 |
|
Понятие и сущность девелопмента в сфере недвижимости
Девелопмент (также употребляется термин девелопмент недвижимости)— это любая предпринимательская деятельность, связанная с реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости.[1] Также существует второе значение слова девелопмент, взаимосвязанное с первым, — профессиональная деятельность по организации процессов девелопмента.[2] В российской практике выработались два варианта употребления термина: девелопмент недвижимости (по аналогии с англоязычным real estate development) и краткий вариант — девелопмент, имеющий то же значение.
Девелопмент (development) в переводе с английского означает развитие. Он пришел на рынок российской недвижимости сравнительно недавно. Поэтому сначала приведу определение западных специалистов в этой области: «Девелопмент недвижимости является разносторонним бизнесом, охватывающим различные виды деятельности - от реконструкции и сдачи в аренду существующих зданий до покупки необработанной земли и продажи улучшенных земельных участков»[5]. Но этого определения будет явно недостаточно, чтобы в полном объеме дать ответ на вопрос: что же такое девелопмент? Поэтому еще несколько определений. Российский исследователь В.В. Кущенко дает следующее определение: «Девелопмент есть комплексная совокупность организационных, фактических и юридических действий в процессе профессиональной предпринимательской деятельности, направленных на создание и (или) изменение объектов недвижимости с целью получения прибыли от таких преобразований»[6]. На мой взгляд, девелопмент - это высокопрофессиональная предпринимательская деятельность на рынке недвижимости, направленная на развитие проектов в сфере инвестиций и строительства, обеспечивающая качественное преобразование недвижимости и увеличение ее стоимости. Девелопмент - это глубоко специализированная деятельность по исследованию рынка, которая позволяет построить систему управления проектами по недвижимости, включающая создание новых объектов недвижимости. Следовательно, девелопмент - это разносторонняя деятельность, сложный и многообразный процесс, требующий высокопрофессионального подхода.
Предприниматель, занимающийся такой деятельностью, называется девелопер. Он инициирует, создает, организует, финансирует, координирует и контролирует полностью весь процесс девелопмента. Также девелопер из всех участников процесса несет наибольшую ответственность, ведь даже малейшая небрежность или неточность может привести к огромным убыткам. Однако в случае успеха гарантирована немалая прибыль.
Этапы и виды девелопмента
1. Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта
2. Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта
3. Проектирование и оценка проекта
4. Заключение контрактов и строительство
5. Маркетинг, управление и распоряжение результатами.
Существует два вида девелопмента:
· Fee-девелопмент: девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный гонорар.
· Speculative-девелопмент: девелопер выступает в роли инициатора проекта, принимает на себя риски, связанные с неудачей проекта.
Также выделяются различные виды девелопмента в зависимости от типа объекта недвижимости, на развитие которого направлена деятельность девелопера:
· Девелопмент жилой недвижимости
· Девелопмент коммерческой недвижимости
· Девелопмент загородной недвижимости
· Ленд-девелопмент (девелопмент земли; девелопмент земельных участков).