Понятие и виды девелопмента.
Наиболее распространенный перевод этого термина - «развитие». Девелопмент - качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости. Под качественным преобразованием здесь имеется в виду единство физических, экономических и правовых аспектов. Толковый словарь по недвижимости, выпущенный в 1993 г. в Лондоне, дает следующее толкование термина: «Девелопмент - выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий или участков земли. Данное понятие не включает работы по улучшению внутреннего интерьера, не изменяющие внешний вид здания». У профессионалов рынка недвижимости США девелопмент означает вид деятельности, когда участник этого сектора рынка вкладывает собственные и/или заемные средства, в том числе и средства частных инвесторов, в развитие недвижимости с целью извлечения коммерческой выгоды. Понятие «девелопмент» может рассматриваться в двух взаимосвязанных аспектах. Первый аспект девелопмента состоит в том, что он выступает как преобразование недвижимости. Развитие недвижимости представляет собой качественное материальное преобразование объектов недвижимости, в результате которого создается новый в физическом и экономическом отношении объект недвижимости. С точки зрения материально-вещественного содержания девелопмент включает два варианта (которые органически связаны друг с другом): строительные или иные работы над зданиями или землей и изменение их функционального использования. В этом смысле к девелопменту, например, может быть отнесена такая хорошо известная в российской практике операция, как перевод объектов из жилого фонда в нежилой, а так же набирающее силу перепрофилирование территорий промышленных предприятий под жилую или коммерческую функцию. Материальные преобразования, осуществляемые при девелопменте, обеспечивают возрастные стоимости недвижимости, что создает экономическое содержание и его смысл. Определение девелопмента как материального процесса выглядит следующим образом: «Девелопмент - выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление иных материальных изменений в использовании зданий или участков земли». Таким образом, развитие недвижимости понимается как целенаправленное изменение, в результате которого объект недвижимости приобретает качественно новые свойства и характеристики. Второй аспект термина состоит в том, что под ним понимается особая профессионально – предпринимательская деятельность на рынке недвижимости. Девелопмент – профессиональная предпринимательская деятельность по организации и управлению развитием недвижимости в условиях рыночной экономики, особый вид деловой активности на рынке недвижимости. Для девелопера как предпринимателя, организующего и реализующего девелопмент, его смысл состоит именно в возрастании стоимости, поскольку именно возрастание – источник дохода девелопера независимо от вида девелопмента. Как особый вид профессиональной деятельности девелопмент включает: - полноценный консалтинг в самом широком понимании слова; - систему управления проектами по недвижимости, включающую материальное создание объектов недвижимости. Суть девелопмента - управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости, которое предполагает: - выбор экономически эффективного проекта; - выявление и снижение рисков, связанных с проектом; - получение необходимых разрешений на реализацию проекта от органов власти; - определение условий привлечения инвестиций, разработку механизмов и форм их возврата; - поиск и привлечение инвесторов; - отбор подрядчиков, финансирование и контроль за их работой; - реализацию объекта недвижимости или передачу в эксплуатацию. Таким образом, цель девелопмента - создание объекта недвижимости с нуля и «под ключ». Однако в данном случае речь идет не просто о строительстве, а о коммерческом проекте, который подразумевает не только сотворение объекта, но и получение прибыли от его использования или продажи. Этапы и виды девелопмента Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта; Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта; Проектирование и оценка проекта; Заключение контрактов и строительство; Маркетинг, управление и распоряжение результатами.; Существует два вида девелопмента: Fee-девелопмент: девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный гонорар. Speculative-девелопмент: девелопер выступает в роли инициатора проекта, принимает на себя риски, связанные с неудачей проекта. Также выделяются различные виды девелопмента в зависимости от типа объекта недвижимости, на развитие которого направлена деятельность девелопера: Девелопмент жилой недвижимости; Девелопмент коммерческой недвижимости; Девелопмент загородной недвижимости ;Ленд-девелопмент (девелопмент земли; девелопмент земельных участков). Более подробная классификация видов девелопмента может включать разделение по классам объектов недвижимости (элитная жилая недвижимость, жилая недвижимость бизнес-класса, эконом-класса и т. п.). ©2015 arhivinfo.ru Все права принадлежат авторам размещенных материалов.
|