 |
|
Поняття, види та загальна характеристика обмежень та обтяжень прав на землю.
Законодавство часто не розрізняє термінів «обмеження» та «обтяження», іноді вони вживаються як синоніми (див., зокр., гл.18 ЗКУ «Обмеження прав на землю», де фактично йдеться про обмеження та обтяження). Різні погляди з приводу змісту та співвідношення згаданих понять існують і в спеціальній літературі1.
Цивільне законодавство вживає термін «обтяження» і навіть пропонує його визначення. Відповідно до ст.2 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», «обтяження - заборона розпоряджатися та/або користуватися нерухомим майном, яка встановлена або законом, або актами уповноважених на це органів державної влади, їх посадових осіб або яка виникає на підставі договорів». Очевидно, заборона здійснення певної правомочності може розглядатися і як обмеження права.
Термін «обтяження» щодо рухомого майна визначається як «право обтяжувача на рухоме майно боржника або обмеженняправа боржника чи обтяжувача на рухоме майно, що виникає на підставі закону, договору, рішення суду або з інших дій фізичних і юридичних осіб, з якими закон пов'язує виникнення прав і обов'язків щодо рухомого майна» (ч.1 ст.3 ЗУ «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень»).
ЗУ «Про Державний земельний кадастр» та ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановили відмінний порядок реєстрації «обмежень» і «обтяжень»: обтяження прав на земельні ділянки (крім обтяжень, безпосередньо встановлених законом) підлягають державній реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ч.3 ст.111 ЗКУ, ст.4 та ін. ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»), в той час як обмеження у використанні земель підлягають державній реєстрації в державному земельному кадастрі (ч.ч. 3, 4 ст. 111 ЗКУ), з такою реєстрацією пов’язується їх чинність, окрім випадків, коли обмеження встановлено «законом та прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами» (ч.4 ст.111 ЗКУ).
На перший погляд, розмежуванню «обмежень» та «обтяжень» мало б слугувати вміщення вичерпного переліку «обмежень» до ч. 2 ст.111 ЗКУ:
«а) умова розпочати і завершити забудову або освоєння земельної ділянки протягом встановлених строків;
б) заборона на провадження окремих видів діяльності;
в) заборона на зміну цільового призначення земельної ділянки, ландшафту;
г) умова здійснити будівництво, ремонт або утримання дороги, ділянки дороги;
ґ) умова додержання природоохоронних вимог або виконання визначених робіт;
д) умови надавати право полювання, вилову риби, збирання дикорослих рослин на своїй земельній ділянці в установлений час і в установленому порядку.»
Втім, спроба розмежуванняя «обмежень» та «обтяжень», як видається, виявилася невдалою. Принаймні частина з наведених «обмежень» насправді складає зміст земельних сервітутів, які ст.4 ЗКУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» прямо віднесені до «обтяжень» прав на землю. Одночасна їх класифікація як «обмежень» може породити лише зайві проблеми на практиці. На наш погляд, для виникнення таких «обмежень-обтяжень» цілком достатньо їх реєстрації як «обтяжень» відповідно до ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», додаткова реєстрація як «обмежень» у Державному земельному кадастрі не відповідає їх природі і є зайвою.
38.Поняття та правові засади оренди землі.
Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі»..
Орендодавці землі
Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи.… що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом…що перебувають у спільній власності територіальних громад, є районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом…. що перебувають у державній власності, є органи виконавчої влади, які відповідно до закону передають земельні ділянки у власність або користування.
короткостроковою – не більше 5 років та довгостроковою - не більше 50 років.Із легального поняття права оренди землі випливає 4 істотних умови відповідного договору: 1) об’єкт (земельна ділянка), 2) строк, 3) плата за користування, 4) спосіб використання («ціль»). Проте насправді ст.15 ЗУ «Про оренду землі»: Істотними умовами: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);строк дії договору оренди; орендна плата; умови використання та цільове призначення земельної ділянки,яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди;умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін;
Форма договору є письмовою (ст.14 ЗУ «Про оренду землі»). Але якщо в договорі оренди землі передбачено оренду будівель та інших капітальних споруд строком на 3 роки та більше – договір підлягає нотаріальному посвідченню (ч.2 ст.793 ЦКУ).Існує й типова форма (постанва КМУ 2004),але не відповідає ГК(типова форма і типовий договір)
Моментом виникнення права оренди землі відповідно до ст.125 ЗКУ, ч.2 ст.20 ЗУ «Про оренду землі» є момент державної реєстрації права оренди землі.
Переважне право купівлі: Орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається, а в разі продажу на аукціоні - якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, яка є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону.