 |
|
Фазы и этапы проекта девелопмента.
Этапы девелопмента:
Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта: постановка целей девелопмента и алгоритма их достижения; определение основной стратегии девелопмента; исследование рынка и определение подходящего местоположения для реализации проекта.
Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта: анализ спроса и физической возможности реализации проекта; проведение предварительных консультаций с органами государственного регулирования; прогнозирование вероятной позиции других заинтересованных сторон; определение вероятности получения финансов.
Проектирование и оценка проекта: формирование команды девелопера; подготовка бизнес-плана проекта; проектирование, расчет затрат и оценка эффективности проекта; получение согласований и разрешений от органов государственного контроля; внесение (при необходимости) изменений в проект и получение заключительных разрешений.
Заключение контрактов и строительство: выбор подрядчика и заключение контракта с ним; создание системы взаимодействия между участниками реализации проекта; создание системы контроля за ходом реализации проекта.
Маркетинг, управление и распоряжение результатами: определение периода, способа и персонала для маркетинговой кампании; обеспечение сохранности и безопасности объекта; анализ и при необходимости внесение изменений в работу агентов по продажам; управление денежными потоками по проекту.
Суть девелопмента: управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости, которое предполагает: выбор экономически эффективного проекта; выявление и снижение рисков, связанных с проектом; получение необходимых разрешений на реализацию проекта от органов власти; определение условий привлечения инвестиций, разработку механизмов и форм их возврата; поиск и привлечение инвесторов; отбор подрядчиков, финансирование и контроль за их работой; реализацию объекта недвижимости или передачу в эксплуатацию.
Жизненный цикл объекта недвижимости (соответственно физический, экономический и правовой) это период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект, а собственник несет бремя расходов, имеет возможность получать доходы, может владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.
Фазы проекта девелопмента: Прединвестиционная
Инвестиционная Эксплуатационная ликвидационная.
I стадия. Проектирование объекта. Предпроектные и проектные работы: определение целевого назначения объекта (для продажи или для сдачи в аренду); определение предпочтительного функционального назначения объекта (офис, торговые площади, жилье или комбинация этих компонентов); компоновка структурных частей (размеры полезных, технических площадей, количество и местонахождение входов, расположение лестниц, технических помещений и оборудования и т. д.); поиск адекватных решений по выбору и размещению современного дорогостоящего и сложного инженерного оборудования; составление бюджета на содержание объекта.
Затем следует процедура получения разрешительной документации, заключение инвестиционного договора и договора на аренду земли. При проектировании и получении технических условий от инженерных ведомств города управляющей компании необходимо сопоставить желаемый архитектурный проект с реальными техническими условиями.
II стадия. Создание объекта. При создании объекта заказчик бывает не в состоянии оценить качество строительных, монтажных или пусконаладочных работ, в чем ему должна помогать управляющая компания. На этом этапе периодический надзор управляющего недвижимостью обеспечит заключение грамотных контрактов с подрядчиками, соблюдение принятых проектных решений, своевременное внесение корректировок, которые не могли быть предварительно учтены на бумаге, исполнение подрядчиками своих контрактных обязательств, монтаж качественного оборудования и его наладку. Далее, исходя из целевого назначения объекта, необходимо выработать стратегию продажи или сдачи его в аренду. В случае сдачи в аренду необходимо определиться в уровне и сфере деятельности арендаторов, ценовой политике. В случае привлечения риэлтеров с целесообразностью выбрать одного и отдать ему эксклюзивное право или привлечь одновременно нескольких
III стадия. Эксплуатация и текущий ремонт объекта. Перечень услуг управляющей компании в период эксплуатации объекта недвижимости зависит от компании и от объекта недвижимости (площади, функционального назначения и других характеристик).
IV и V стадии. Прекращение использования и снос объекта. На этих стадиях основными задачами управляющей компании является техническая поддержка, связанная с высвобождением объекта (организация переездов арендаторов, перевоза оборудования и т. д.); подготовка и осуществление проекта сноса здания или, если необходимо, консервации объекта, а также юридическая поддержка, связанная с прекращением права собственности (например, в результате продажи) или регистрация ликвидации объекта при сносе.
ЖЦ:
экономический (анализ рынка,стратег развития ОН, реализация,экономич экспертиза обоснов продажи,сноса)
физический (экспертиза и проектир-е ОН, создание, эксплуат и ремонт, прекращ использ. И снос)
правовой ( юр. Экспертиза, регистр прав собст, влад, польз и распоряж, изменение собс-ка, регистрац ликвид-и