Главная | Обратная связь

Зонирование территории города

Перечисленные подходы формируют научную основу организации городского пространства. Правовую основу зонирования территории города составляют нормы Земельного и Градостроительного кодексов РФ. В этих документах, как и в прак­тике муниципального управления, зонирование территории города проводится на основе трех основных факторов (критериев): функциональному, правовому и экономическому, или ценовому (рис. 2.4.1).

Функциональное зонирование предполагает использование разных участков (зон) городской территории для различных целей (функций). Их перечень определен Зе­мельным кодексом РФ (ст. 85). Соблюдение требований к функциональному зони­рованию территории города контролируется Федеральной службой земельного ка­дастра (ныне —Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости).

Правовое зонирование устанавливает систему разрешений и ограничений по использованию отдельных участков территории города. Градостроительный ко­декс РФ характеризует правовое зонирование как деятельность органов местно­го самоуправления в области разработки и реализации правил застройки терри­торий городских и сельских поселений, других муниципальных образований. Муниципальная власть имеет возможность правового регулирования и приня­тия управленческих решений по следующему кругу вопросов:

♦ интенсивность использования отдельных участков территории города (плот­ность застройки);

♦ территориальные границы зон с ограничениями по этажности застройки;

♦ территориальные границы зон различных видов собственности (государ­ственной, муниципальной, частной);

♦ территориальные границы зон, в пределах которых предполагается отчуж­дение (принудительный выкуп) недвижимости;

Система муниципального управления

территориальные границы зон с различными условиями подключения к транс­портным и инженерным коммуникациям;

территориальные границы зон с различными геологическими условиями, ре­жимами инженерной защиты и благоустройства;

определение границ земельных участков, обремененных публичным серви­тутом, т. е. ограниченным правом пользования чужим земельным участком в общественных целях (подробнее см. в главе 6).

Зонирование

Функциональное

Правовое

Ценовое

 

Жилые

Н Плотность застройки

 

Общественно-деловые

И Производственные

Инженерные и транспортные

Рекреационные

о.

I

•е-ф

S

3 Q

ю

S

т s

X

оз

Q.

Этажность

Формы собственности

Возможность

принудительного

выкупа

недвижимости

Условия

подключения

к инженерным

и транспортным

коммуникациям

Разная цена земельных участков и ставки арендной платы за землю и объекты недвижи­мости

 

Сельскохозяйст­венные

Требования

к инженерной защите

и благоустройству

 

Специальные и иные

Установление сервитутов

Рис. 2.4.1. Виды зонирования территории города

Такая информация особенно важна для потенциальных инвесторов.

Правовое регулирование использования территории города определяется спе­циальным документом — правилами землепользования и застройки — устанав­ливающим «градостроительные регламенты». Подробнее об этих документах ска­зано в главе 7.

Ценовое зонирование осуществляется органом местного самоуправления на основании установленных земельным кадастром базовых цен на отдельные зе­мельные участки. Органы местного самоуправления при установлении ставок земельного налога, размеров арендной платы за земельные участки, нежилые поме-