміщення. В ордері вказується, кому він виданий, з якої кількості осіб складається сім'я громадянина, котрому надається квартира, її площа та адреса, за якою вона розташована; дата і номер рішення виконкому місцевої Ради чи райдержадміністрації і дата його видачі.
Житлове законодавство передбачає можливість позачергового надання житлової площі окремим категоріям громадян, до яких, зокрема, належать:
• громадяни, житло яких внаслідок стихійного лиха стало
непридатним;
• громадяни, які повернулися з державних закладів;
• діти-інваліди, що не мають батьків;
• реабілітовані;
• особи, призначені батьками-вихователями дитячих будинків
сімейного типу, для спільного проживання з дітьми.
252________________________________________
Якщо у квартирі, в якій проживають два наймачі або більше, звільняється неізольоване житлове приміщення, воно надається наймачеві суміжного приміщення. При цьому загальний розмір житлової площі не може перевищувати 13,65 кв. м на одну особу, крім випадків, коли члени сім'ї мають право на додаткову житлову площу (громадяни, що хворіють на тяжкі форми хронічних хвороб, а також ті, яким ця площа необхідна за умовами і характером виконуваної роботи). За тимчасової відсутності наймача або члена його сімї за ним зберігається житлове приміщення протягом шести місяців. Житлове приміщення зберігається за наймачем понад шість місяців у випадках:
• призову громадянина на строкову військову службу;
• тимчасового виїзду у зв'язку з характером роботи (екіпажі
суден, геологічні, археологічні експедиції та ін.);
• у зв'язку з навчанням;
• поміщення дітей в інтернати, інші виховні та навчальні
заклади;
• у зв'язку з виїздом на лікування;
• засудження до позбавлення волі.
Закон України "Про приватизацію державного житлового фонду" від 19 червня 1992 р. визначає правові основи приватизації житла, що перебуває в державній і комунальній власності, та подальшого його утримання й використання. Приватизація житла — це відчуження квартир (будинків) і належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв та ін.) державного та комунального житлового фонду на користь громадян України. До об'єктів приватизації належать квартири багатоквартирних будинків та одноквартирні будинки, які використовуються громадянами на умовах найму.
Не підлягають приватизації:
• квартири-музеї;
• квартири (будинки), розташовані на територіях закритих
військових поселень, підприємств, установ та організацій,
природних і біосферних заповідників, національних
парків, парків - пам'яток садово-паркового мистецтва,
ботанічних садів, історико-культурних заповідників,
музеїв-заповідників;
• кімнати в гуртожитках;
• квартири (будинки), які перебувають в аварійному стані
(в яких неможливо забезпечити безпечне проживання
людей);
_________________________________________________________ 253
• квартири (кімнати, будинки), віднесені до числа службових, а також квартири (будинки), розташовані в зоні безумовного (обов'язкового) відселення, забрудненій внаслідок катастрофи на Чорнобильській АЕС.
Передача займаних квартир (будинків) у приватну (для одиноких наймачів) та у приватну спільну власність здійснюється за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім'ї з обов'язковим визначенням уповноваженого власника квартири. Права всіх членів сім'ї на житлову площу однакові. Передача житла у власність громадян здійснюється безоплатно, виходячи з розрахунку встановленої норми (21 кв. м загальної площі на наймача і на кожного члена сім'ї та додатково 10 кв. м на сім'ю). Якщо загальна площа квартири більша за площу, яку має отримати сім'я наймача безоплатно, він здійснює доплату грошима або цінними паперами. Законом передбачені випадки, коли незалежно від розмірів загальної площі квартир вони безоплатно передаються у власність громадян. Так, безоплатно передаються у власність громадян однокімнатні квартири; квартири, в яких мешкають: сім'ї загиблих військовослужбовців або загиблих при виконанні державних і громадських обов'язків; ветерани війни; інваліди І і II груп; інваліди з дитинства; ветерани праці та ветерани Збройних Сил України; багатодітні сім'ї та деякі інші категорії громадян.
Кожний громадянин України має право приватизувати займане ним житло один раз. Приватизація житлового фонду здійснюється уповноваженими на це органами, створюваними виконкомами місцевих Рад, райдержадміністраціями, державними підприємствами, установами та організаціями. Передання квартир у власність громадян оформляється свідоцтвом про право власності на квартиру, яке реєструється в органах приватизації і не потребує нотаріального засвідчення. На початок 2004 року громадяни здійснили приватизацію близько 80% квартир і будинків державного і комунального житлового фонду.