Главная | Обратная связь

Опционы в управлении недвижимостью.

Опцион — это контракт, предоставляющий его владельцу право покупать (колл-опцион) или продавать (пуд-опцион) определенные активы по заранее оговоренной цене.

К самому рискованному виду инвестиций в недвижимость относятся опционы на будущее увеличение стоимости имущества. Они по степени риска приблизительно эквивалентны опционам и фьючерсам корпоративного собственного капитала.

Опционы выписываются, как правило, на одно здание или на группу. Обычно это частная операция между одним покупателем и одним владельцем. Владелец предлагает опцион, чтобы приобрести дополнительный капитал или склонить покупателя опциона к осуществлению других видов финансирования, таких как выдача большого кредита по закладной.

Покупатель опциона обычно платит определенную сумму (невысокую относительно стоимости имущества) за право частичного или полного повышения стоимости недвижимости сверх согласованной цены использования опциона. Обычно исполнение опциона происходит через определенное число лет и до истечения согласованного срока. Общий срок его действия 5–30 лет, срок исполнения через 3–10 лет. Если стоимость недвижимости не превысила цену использования опциона до истечения его срока, опцион считается ничего не стоящим, а если превысила, то он стоит какую-то долю роста стоимости недвижимости, определяемую условиями договора.

Стоимость опциона на недвижимость по номиналу в денежном выражении может быть реализована тремя различными путями. Во-первых, недвижимость может быть продана третьей стороне, а выручка делиться между прежним владельцем недвижимости и держателем опциона. Метод продажи недвижимости с уплатой опциона в денежных средствах – это самый обычный метод. Его преимущество в обеспечении денежных средств и сведении к минимуму разногласий по расчету стоимости опциона. Во-вторых, владелец собственности может уладить дела с владельцем опциона без продажи здания. Денежные средства при этом обеспечиваются потоком доходов от собственности или из каких-либо других доступных владельцу источников, а стоимость опциона в этом случае рассчитывается на основе одной или нескольких экспертиз (обычно две наиболее совпадающие из трех). В-третьих, здание может быть профинансировано или рефинансировано для получения денежных средств, предназначенных для выплаты держателю опциона. Этот метод также зависит от экспертизы, определяющей стоимость опциона. Более вероятно, что два последних метода будут использоваться тогда, когда опцион составляет менее половины роста стоимости сверх цены его использования. Когда держатель опциона предъявляет требование на сумму, составляющую менее половины роста стоимости недвижимости, владельцу собственности проще произвести оплату денежными средствами для исполнения сделки без продажи собственности.

Опционы на собственный капитал, инвестированного в недвижимость, сравнимы с опционами на корпоративный собственный капитал, которые дают их держателю шанс приобрести корпоративный собственный капитал по данной цене использования опциона в течение определенного периода времени. Как и в случае с опционами недвижимости, если стоимость акции оценивается выше цены использования опциона, говорят, что он является опционом при деньгах (по номиналу) и имеет денежную стоимость покрытия. Однако опционы на корпоративные собственные капиталы более ликвидны, чем на недвижимость, так как они выставляются на торги на бирже ежедневно. Держатель не должен ждать, пока в период покрытия опциона не реализуется выигрыш. Но опционы на корпоративный собственный капитал обычно имеют значительно более короткие сроки исполнения, чем опционы на недвижимость: первые действуют от одного до 24 месяцев, а вторые годами.

Владельцы недвижимости редко находят выгодной продажу отдельных опционов в расчете на будущее удорожание своих владений. Проще говоря, они продаются тогда, когда у кредитора есть стимул к обеспечению высокого отношения суммы ссуд к стоимости приобретенных за них активов или низкокупонного ипотечного кредита. Инвестиции первостепенной аренды земли, которые содержат полный опцион на стоимость имущества, могут быть крупнейшим сегментом рынка.

Опционы обычно не обеспечивают своим держателям никаких денежных средств до завершения сделки. Инвестор совершает оплату опциона, как правило, один раз, затем он не платит и не получает никакой наличности до полного исполнения сделки. То же самое справедливо в отношении опционов на корпоративный собственный капитал.

Опционы на отдельно стоящую недвижимость в большей степени не ликвидны, чем другие формы инвестиций в недвижимость. Это объясняется тремя факторами. Во-первых, как и большинство инвестиций в недвижимость, опционы покупаются и продаются частным образом и на целое здание. Во-вторых, держатели опционов на недвижимость ограничены в контроле над операциями с нею. В-третьих, большинство таких опционов недвижимости связано с другими формами финансирования недвижимости, например с заемным капиталом. Пассивная природа опционов, особенно в условиях частного рынка, который в целом ценит контроль, а также связи их с другими формами финансирования недвижимости, серьезно ограничивает число потенциальных покупателей.

Оценка опционов на недвижимость затруднена. Ни один метод не является общепринятым стандартом, но имеются два общих подхода.

В соответствии с первым некоторые инвесторы оценивают опционы в зависимости от того, насколько много денежных средств может быть получено в настоящее время, если здания продаются сегодня и опционы исполнены. Инвестор проводит текущую экспертизу и рассчитывает стоимость, если она есть, той доли дополнительной (превышающей цену использования опциона) стоимости, которая принадлежит держателю опциона. Если стоимость недвижимости не превышает цену использования опциона, он оценивается как нулевой. Такой подход консервативен, поскольку не учитывает никакого будущего роста стоимости недвижимости. Понятно, что долгосрочный опцион, когда текущая стоимость недвижимости близка к цене его использования, имеет стоимость.

Второй метод включает расчет ожидаемой стоимости опциона. Можно спроектировать различные варианты изменения стоимости недвижимости в течение срока действия опциона. Затем инвестор рассчитывает текущую его стоимость по каждому варианту и оценивает вероятность и жизнеспособность в каждом из них. Сумма роста стоимости опциона в каждом варианте при вероятности его осуществления приведет к ожидаемой стоимости опциона. Недостаток этого метода в том, что оценка стоимости очень зависит от оценки вероятности осуществления.

Опцион – самая рискованная форма инвестиции, поскольку доход по нему зависит от самого неопределенного аспекта эффективности операций с недвижимостью – роста ее стоимости. Если этот рост незначителен или происходит слишком медленно, опцион может потерять смысл. И наоборот, более высокий, чем ожидалось, рост стоимости может дать большие доходы на инвестированный капитал. Поэтому изменчивость дохода исключительно высока.

Опционы в целом – это пассивные инструменты. Держатель опциона на недвижимости имеет очень низкий контроль над уровнем принятия по ней решений. Иногда держатели опциона, особенно те, которые также являются кредиторами или партнерами, имеют право утверждения (одобрения, разрешения) решений, касающихся крупных капитальных улучшений (ремонта) или финансирования, основанное на предположении, что эти решения повлияют на будущую стоимость недвижимости. Но, разумеется, держатель опциона может форсировать продажу, финансирование или рефинансирование недвижимости тогда, когда опцион исполняется, если есть денежные средства.