 |
|
Анализ рынка Объекта оценки
Таблица 1. Средняя стоимость жилья в Москве ($/квадратный метр)
| Тип дома | ЦАО | САО | СВАО | ВАО | ЮВАО | ЮАО | ЮЗАО | ЗАО | СЗАО | Изменение цены в % за месяц | Изменение цены в % за 12 месяцев |
| 5-этажные П/Б дома | 6,7 | 4,2 | |||||||||
| 9-этажные П/Б дома | 2,6 | 5,4 | |||||||||
| 12-этажные П/Б дома | 2,6 | 5,9 | |||||||||
| 14-этажные П/Б дома | 6,3 | 7,6 | |||||||||
| 16-этажные П/Б дома | 3,9 | 6,7 | |||||||||
| 17-этажные П/Б дома | 2,4 | 6,9 | |||||||||
| 22-этажные П/Б дома | 2,5 | 5,4 | |||||||||
| 5-этажные К/М/С дома | 3,1 | -0,8 | |||||||||
| 6-8-этажные К/М/С дома | 2,3 | 5,1 | |||||||||
| 9-этажные К/М/С дома | 4,3 | 2,0 | |||||||||
| 10-12-этаж К/М/С дома | 4,3 | 9,6 | |||||||||
| 15- и > этаж. К/М/С дома | 10,1 | 8,0 | |||||||||
| Средняя цена по округу | |||||||||||
| Изменение средней цены в % за месяц | 3,0 | 4,6 | 2,8 | 3,9 | 5,6 | 0,5 | 5,8 | 3,8 | 4,0 | ||
| Изменение средней цены в % за 12 месяцев | 0,3 | 5,5 | 4,4 | 4,8 | 8,4 | 3,9 | 11,6 | 5,7 | 7,6 |
Анализ ценообразующих факторов
На стоимость недвижимости (в том числе земельных участков) оказывает влияние множество факторов. Основные ценообразующие параметры, присущие объектам, приводятся ниже.
Передаваемые права
Фактор учитывает юридический статус оцениваемого объекта недвижимости (набор прав на недвижимость: владение, пользование и распоряжение) – разный объем прав имеет разную стоимость. При прочих равных условиях рыночная стоимость объекта недвижимости, на которую оформлено право собственности, выше стоимости объектов недвижимости, отчуждаемых на праве аренды, праве требования и др.
Финансовые условия
Фактор учитывает условия финансирования возможной сделки по продаже оцениваемого объекта и разницу в условиях финансирования для объекта оценки и объектов-аналогов, а именно сроки финансирования, процентные ставки, порядок перехода прав на недвижимость – все эти факторы оказывают значительное влияние на стоимость оцениваемой недвижимости.
Условия продажи
Фактор учитывает отличия условий продажи объектов-аналогов от рыночных условий: ограниченность в сроках продажи, аффилированность покупателя и продавца, приобретение объектов с целью их комплексного использования с близлежащими объектами и др. – все эти факторы также существенно влияют на стоимость недвижимости.
Снижение цен в процессе торгов (уторговывание)
Характерной особенностью рынка недвижимости является тенденция к снижению цен на предлагаемые к продаже (аренде) объекты.
Как правило, объекты продажи выставляются на рынок с премией к рыночной цене аналогичных объектов. При осуществлении реализации объекта его цена может снизиться, что подтверждается консультациями с продавцами и их агентами.
Согласно данным аналитических агентств и агентств недвижимости в настоящее время в процессе торгов можно получить скидку на торг до 7%, которая, как правило, не превышает 200 – 300 тыс. рублей.
Дата предложения (дата публичной оферты)
Цены объектов недвижимости подвержены изменению во времени. При использовании информации по аналогу, дата предложения которого значительно отличается от даты оценки, требуется учет этого обстоятельства.
Данный параметр может быть учтен по индексам, публикуемым на аналитических сайтах